物流地产被行业认为是新风口 部分房企出资力度较大

近期多家房地产企业布局物流地产项目，部分公司出资力度较大。《国家物流枢纽布局和建设规划》2018年底发布，明确对物流用地支持。物流地产一度被行业认为是新的风口。对此，业内人士表示，物流地产租金较低，但相比其他地产项目盈利性仍有待提高。房企布局多由于物流用地拿地相对容易且便宜，看好的是与物流地产配套的商业和住宅项目。有的公司则积极盘活物流地产项目。

　　盘活存量资产

　　光明地产日前公告，拟申请发行不超过6亿元的冷链仓储物流资产支持专项计划(CMBS)，把间接持有的斯班赛的仓库、西郊物流仓库及对应土地使用权作为资产支持，以目标物业产生的现金流作为支撑，通过设立信托计划，并以相应信托受益权作为基础资产发起设立。公司为回售提供流动性支持，承担评级下调及仓储收入不足回购义务。公司表示，通过发行CMBS此类中长期的证券产品，可以适当调整公司的长、中、短期借款，优化公司债务结构。同时，有利于盘活公司仓储物流等存量资产。

　　中国证券报记者梳理发行，部分房地产企业布局物流地产力度较大。以南山控股为例，2018年三季度，公司完成了对深圳赤湾石油基地股份有限公司(简称“深基地”)的吸收合并，深基地持有的50多个物流项目归入南山控股旗下。根据西南证券研报，截至2017年末，公司运营、在建、签约规划仓库面积约为556万平方米。

　　有的地产公司通过设立产业基金方式涉水物流地产。2018年12月，万科A发布物流地产投资基金进展情况公告，因政策变化及合伙人之间协商，对基金相关要素进行变更。其中，物流地产投资基金的认缴总额变为29.56亿元。万科产业园作为有限合伙人，拟认缴出资额约10.1亿元，出资比例为34.16%。公司此前公告，基于物流地产业务的发展战略，拟合资设立一支专业物流地产投资基金，认缴出资总额为60亿元，未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建以及建成的物流地产项目，加快公司在物流地产领域的投资运作。

　　瞄准配套开发

　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，房地产企业布局物流地产主要为了拿地，开发商看中的是物流地产的配套商业和住宅。仅从物流的功能看，其盈利性与房地产企业的其他项目相比不值一提。而物流企业自身有资金和技术，自己就可以做物流地产，不需要借助房地产开发商去做。仅从功能属性看，两者没有合作的必要。主要还是政策支持下拿地更便利，开发商借助物流地产用地的配套去开发获利。

　　《国家物流枢纽布局和建设规划》明确了国家物流枢纽的重要性，以及对物流用地支持。对国家物流枢纽范围内的物流仓储、铁路站场、铁路专用线和集疏运铁路、公路等新增建设用地项目，经国务院及有关部门审批、核准、备案的，允许使用预留国家计划；地方相关部门审批、核准、备案的，由各省(区、市)计划重点保障。鼓励通过“先租后让”、“租让结合”等多种方式供应土地。

　　针对运营模式的问题，某大型房企旗下投资公司相关负责人对中国证券记者表示，物流公司都有长期租赁仓储设施的需求。地产公司通过锚定物流公司等，同时依托重资产端的优势与属性帮助相关企业获取物流用地，并提供长期回租的附加增值服务。公司已通过PE股权投资方式在冷链、零担、城配运、冷库等细分领域投资了企业。

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物流地产是根据物流企业的发展需求，在适当的地点对物流设施投资的工业地产。物流地产最早由美国普洛斯提出，物流地产主要包括物流仓库、停车场、配送及分拨中心、办公写字楼、企业公寓等所有物流相关的基础设施经营载体。按照投资强度及物流强度不同，可以将物流用地分为货运服务型、生产服务型、贸易服务型以及综合服务型四种。

按投资以及运营主体不同，物流地产的运营模式可分为三种：

（1）由地产商开发，交付给物流企业进行管理，如各大物流园区、快递配送分拣中心和快运分拨中心等。

（2）地产商自己开发并管理运营，租给企业客户使用，提供自主建设的物流设施以及物业管理服务，主要应用于物流仓库等场景。

（3）由地产商以及物流企业合作共同出资或成立基金用于开发建设，合作经营。这种运营模式不但可以发挥地产商在拿地、建设方面的优势，还可以发挥物流企业在物流效率及运营方面的长处。

物流地产的收入来自五个方面，出租业务、服务管理业务、项目投资业务、土地增值及其他收益。其中出租业务包括仓库、设备、房屋租赁、停车场收费以及物业管理费用；服务管理业务包括信息服务、培训服务、FA融资咨询业务等等；除了投资管辖内的项目以及土地的增值所带来的收益，物流地产商还可以通过自身增资扩股以及上市获得盈利。

（房掌柜整理自中国证券报、中商情报网）