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【掌柜日报】房住不炒是长期政策基调 将以稳房价为目标

来源:房掌柜  整理 绵阳房掌柜  2018-12-26 04:47:58
[摘要]住建部表示,2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展

     12月24日,住建部表示,2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。

  这个“稳”字很妙,无论哪个利益攸关方,都能看到自己想要的东西。此前,部分城市的调控出现微调,并在舆论围观的压力测试下过关,引发了市场对于调控“放松”的猜测。特别是稳增长承压,房地产市场处于下行通道,让救市之说颇有市场。

  但稍早前的中央经济工作会议早已明确指出,“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”。

  房住不炒,是长期政策基调。国家不会希望房价暴涨重来,对于居民杠杆和企业债务已经很高的中国经济而言,弊远远大于利。不到万不得已,楼市调控不会折返跑。另一方面,房住不炒并不意味着房价跌跌不休,购房者毕竟不是少数。

  因此,在楼市横盘大局已定的情况下,稳就是最好的选择。2019年,调控不会退出,但要像过去一年全国各地累计400多次的调控力度,将是小概率事件。调控风暴不是常态,楼市预期已经发生20年未有之变化,这为供给侧改革打开了时间窗口。

  楼市的问题,解决方法不在楼市。我们只有解决了“不靠楼市靠什么”的问题,中国经济才能摆脱楼市松紧之间的纠结。这一轮楼市调控体现出前所未有的坚决和严厉,就在于中国经济的旧增长模式已难以为继,否则只能是饮鸩止渴。

  旧增长之所以难以为继,是因为继续加杠杆的空间虽然还有,但很有限。现在,中国经济面临很大的债务压力,债务与GDP的比值达到250%。企业债务和居民债务高高在上,如果政府债务再攀高,债务风险就可能演变成债务危机。2017年以来的金融去杠杆和楼市去泡沫,就是基于此的对症下药。

  货币政策一直在收,货币不再超发,影子银行入笼,这是在对的时间做对的事情。但光有货币政策还不够,财政政策必须能够与前者形成配合和长短打,才能“共克时艰”。财政政策里,大基建是我们擅长的,但效果递减无疑。大减税是我们正在做的,也是市场强烈呼吁的。

  更大规模减税降费,更大力度降低市场交易的制度性成本,让企业有动力创新,并能够从创新中受益,从而推动要素投资的时代跃至创新消费的时代。唯有如此,我们才能降低对房地产的依赖,才不用在楼市调控上耗费太多的行政资源和公共资源。

  上世纪八九十年代的“价格闯关”,在扩大开放、制度创新和供给增加的不知不觉中,迎刃而解。当年不可谓不难,如今回首,轻舟已过万重山。楼市调控亦是如此,现在不可谓不难。未来也只有在进一步扩大开放、制度创新和减税降费中,在更高的发展质量维度上,消弭让我们动辄得咎的楼市调控难题。

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  中央经济工作会议指出,“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”这标志着我国房地产市场将从短期差别化调控进入构建楼市健康发展长效机制的轨道。

  过去近两年的房地产市场分类调控,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,热点城市投机炒作动能基本消退,楼市迈出回归居住属性的坚实一步,坚挺的房价出现了松动,市场非理性成交回落。据国家统计局数据,2018年11月,我国一线城市二手住宅销售价格持续下降,15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有3个,较上月增加1个。受到资金面压力趋紧的影响,房地产开发企业以价换量的动力明显增强;同时二手房市场漫天要价情况也显著减少,市场成交渐趋理性。这些,都为下一步构建房地产市场健康发展长效机制奠定了坚实的基础。

  构建房地产市场健康发展长效机制,房住不炒是根本定位。过去两年我国房地产调控取得预期成效的基本经验,就是深入落实房住不炒,即在保障合理住房需求同时,有效抑制住房投资需求,严厉打击投机炒作行为,保持房地产市场的平稳运行。当前我国经济运行稳中有变,变中有忧,外部环境复杂严峻,经济面临下行压力,客观上需要房地产市场能够理性应对,因城施策,分类指导。

  构建房地产市场健康发展长效机制,关键是要夯实城市政府主体责任。在因城施策、分类指导的政策框架内,城市政府居于构建房地产市场健康发展长效机制的中心地位,既是政策实施的主体,也要切实承担落实房住不炒的责任。地方经济的稳定增长和财政健康的可持续,都离不开健康发展的房地产市场。值得注意的是,当前我国楼市稳增长的边际作用已经受到了终端需求刚性约束。若是过于看重政策措施的短期效果,而不顾中长期效应,不仅没有可能形成长效机制,而且反过来还会阻碍长效机制的建设,损害到中期经济增长,并引发市场风险过度积聚。因此,夯实城市政府主体责任,既要鼓励城市政府因城施策,也要加强对城市政府的分类指导,更要强化对房地产政策措施效应的监测与督导,确保政策实施后房住不炒的底线不被突破。

  构建房地产市场健康发展长效机制,基础是完善住房市场体系和住房保障体系。应该看到,住房市场既包括商品房市场,也包括住房租赁市场。完善住房市场体系,就是要充分发展住房市场的各个子市场供应,利用市场机制和法律制度,来调节和保障不同种类的住房需求,实现绝大多数人各得其所。同时也要尽快完善城市住房保障体系,增加包括限价房、廉租房、公租房在内的保障房供应,积极满足城市中低收入人群基本居住需求,特别是热点城市新就业大学生、外来务工人员的刚性居住需求,这不仅关系到城市社会就业的稳定,也关系到经济增长基础的稳固。

  综合看,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,既是构建我国房地产市场健康发展长效机制的逻辑起点,也是最终归宿。关键就是要发挥城市政府的主观能动作用,既要鼓励城市政府因城施策,也要进行分类指导,强化督导问责。而基础则是不断完善的住房市场体系和住房保障体系,既发挥市场机制的调节作用,又有公共职能供应,确保满足所有人的居住需求。

  (房掌柜整理来自北京商报、经济参考报)

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责任编辑:庄晓霞

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