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土地市场放量迎来出让高峰 万科等头部房企悄然出手

来源:房掌柜  整理 绵阳房掌柜  2018-12-26 04:41:01
[摘要]土地市场上最为活跃的,当属市场份额较大的头部房企

  每逢年底皆是土地供应井喷的时段,当下正值整个房地产市场处于深度调整周期,但地方政府年末推地的习惯似乎仍旧未曾改变。

  比如北京市在不久前的一天内推出13宗地块,总出让面积为79.40万平方米,总起价295.19亿元,最终12宗地块成功出让,揽金316.46亿元,这也成为北京历史上出让住宅土地最多、金额最高的一天。无独有偶,其他如广州、南京等城市也都相应地展开了岁末卖地大战,供应面积较前三季度大幅度增加。

  与之相对应的是,商品房销售未及预期,以及日益趋紧的资金压力,使得房企对于后市的观望情绪变得更为凝重,买地热情显著下降,土地溢价率较过去两年显著下降。

  此时,土地市场上最为活跃的,当属市场份额较大的头部房企。数据显示,万科、保利等一线房企在年底的工地潮中表现相对踊跃,其拿地数量较今年前几个月明显增加,且全年新增土地总量并未较上一年有所减少。曾经一年多罕有在一级市场出手的融创中国已悄然回归一级市场,连续斩获多宗宅地。

  土地市场放量迎来出让高峰

  11月26日,北京市推出13宗地块,总出让面积为79.40万平方米,总起价295.19亿元,最终12宗地块成功出让,揽金316.46亿元,这也成为北京历史上出让住宅土地最多、金额最高的一天。

  这场盛宴或许只是一个开始:临近年底,包括北京在内,不少城市的土地市场近期都在集中放量。就在北京土地市场创下历史新高的同一天,大连市国有土地使用权交易中心发布出让公告,挂牌17宗土地,成为大连土地市场本年度一次性出让地块最多的一次。同样在这一天,济南公共资源交易中心网上也挂牌了15宗土地。

  整个11月,南京、昆明、广州、成都等多个城市的土地挂牌量也都有所上升。中原地产研究院数据显示,一线城市11月供应土地合计高达90宗,刷新了最近几年纪录,而二线城市供应量也有所上涨,11月供应了土地合计1400宗,也将是年内最高记录。

  在多位业内人士看来,近期各地土地市场供应“井喷”的主要原因在于,地方政府需要完成年内供地指标,而房企也有补充土储的需求。

  第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管简可向《华夏时报》记者表示,由于政府调控、开发商融资困难、销售市场调整等一系列原因,上半年很多一二线城市土地市场较为沉寂。年末之际,地方政府面临一定出让任务压力,资金充沛的大型开发商也有补充储备的需求;另一方面,市场基本面稳定,普遍预计不会出现过热局面,也为土地出让带来良好基础条件。

  “如果不加紧供地,增加供应,未来将面临供求失衡矛盾加剧的风险。”欧阳捷指出,以北京为例,今年计划供地1200公顷,但目前供地仅为408公顷,成交仅为347公顷,仅相当于去年全年的49%。而张大伟也向记者透露,年内大部分城市土地销售额涨幅放缓,全国卖地最多的50大城市合计年内截至11月26日卖地3.21万亿,同比只上涨了7.3%。这可以说是最近多年来最低的涨幅,所以其中大部分土地销售额持平或者减少的城市最近明显开始井喷供应。

  “目前整体的楼市库存还是处于一个比较低的低位,因此急需增加供给,否则会导致后续供应不足。”中国房地产数据研究院院长陈晟表示。与上述观点类似,易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,今年以来出现不少流拍的现象,“和地方政府有点偏差”,因此到了年底政府通过调整土地出让方式希望积极形成交易态势。而对于一些房企来说,可以形成新的土地储备战略。

  “整体看,年末土地成交高峰已经出现。”张大伟认为,目前全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城市,房企对住宅类土地的拿地积极性较高。眼下房地产企业资金压力比前两年明显加大,但有资金的企业依然非常多。从北京11月26日那场土拍可以看出,土地市场虽然降温,但依然有企业看好后市。在一二线城市调控政策严格的背景下,房企为了增加销售额依然会集中拿地。因此其预计2019年,一二线土地市场成交依然将维持在高位。

  企业多数仍在观望

  与过去两年行业抢地形成鲜明对比的是,多数房企在今年的购地意愿大幅度下降。这一方面是源于企业对后市保持谨慎态度,另一方面则是持续收紧的融资环境导致开发商现金流恶化。

  中原地产研究中心统计数据显示:25家房地产行业龙头房企9-11月拿地金额分别合计只有767亿、720亿、394亿。数据显示龙头房企拿地数据已经连续3个月低于千亿,这也是最近4年来首次出现。在2018年之前月份,基本拿地金额都在1200-2000亿。

  “今年要收缩拿地,主要是任务是回款,即便是有一些项目亏损,我们也要先卖。”一位闽系房企总裁曾告诉记者。

  房企的谨慎态度在下半年表现格外明显。克而瑞数据显示,销售TOP100中近4成企业在11月未有新增土储入账,其中不乏前五十强房企如金茂、远洋、首创、金辉、福晟等。据研究,企业的这种蛰伏行为多是为了防范风险进行主动战略收缩;此外,还因为不少企业前两年买地力度大土地储备充足,比如金茂、福晟、首创、金辉等总土储去化周期均在3年以上。

  日前,滨江集团董事长戚金兴对媒体表示:该公司便在下半年临时调整了拿地的策略。“我们今年上半年的拿地原则就是有利润就拿,主要是为了保证未来的规模发展。不过随着三四季度的市场变化,我们也开始慢慢调整自己的拿地节奏。”

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责任编辑:庄晓霞

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