【掌柜日报】房企撕下地产标签 地产债回售到期规模增加

　　导读

　　从开发商到运营商的角色转变，是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等，并非一蹴而就。

　　10月29日，融创出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司，完成了对万达文旅的收尾工作，同时也意味着，融创在多元化运营上更深入了一步。

　　2018年，一个引人注目的现象是，诸多知名房企纷纷撕下“地产”的标签，排名前20的房企改名达19家之多。

　　尽管面临市场下滑和融资紧缩，中国房企的多元化转型依然未曾止步;事实上，销售市场的下滑，迫使房企更快推进多元业务，以寻求新的增长空间。

　　据21世纪经济报道记者统计，截至目前，排名前100的房企，触角已遍布租赁、农业、科技、特色小镇、文旅、教育等领域。

　　争相转型的背后，实则是战略升级，扩展赛道，共同点是由“单一开发”向“开发+运营”发展，与主营地产业务的协同成了转型的新方向。

　　多位业内人士指出，在此过程中，房地产与产业、实体经济的融合并非一帆风顺，目前并未形成成熟的模式。

　　从上半年财报来看，房企营收的主力军还是房地产开发业务。产业运营实际推进过程中也会面临投资回报周期长、融资压力大、专业人才缺乏等诸多难点，“地产+”模式仍待不断探索。

　　“地产+”模式

　　过去几年间，不少专家、业内人士预言中国房地产市场将触及天花板，这在2018年得到了印证。

　　楼市传统的金九银十不再。2018年10月，百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%，减速尤为明显。而与去年同期相比，同比增速自三季度以来也持续放缓，从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

　　“未来三年将是房地产见顶的时期，很可能房地产市场的大格局基本确定”，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示。

　　21世纪经济报道记者注意到，从“单一开发”向“开发+运营”转型已成为房企转型的核心。其中，特色小镇、长租公寓、联合办公，甚至教育医疗养老、文化旅游等已经在全行业进行试验。

　　天风证券指出，前30强房企在长租公寓、特色小镇、联合办公等空间类产品的介入度已经非常高。

　　据记者统计，目前TOP30房企中已经有19企业布局了长租公寓业务，如万科泊寓、碧桂园碧家国际社区、旭辉领寓、龙湖冠寓等。

　　西南证券预计，2019年，长租公寓、物流地产、旅游地产、物业服务、Reits等新业务存在爆发空间。

　　由主营业务衍生的板块还有医养、文旅、零售业、教育地产和物流地产等方向。

　　据统计，目前TOP30强房企中已有17家企业入局文旅业务。如恒大旅游集团共拥有海花岛、长沙、贵阳、苏州、烟台、武汉、西安等13个文化旅游项目，总旅游用地储备面积达4714万平方米。

　　融创的表现也较突出，在累计斥资501.25亿元收购万达文旅之后，其成立了独立运营的文旅集团。

　　基于社区商业的新零售也是房企着力的方向之一，这一领域与互联网的结合更为紧密。

　　今年3月，新城、印力、恒大、碧桂园、融创、世茂等13家商业地产公司与盒马签订了“新零售”战略合作协议;4月，碧桂园和苏宁控股签订协议，预计今年内将有600家苏宁小店、苏宁直营店入驻碧桂园;此外，华润万家在杭州及南京的大卖场业态还将入驻京东到家。

　　作为中小房企转型的样本，花样年践行“地产开发+社区服务”战略，2018上半年轻资产收入占比首次突破了50%。

　　此外，房企的多元化布局也具备个性，涉足环保、科技、体育等，如碧桂园积极筹备布局机器人业务，恒大入局新能源汽车。据记者统计，碧桂园、恒大、绿地、阳光城、蓝光这5家房企对人工智能等产业进行了战略投资。

　　“房企转型是在地产之上加载产业。未来房企如果没有在地产开发之上加载产业的能力，地产就不值钱了”，北京师范大学金融研究中心主任钟伟说。

　　大象起舞时代，中小房企更是全力奋进。蓝光围绕地产核心主业打造“地产金融+文化旅游+现代服务业”架构，金科亦引入商业、产业、文旅等产品线，打造“x+住宅”开发模式，同时推进新能源业务。

　　转型之困

　　过去多年，一些房企早已开启多元化试验，但结局多是折戟沉沙。

　　2013年，广州星河湾进军高端白酒市场。2014年，恒大曾进军粮油、乳业和畜牧业领域，并宣称投资将超过1000亿元。

　　但据恒大2014年业绩披露，矿泉水业务亏损达23.7亿元。恒大冰泉公开转让说明书显示，其2013年、2014年和2015年1月至5月净利润分别为-5.52亿元、-28.39亿元和-5.55亿元，累计亏损高达40亿。

　　此外，由融创与乐视、恒大与FF的合作可见，倘若缺乏专业人才储备和管理经验，贸然投资新业务往往会陷入发展困局。

　　“做了三年还没做成的业务，就不要再做”，万科董事会主席郁亮在9月的内部讲话中表示。他指出，大部分开发商做新产业是做噱头，那些新型产业并没有实现独立运营的程度。

　　“原有非主营业务的营收至少要占到3成以上，房企才算是真实完成了转型，现在大多数房企房地产销售收入占比都在9成以上，这样的份额是谈不上转型的”，中原地产首席分析师张大伟表示。

　　以招商蛇口为例，进行邮轮全产业链布局的招商蛇口，其半年报显示，邮轮产业建设与运营收入2.63亿，同比增长10.82%，在三大业务板块中占比仅1.25%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从开发商到运营商的角色转变，是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等，并非一蹴而就。

　　如教育、医疗等领域，对相关资源积累的需求巨大，而文旅产业则需IP作为支撑，这些转型的资本在短时间内都难以快速复制。

　　克而瑞研究指出，单纯依靠住宅开发去扩大销售规模的商业模式，已经不适用于后房地产时代。如今，越来越多的房企意识到，资产运营板块将是新的盈利增长点和获得现金流的重要业务。

　　但资产运营是更为专业的领域，一旦众多房企斥重金布局这一领域，想要突围就要有自己的特色，尤其是跨界文娱等与地产相关度较小业务，仍面临巨大的挑战。

　　钟伟亦表示，房企的运营能力正在超越开发能力、建造能力、投资能力，成为开发商在未来房地产平台期的考量指标。

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　　11月以来，房企“扎堆”融资。有数据显示，11月前20天，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资金额已超500亿元。在此背景下，近期地产债市场规模迅速“爆棚”。值得注意的是，频频融资后，各大房企今年的发债额度“见底”，一些房企售卖股权、出让项目，多渠道“补血”。

　　年底找钱“井喷”

　　以Wind二级行业来看，在剔除国债、地方债、金融债和同业存单等后，今年房地产行业共发行了693只债券，发行金额达5722.39亿元，占债券发行总额的7.31%，处于行业第7位。

　　中原地产研究中心数据显示，截至11月20日，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过500亿元。

　　11月20日，时代中国控股有限公司公告称，将发行于2020年到期的3亿美元优先票据，年利率10.95%。

　　11月19日，福建福晟集团有限公司2018年公司债券(第一期)发行完成，发行总额10亿元，票面利率7.90%，期限3年。上交所方面，华夏幸福基业控股股份公司的2018年非公开发行40亿元短期公司债券项目状态更新为“已受理”。

　　Wind资讯相关分析师表示，万科今年债券融资规模最大，累计发行了26只债券，总金额为283.19亿元。金地集团、绿城集团、招商蛇口等企业发行规模也都在130亿元及以上，此外还有6家企业发行额超过100亿元。

　　富力地产也在“储粮过冬”。数据显示，富力地产今年以来发行了11期短期融资债券，品种为到期一次还本付息，利率由最开始的5.3%左右上升到最新一期的6.5%。

　　除了发债，在大盘不好的情况下，富力地产毅然“卖股补血”。11月5日，富力地产发布公告称，拟发行不超过8.06亿股新H股，发行价不低于前五个交易日收市价平均数的80%，若以每股12港元的均价计算，此次融资额约100亿港元。对于募集资金用途，富力地产表示，将全部用于补充公司资本金，其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。

　　事实上，近期以来房企转让股权、债权现象频发。北京产权交易所房地产企业产权挂牌的多达42个项目，转让额度约为105亿元。上海联合产权交易所数据显示，房地产企业产权正式挂牌项目约为19个，转让总额为83.86亿元。预披露项目更是集中上线，北大资源集团投资有限公司欲转让青岛博雅置业有限公司70%股权及债权;中铁二局房地产集团预转让成都中铁置业、都江堰青城旅游开发有限公司100%股权和相关债权;上海古北转让上海地产古北安亭置业有限公司100%股权。

　　迎集中还款期

　　2018年还剩最后一个多月，债券市场上即将到期的各类债券规模仍然较大。Wind数据显示，房地产企业未来40天左右的时间里，共有81只债券即将到期，总共需要偿还金额为526.73亿元。此外，境外债方面，截至年底，房企海外债券到期规模近90亿元。

　　Wind资讯分析人士表示，2019年至2023年五年间，地产企业海外债券到期规模都在100亿美元之上，主要与近两年发行较多的3年期、5年期或7年期的债券到期有关。“国内外同时到期下，房企还款压力骤升。从单个公司来看，金科地产即将到期的债券规模最大，合计达到40.3亿元。而金地集团、中信房地产集团、保利地产、中天金融等6家企业到期规模均超过25亿元。”

　　渤海证券分析师崔健表示，房地产债券发行经历了2015年-2016年的扩容后，进入相对平稳的平台期，而由于地产债的期限多为3-5年，所以2018年-2021年是地产债的偿还高峰期。2018年9月1日至12月31日，地产债的总偿还量达到1292.67亿元，2019年上半年总偿还量达到2116.51亿元。

　　也正因为此，集中到期下部分房企发债明显加速。11月8日，中国恒大公告显示，其附属公司景程有限公司发行5.65亿美元于2020年到期的11%优先票据、6.45亿美元于2022年到期的13%优先票据、5.9亿美元于2023年到期的13.75%优先票据，在新加坡证券交易所上市及挂牌。合计融资18亿美元，约合人民币125亿元。

　　11月19日，恒大再次公告称，其间接全资附属公司景程有限公司、恒大地产、天基控股及附属公司担保人于当日就发行总金额为10亿美元的增发2020年票据与中信银行(国际)、光银国际及海通国际订立购买协议，利率为11.0%。

　　“扎堆”发债融资，让各大房地产企业今年的发债额度“捉襟见肘”。根据Wind企业注册情况统计，万科今年注册发债额度为230亿元，目前已使用190亿元，剩余仅仅40亿元;金地注册额度为80亿元，目前仅剩30亿元;富力地产年初注册额度为80亿元，目前仅为18.3亿元。而武汉光谷联合集团、中粮地产、上海张江高科、广州高新区投资集团等9家房地产企业今年都已满额发行。

　　房企资金风险整体可控

　　“2018年以来，地产债的回售到期规模不断增加。”中泰证券分析师齐晟表示，截至11月15日，地产债的总到期规模中回售到期的比例达到52.19%，远高于市场平均水平。

　　齐晟表示，这主要是受信用风险提高以及再投资收益不确定影响。一方面，今年地产债的主体评级预警14次，3家违约，引发对行业再融资能力的担忧;另一方面，再投资收益方面，信用利差大幅走阔也推动了回售率。此外，今年5月以来，地产债中止事件不断，龙湖、碧桂园、富力地产等发行人均曾主动中止发行，引发市场对行业再融资能力的担忧。

　　崔健说，从相关指标来看，各个评级房企的短期偿债能力在2018年上半年均有所下降。其中AA评级从2017年中的55.40%下降至2018年中的37.32%，降幅最大。

　　“虽然偿债压力上升明显，但风险整体可控。”齐晟表示，对于房企来说，2019年整体到期债规模预计为4600亿元，增幅约为1800亿元。但具体来看，行业的偿债压力并没有整体上行。以已披露三季报的83家地产债发行人为样本，虽然流动比率由2017年底的1.91下降至今年三季度的1.83，但发行人的资产负债率从去年底的66%降低至目前的64%，行业整体杠杆水平有所放缓。

　　齐晟说，目前来看，房企市场流通性较强，尤其是低等级债项中的国企债占比高，降低了低等级债券持有人的回售意愿，从而降低尾部风险爆发的可能性。

　　(房掌柜整理自21世纪经济报道、经济参考报)