40城10月份土地成交面积环比少22% 出让金少15%

而三线城市则出现“量跌价涨”。10月，三线城市土地成交建筑面积为843万平方米，环比下降32.5%，同比下降23%；成交均价为2340元/平方米，环比上涨0.1%，同比上涨13.1%，成交均价创新高。

对此，易居研究院研究员沈昕表示，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下，或将有更多城市跟进退出去库存政策。目前三线城市土地市场余温尚在，但是随着政策的变化和购买力的透支，预计到明年三线城市的土地成交均价和成交面积将呈现降温态势。

而新城集团高级副总裁欧阳捷预计，明年推出住宅用地数量将会减少，原因在于今年出让的土地相较去年已经有了大幅度增长，大开发商土地储备充裕，增加土地储备的意愿也在下降。

溢价率进入“零增长区间”

中国指数研究院数据显示，10月300城土地市场平均溢价率则为4%，同比下降19个百分点。

“开发商拿地积极性在全面退烧。”张大伟表示，今年楼市热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

除了上述北京11月地市首拍以外，此前的10月31日，北京出让三宗地块，其中朝阳区两宗限房价竞地价的地块溢价率为17%和26.92%，而石景山地块则底价成交。

再以此前土地出让金超2300亿稳居全国第一的杭州为例，10月杭州主城区出让的6宗住宅用地（含3宗纯租赁用地）中，仅有余杭区的一宗地块以14.7%的溢价成家，其余地块均零溢价底价成交。

在溢价率普遍进入5%以下的“零增长区间”的同时，土地流拍情况仍在继续。据统计，今年前三季度，全国300个城市共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

10月23日，武汉原计划挂牌出让6宗地块，仅3宗成交；沈阳土地市场3幅地块因无人报名而流拍；10月24日上午，福州4幅地块因竞买人数不足，全部宣布流拍。

随着企业融资困难、资金回笼周期变长，拿地越发谨慎，而政府方面加大了供地力度，市场供需结构的变化，使得地市进入“零增长区间”，也导致了土地市场出现了一些新的现象。

政策层面，对开发商的要求还在细化。南京、杭州、中山等地都出现了限定地价和现房销售要求，这增加了开发商的资金压力，或将迫使开发商更加谨慎拿地。

开发商层面，资金压力持续看涨的背景下，中小开发商的拿地意愿进一步下滑。中国指数研究院的数据显示，1-10月，销售TOP10开发商新增拿地货值占百强52%，其中TOP3企业碧桂园、恒大、万科三家的新增土储就占到百强的四分之一，规模效应明显。

多重逼迫下，开发商在拿地方式上开始出现了一些新模式。以前述北京昌平地块为例，张大伟认为，此类使用者直接参与这部分土地的开发，可以降低开发商拿地的资金成本，将可能在未来土地市场频繁出现。

张大伟分析，小米作为商服地块的主要使用者，参与土地开发，可以降低购买商服项目的成本。而华润作为房地产开发商联合拿地，可以降低资金成本，增加开发住宅部分的利润。另外针对其中的限竞房住宅部分，销售也完全可以出现双方合作的可能性，小米有大量的需求存在。

（房掌柜整理自经济参考报、21世纪经济报道）