环京楼市还有机会么?
环京楼市成交大幅下降是既定事实,不过,大型房企对环京的长远发展普遍看好,并且凭借营销优势,他们往往能够创造一定的销售热度。
作为环京楼市的标杆企业,鸿坤地产在环京的住宅占比高达80%,但从去年下半年至今,鸿坤地产没在公开市场拿地,对于外界的关注,鸿坤地产回应,主要原因是拿地时机不合适,后期鸿坤地产会考虑拿地,而且从公司内部的投资额度来看,环京的规模额度不会减少。
大型房企看好环京的一个表现是收购项目,这也是大型房企进入环京的最重要手段,融创、鸿坤、碧桂园都曾在环京收购过项目,最为人熟知的是碧桂园,通过大举收购环京项目,它在短期内取得上百亿销售额。
房价下跌,大型开发商收购的土地成本随之减少,尤其可以有较多话语权。阳光城(000671,股吧)执行副总裁吴建斌对和讯房产表示,今年四季度到明年是并购的好机会,现在价格已经低了很多,不过这主要还是取决于企业是否有钱。
对于环京楼市的未来,吴建斌十分有信心,他表示,城镇化还没有结束,现在的购房需求量很大,调控只是暂时抑制了需求。如果环京有合适收购机会,价格也不错,比原来的回报高,阳光城肯定会考虑的。
在郭毅看来,环京的房价水平和北京有着巨大价差,随着京津冀一体化的推进,从长期来看,环京楼市虽然短期遇到问题,但价值潜力很大。
保利领跑 “黑马”中海突围进入前三
榜单显示,2018年前三季度业绩规模破百亿的房企仅有1家,保利发展以121.46亿元的业绩规模继续领跑市场,其主要业绩贡献来源是越秀保利爱特、保利中珺广场、保利中航城、南沙保利城等项目,这4个项目在前8个月业绩均达11亿元以上,合计吸金63.67亿元。
每到榜单发布,总有几匹黑马以傲然之姿杀出重围。正如本次杀进前三的的中海地产,今年前三季度业绩规模达69.76亿元,较去年同期增长150.39%,成功将公开喊话“活下去”的万科拉下前三的神坛。中海地产的主要业绩来源于中海花湾壹号、亚运城等热销项目,仅中海花湾壹号一盘9月份网签量达725套,成为中心六区当之无愧的销量王。
前20强门槛提高 房企竞争更激烈
对比近三年,今年1至9月房企销售金额排行榜TOP3、TOP10、TOP20、TOP30梯队的入门门槛较往年同期相比,多处于中位水平。其中,前三强房企入门门槛连续两年下降,前三房企门槛较去年同期下降6.76%至69亿元。
随着行业的分化格局的不断加剧,排名前二十的房企的规模拼杀则更为激烈化,入门门槛不断提升,前20强房企门槛则较去年同期增长31.58%至35亿元,当中有越秀地产、中海地产、绿地控股、合景富泰、金地集团、实地地产等14家房企的排名较2017年同期有所上升,足见市场竞争之激烈。
今年以来,随着购房政策、信贷政策持续从严,楼市调控从“遏制上涨过快”到“遏制上涨”,房企的资金压力大大增加。在融资收紧、资金压力增加、预期项目去化率下降的情况下,部分房企选择以价跑量,通过降价促销、推出特价单位等行动刺激销售,以实现资金迅速回笼;同时也有部分房企选择继续持货观望,以期市场好转。
对于第四季度房企的销售情况,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,开发商的推盘节奏是在加快的,这利好销售业绩的上升。大体上说,类似11月前的销售,其销售的降价力度会大一点,这一点也利好销售业绩提升。而到了12月随着房企销售业绩的完成,部分房企总体上会减少降价促销的做法。总体上说,包括销售面积和销售金额等指标依然有反弹的可能。当然部分房企若是业绩不振,那么会延续全季度的降价做法。
各梯队房企销售面积总额同比均降
据克而瑞数据统计,2018年前三季度TOP30房企销售面积总额达550.44万平方米,同比去年同期的589.59万平微跌6.64%。受持续高压的调控政策及楼市氛围影响,广州各梯队房企销售面积总额同比均出现了不同程度的下降,其中TOP20房企销售面积总额降幅最大。
不过,第三季度TOP30房企整体表现与前两季度的平均水平基本持平,包揽广州房企销售面积榜前三强的是保利发展、越秀地产及万科地产,销量业绩均达37万平方米以上,其分别为74.2万平方米、42.6万平方米和37.4万平方米。
与去年前三季度广州房企销售面积榜前30强企业相比,今年前三季度广州销售面积榜有9家房企排名上升,分别为保利发展、越秀地产、绿地控股、合景富泰、实地地产、中海地产、融创、阳光城、佳兆业。综观前30强数据,新上榜的企业有8家,分别为华润置地、祈福地产、新塘开发、新世界、奥园地产、远洋集团、群星村联合社和龙湖集团。
值得注意的是,与2017年同期相比,除TOP30入门门槛外,今年前三季度房企销售面积榜其余梯队入门门槛持续下降。其中,下降幅度较大的为TOP3的上榜门槛,37万平方米便可上榜,同比去年同期下降3万平方米;其次是TOP10和TOP20的上榜门槛,同比去年同期均下降1万平方米左右。
最近土地流标率增加,成交土地的溢价率降低。这正是楼市转入下行期的正常表征。对于房企来说,这是矛盾的:用发展的眼光看,下行期地价较低,正是补充土地储备的机会;但与此同时,增加土地储备意味着占有较大资金,对现金流和回款有更高的要求。
这无疑对房企决策的平衡能力提出了更高要求。商业决策不可能不冒险,但过于冒进又可能把企业带入失控的险境。我还是那句话,从高处判断,从低处入手,市场下行阶段,不妨偏谨慎保守一些,筑牢财务底线为上。弯道超车需要非凡的驾驶技术,而且驾驶员不只是老板一个人,而是整个决策团队。
很快,又到了制定明年任务计划的时候。过度悲观是没有必要的,房地产市场还有相当长的发展期,住房的改善性需求几乎是永远存在。但该调整修正的指标、制度要及时调整修正,宁可稳一点也不要摔大跟头。并非最不重要的,房企以规模速度和高周转为出发点的跟投制度应该校正了。
(房掌柜整理来自和讯房产、信息时报、21世纪经济报道)
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