地产股改名换姓不如苦练内功 龙头房企表现依然强劲

　　改名或业务转型，本为企业的“家务事”，外人不该指手画脚。但是，若走上主题爆炒的歪路或骗取融资的邪路，则需要广大投资者对其提高警惕。公司名字只是一个代号，与相关业务没有必然联系，改名不应成为地产股短期炒作的灵丹妙药，更不该成为地产商们打着转型旗号，寻求政策和信贷融资支持的幌子

　　最近，万科、保利、珠江等18家房地产巨头纷纷传出改名消息，将公司名称里的“房地产”“置业”相关名词删掉，取而代之“发展”“控股”“集团”等字样，还纷纷表示不是“去地产化”，而是要扎扎实实搞多元化转型。联想起某上市房企2018秋季例会上“活下去”的标语，新一轮房地产板块排队“讲故事”、谋转型的话题，正在引发市场热议。

　　“房地产”三个字曾经是上市公司引以为傲的“美人痣”，之所以眼下着急忙慌地想删掉“美人痣”，实为不得已之举。

　　从行业发展看，传统地产企业利用“融资—拿地—销售”三部曲的赚钱旧套路越来越难走。中银国际证券统计显示，2018年上半年上市房企的资产负债率继续上扬，房地产板块资产负债率达79.89%，较2017年同期上升1.37个百分点。虽然9月份部分龙头房企的销售业绩表现依然强劲，但土地市场降温、楼市整体走弱、融资困难等因素，依然导致多数房企扩张意愿明显减弱。

　　从资本市场表现看，数据显示，房地产板块今年以来下跌明显，跌幅远高于同期上证综指。自2017年以来，地产股价格走势与房价变化出现明显背离。尽管全国70城住宅房价指数环比一直在上升，但同期A股市场地产股价格大幅下跌。“用脚投票”的投资者已经明确表示不看好这一高杠杆、重资产、资金密集型行业中长期投资价值。

　　从融资渠道看，除了ABS（资产证券化）相关产品之外，2017年以来，监管部门已经对房企发行债券、开发贷款以及非标融资等方式给予严格限制，上市房企融资渠道持续收窄。曾经的“美人痣”在银行等金融机构眼中变成了“扫帚星”，不少中小上市房企转向海外高成本发债自救，更多的房企企图通过更名以博得投资者和融资方青睐。

　　改名或业务转型，本为企业的“家务事”，外人不该指手画脚。但是，若走上主题爆炒的歪路或骗取融资的邪路，则需要广大投资者对其提高警惕。在A股历史上，已有超过200家公司改名换“马甲”，“美颜效果”至今已大打折扣，多数公司并未因改名改变传统主业，或者因改名从此一劳永逸。比如，2015年在互联网金融概念股热炒的情况下，上市公司ST岩石曾由多伦股份改名为“匹凸匹”，后又改名为上海岩石企业发展，公司股价几度暴涨暴跌。在公司转型尚处于初期阶段、新业务羽翼未丰的情况下，过分急于改名“讲故事”、蹭热点，图谋融资或炒作股价之心已不言自明。

　　进而言之，与其说改名是上市房企转型的“粉妆”，不如说是品牌升级的“内功心法”。公司名称只是一个代号，与相关业务没有必然联系，改名不应成为地产股短期炒作的灵丹妙药，更不该成为地产商们打着转型旗号，寻求政策和信贷融资支持的幌子。市场不会歧视任何名字和任何板块的企业，当然也不会否定真转型的上市房企，广大投资者会张开双臂欢迎那些苦练行业内功、做强主业、增加新业务实力的房企。对于房企自身来说，在口号与更名之外，要想让股价飘红，真正回馈投资者，还要用自身的业绩来说话。

受假期内外围股市下跌影响，昨日A股全线下跌，截至收盘，上证指数下跌3.72%，报收2716.51点；深证指数下跌4.05%，报收8060.83点。而在中国金融市场休市期间，全球股市早已大跌，并拖累许多新兴市场下挫。

　　“金九银十”未能拯救低迷的楼市于水火之中，昨日的地产股更是跌幅惨重。Wind数据统计显示，截止至收盘，申万房地产行业昨日跌幅达到4.61%，在129只个股中，仅3只上涨，5只平盘，其余122只均下跌。

　　今年以来，在调控政策丝毫不放松的背景下，地产股普遍表现低迷，不少房地产股的股东也采取了回购措施维护市值。不过在目前走势普遍低迷的情况下，回购股票或许不是最重要的。多名资深房地产行业分析师在接受采访时均指出：维护市值的首要条件仍是经营业绩，企业更应该关注并经营好基本面。

　　地产股“跌跌不休”

　　10月8日，在中国内地、中国香港上市的中资地产股在一片惨绿中收盘。

　　其中，万科A报收22.05元，跌幅9.26%，逼近跌停；保利地产报收11.35元，跌幅为6.74%。港股方面，碧桂园报收9.05元，已经接近一年来的股价低位，其余蓝筹股如华润置地、中国海外发展等均录得不同跌幅。

　　“最近这一两个月，市场逐渐出现要降价的行为，房地产上市公司现在普遍的资产负债率在80%以上，近期不论是市场要加息还是部分城市楼价出现下跌消息都是主要的原因，假期期间国际形势的变化也令市场对地产股很忧虑。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受采访时如是分析今日地产股下跌的逻辑。

　　事实上，传统的“金九银十”未能如期而至也加剧了市场的悲观情绪。兴业证券地产分析师阎常铭指出，国庆前一周，受中秋假期等影响，市场成交量较小；国庆期间成交量进一步下滑，北京成交套数77套，上海成交2413套，深圳成交222套，仅为今年周均成交量的一半左右。

　　“基本面下行自7、8月份开始加速，整体数据下行可能从9、10月份开始会有明显表现。”阎常铭续称。

　　回溯今年，地产股在多重因素的作用下，股价表现十分低迷。Wind数据统计显示，申万房地产板块在过去五个交易日中，录得8.33%的跌幅；年初至今，该板块则录得了26.68%的跌幅。

　　具体到个股，无论是A股上市或是港股上市均已经出现了较大幅度的下跌。例如，金地集团股价也一度冲上过16元，昨日报收8.75元。

　　“大环境都不太好，现在是熊市。我们也很苦恼。”一名房地产行业的分析师表示。

　　回购能否维护市值？

　　如果房地产股股价持续走弱，一些依赖股权质押融资的房企不得不担心因股价下跌而引发的风险。东方财富网的统计数据显示，A股上市房地产开发板块的平均质押比例为18.23%，质押总股本为517.54亿元。

　　一些房企的股东质押比例已经高企。东方财富网的数据显示，泛海控股——其股东中国泛海控股集团有限公司质押了35.26亿股，占所持股份比例的99.76%，占总股本的67.85%。

　　此外，股东还祭出“回购大招”来稳住股价。8月6日，泛海控股发布公告称，“中国泛海认为，公司目前的股票市值不能完全反映公司转型战略实施以来的价值，特别是随着公司转型发展战略的深入落实，未来公司的价值将进一步呈现。基于对公司持续稳定发展的信心和对公司股票价值的合理判断，中国泛海增持了公司部分股份。”

　　10月5日，禹洲地产也发布公告称，在香港交易所回购50万股但尚未注销，最高回购价为每股2.99港币，最低回购价为2.98港币，回购耗资149万港币。

　　在多名地产分析师、机构投资者看来，回购股份在当前的市场情况下，对于维护市值几乎起不到作用。“换个板块来看，你看腾讯连续好多天回购了，今天照样跌破300块。从这个角度说，跌起来的时候什么都没用。”一名机构投资者指出。

　　国泰君安地产分析师刘斐凡则认为：“花精力维护市值不如把基本面夯实，因为市场还是有效的。”

　　万科此前也在投资者互动平台上表示，影响股价的因素非常多，长期来看决定股价的是基本面，公司会努力做好基本面，持续创造真实价值。

（房掌柜整理自经济日报、每日经济新闻）