金九上海楼市市场成交不尽人意 银十或将引发价格战

　　基于8月楼市有不错表现，加上9月是传统销售季，因此对于上海楼市有较高期待，但市场成交却不尽人意。据上海中原地产数据显示，当期上海新建商品住宅成交面积66万平方米，环比减少25%。

　　△数据来源：上海链家市场研究部

　　在8月达到今年新房市场的供销高峰后，9月的上海新房市场出现了回落，不过凭借8月高峰的余波，和9月自身尚可新增供应量，9月的市场成交仍要高于今年上半年的成交水平。

　　买房送宝马 外围项目面临竞争压力

　　9月上半月成交一直低位震荡，下半月才出现反弹，但仍没有过一周20万方的正常流量标准线。从一些项目认筹来看，以往多人抢房的热闹场景有降温迹象，目前平均去化在8成左右。尤其是外围项目随着市场供应增多，给去化带来压力，消失多年的大幅促销，比如买房送宝马再现江湖。

　　从成交特点来看，3万元/平方米以内的刚需房发力，从成交前十榜单看，有5个均价低于3万元/平方米的刚需，并且有2个项目排名第一和第二。基于低价房发力，成交均价为54138元/平方米，环比下跌3.2%。

　　表：上海商品住宅成交TOP10(2018.9)

　　供应不畅 价格战或一触即发

　　进入传统销售季，一般情况下房企会加快项目投放，但这种局面并未出现。前三周供应量一直在15万方/平方米左右波动，严重阻碍成交释放。当月入市项目有25个，但入市面积仅74.3万平方米，环比减少44.3%。从区域来看，南汇、青浦等远郊刚需房成为供应主力，比如当月供应量最大的项目为奉贤金汇板块的“帝华园”，入市6.5万平方米(792套)，网上报价3万元/平方米。

　　△9月上海开盘项目一览

　　从9月份开盘项目均价来看，1~3万/m2的楼盘有8个，大多为浦东郊环外的项目，刚刚需客户的福音;3~5万/平的楼盘有7个，也都是刚需项目。但是从成交量来看，都不太理想。

　　其中，5~7万/平的楼盘有5个，其中“华发四季”与“万科翡翠公园”当属其中比较火爆的楼盘。华发四季9.6日开盘当日房源销售95%!万科翡翠公园更是开盘当天712组客户摇52套房源。9~10万/平的楼盘有3个，其中瑞虹新城悦庭约10万/平的价格，开盘首日售罄!

　　从9月份开盘楼盘来看，仍然延续了8月份的特色“冰火两重天”。性价比高的楼盘欢迎度高，比如“华发四季”和“万科翡翠园”，两大内环豪宅项目都是“日光”，但是外环的一些项目相对来说，热度就比较低。

　　上海中原地产分析师卢文曦认为，金九落空，对市场信心本身就是一种挫伤。同时也意味前三季度上海楼市几乎没有作为，全年的销售压力落在10月上。而10月第一周是国庆长假，一般而言逢假期成交必出现回落。今年中秋假期成交创近5年新低可以预测出，今年国庆成交也不会有超常发挥的可能。房企面临压力也越来越大，近期恒大、万科这种大房企也开始大幅优惠促销，标杆房企的行为往往有引导性。而且上海已经出现促销动作，10月的价格战或一触即发。

　　上海链家市场分析师赵葆根表示：由于9月新推项目和7、8推盘高峰残余房源的夹击，9月市场的整体去化压力较大。外围新推盘的摇号组数普遍大大低于房源数量，部分项目行情十分冷清。在企业购买商品住宅新政的影响下，甚至部分市中心楼盘的摇号组数也明显少于房源数量。

　　随着年末的临近，房企面临着业绩冲击的压力，并且今年年末和明年将逐渐进入房企债务兑付的高峰，在融资环境趋紧的环境下，房企的资金压力进一步提升。预计四季度，申城新房市场的促销力度将继续增强，以价换量或成为市场主流。