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左俊义:新房限价导致土地流拍频现 房价怎么走?

来源:房掌柜  整理 绵阳房掌柜  2018-09-28 04:16:21
[摘要]近期,全国各地土地流拍事件频现,一、二、三线城市轮番上演土地拍卖现场无人报价的尴尬场景。而首付分期却在一线城市重现。

  利好的一面是银行投放按揭贷款的意愿较强,房价环比有望保持高位震荡格局。

  从按揭贷款角度看,目前银行受资本和不良率约束,给企业投放贷款的意愿较低,这种环境下,银行投放居民贷款的动力较强,目前银行每月投放的居民中长期贷款稳定在4000亿左右。

  另外,按揭贷款利率上行幅度逐步降低,8月首套房按揭贷款利率平均为5.69%,环比7月提升2bp,相比7月提升3bp继续回落,按揭贷款利率即将见顶。再看一下样本银行角度,8月样本银行中,按揭利率提升的银行数量占比继续回落,从7月8.8%下降至8月的7.5%,说明有更多的银行按揭利率开始持平或下降。

  从销售角度判断房价,今年4季度和明年1季度,房价环比有望保持高位震荡格局(参见图3)。从历史经验看,上一轮地产持续下行后,刚需释放发生在2012年,那一轮销售走强持续了大约一年的时间;如果以今年5月作为刚需释放的起点,那么销售走强大概率可能会支撑到明年2季度左右。

土地流拍频现,房价怎么走?

  利空的一面是居民杠杆率已经到达极限,房地产销售回落是迟早的事情。

  消费增速下降,必然有经济周期回落的因素在,但高房价和沉重的按揭贷款负担,也是影响消费的重要推手。比如中汽协的乘用车销量同比,7月和8月分别是-5.3%和-4.6%,贵州统计局直言高房价抑制汽车销售。

  随着居民杠杆率提升,除了消费受到抑制,居民继续增加杠杆、购置房屋的能力也受到限制。如果使用居民住房贷款余额占居民存款的比重,来看居民部门的住房杠杆率,那么2008年金融危机以来居民住房杠杆已经翻了1.5倍左右,从2008年底的13.4%提升到2018年中的34.7%(参见图4)。

土地流拍频现,房价怎么走?

  居民高杠杆的环境下,想要维持房地产销售的持续向好,空间已经较为有限。因此,开发商和中介就有动力通过首付分期、首付贷等形式,挖掘购房资质稍弱的群体的购房潜力。但这无异于竭泽而渔,透支了未来刚需的购房能力。

(来源:金融界)

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责任编辑:庄晓霞

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