房企在城市群发展的机会 如何转换角色适应新时代？

　　国家统计局近日发布的报告显示，改革开放40年来，我国城市人口快速增多，城市面貌焕然一新，城市居民生活水平不断提升，城市群正在构建中国经济新版图。

　　中国快速的城镇化为房地产行业带来了机遇。过去二三十年，房地产行业的蓬勃发展离不开城镇化进程的推进。随着轨道交通与基础设施的完善，城市群中的人口、资源等各种资源也高度共享，真正实现了实现优势互补、协同发展。

　　城市的发展，经历了“城市—都市圈—城市群”三个阶段，其中城市群是城市发展到成熟阶段的最高空间组织形式。问题由之而来：当城市发展到成熟阶段之后，房企将如何转换角色适应新的时代？在城市群崛起的过程中，房企如何为城市建设做出贡献？房企与城市群如何才能形成良好互动？

　　9月27日，在每日经济新闻独家主办、以“大城无界”为主题的第八届中国价值地产年会上，众多业内嘉宾聚集一堂，纵论中国城市格局变化和城市群价值，以及房企在城市群发展过程的机会。

　　●城市群的机会

　　“中国城镇化的未来，是以城市群作为主体，大中小城市和小城镇协调发展的形态，未来城市群将发挥更重要的作用。在城市群的背景下，以往一二三四线城市的划分已经不合时宜，未来的城市不是简单按‘线’划分，而是按照你在哪一个城市群来划分。”中国城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎在接受《每日经济新闻》记者采访时指出。

　　冯奎认为，当前一些核心大城市房价过高，在城市群发展的背景下，可以通过大中小城市的协调发展来分担大城市的一些人口和产业，起到承接人口与承接产业的功能。“与此相应，它们也会对平抑房价起到重要作用。”

　　中国指数研究院3Fang互联网集团上海区域总经理张志杰在第八届中国价值地产年会上表示，城市群是城市发展的最高形式，这种形式里面人口、基金、基础设施高度共享，实现优势互补协同发展。中国的房地产经济已经进入服务业为主导的阶段，中国城市化已经接近60%，城市化发展的格局已经开始显现。

　　在这种情况下，房企的战略眼光与布局策略显得尤为重要。从龙头房企的布局城市来看，京津冀、长三角和粤港澳大湾区等城市群依旧是战略重点；中型房企或者黑马型房企，则更多地选择深耕一到两个城市群，在这个边界内做大做强。

　　龙头房企中如万科，其一直强调要把握区域协调发展战略带来的机遇，深耕核心城市群。年报显示，2017年，在已进入的76个境内城市中，万科在22个城市销售金额超百亿元；在37个城市销售排名位列当地前三，其中22个城市销售排名第一。

　　保利的战略选择与万科相类似。据保利发展总经理刘平介绍，保利未来的布局战略是，坚持深耕三大城市群，坚持研判基本面，不盲目追高，坚持并购与概念拓展，保证当前1亿多平方米的资源储备地域分布好，产品结构优，盈利能力强。

　　中型房企则具有与龙头房企不一样的考量。实际上，如果能够深耕一个城市群，并保持均衡发展，随着城市群的崛起，也能够保证规模的稳健增长。此前在接受《每日经济新闻》专访时，滨江集团董事长戚金兴就指出，房企城市群布局是一种顺势而为，是跟随城市经济发展的一种有效路径。

　　而滨江集团的布局战略也十分清晰，其从“三点（杭州、上海、深圳）一面一拓展”，转向形成“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，关注大湾区、中西部、京津冀重点城市”的战略布局。

　　●房企的作为

　　在城市群崛起过程中，要引导人流与产业的转移，基础建设是重要一环。业界的共识是，对于城市群规划，要科学划定城市群范围，合理确定城市群及各城市定位，促进产业分工协作，着力实现交通基础设施互联互通，健全一体化发展机制体制。

　　冯奎的建议是，房企可以更多地参与城市群的基础设施建设。冯奎指出：“房企应该把握城市群发展的规律、趋势与特征，积极参与、通过各种形式参与到城市群的基础设施建设，找到自己的位置与角色。”

　　张志杰表示，本次中国价值地产年会的主题是“大城无界”，无界主要是指房地产企业的多元化发展。在新的时代下对房地产行业也已经由量变进入质变，房地产企业的多元化发展进入新的格局。

　　他进一步表示，在新格局方面，房地产多元化分布趋势明显，大型企业向开发运营商方面进展，通过产融结合、资产证券化方式，为企业未来发展提供更多的保障。如千亿企业的布局比较多，在特色小镇、文旅、社区养老等方面都有布局；一小部分企业开始涉足公寓领域；部分瞄准千亿目标的企业积极培育地产外的其他业务，如医药领域。

　　从当前的拍地趋势看，很多城市也十分鼓励房企参与基础设施建设中。9月25日，深圳市规划国土委发布《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》，规定所有城市更新单元均应进行海绵城市建设专项研究，强调所有含住宅的更新项目均应配置幼（托）儿园、老年人日间照料中心等。

　　由此，许多房企踏足多元化领域的逻辑就不难理解，涉足养老、教育和医疗等领域更是趋势。在这一方面，大型房企涉足的范畴更大。

　　例如，龙湖旗下养老项目已落地重庆，计划于10月正式开业，未来还将持续创新运营模式，建立医护体系、照料体系、餐饮体系、社工体系等四大服务体系，针对活力长者、介护长者、失智长者等不同客群，提供全方位的医康养护服务。

　　房企跨界教育的也不在少数，如碧桂园旗下教育板块博实乐教育，2017年5月18日已经在美国纽交所主板上市、官网显示，在全国8个省份拥有6所国际学校，16所双语学校，40所幼儿园，在北京、上海、深圳、佛山拥有18家英语培训中心。

　　恒大旗下恒大健康已经在联交所上市，其定位于集新型高端国际医院、社区健康管理服务、全龄化健康服务“养生空间”等业务为一体的综合大型健康产业集团。

　　当基础建设达到一定高度，人口、产业的流动就是自然而然的事情。新城控股高级副总裁欧阳捷描绘了这样的景象：城市轨交，从上海通到昆山，到嘉善，再到苏州，这样我们就连成一片。小孩到了南通以后，仍然可以读同济小学，高考可以享受上海的高考政策，老人到那边可以看病，医保可以同城化，我们用中小城市的土地与大城市的产业资源进行置换，形成一个共同发展的格局。

相关新闻

　　智慧城市建设是推进物联网建设和发展的重要手段，也是未来我国大力发展物联网产业的先决条件。日前，德勤发布《超级智慧城市报告》显示，目前全球已启动或在建的智慧城市有1000多个，中国在建500个，远超排名第二的欧洲（90个）。从在建智慧城市的分布来看，我国已初步形成环渤海、长三角、珠三角、中西部四大智慧城市群。

　　业内普遍认为，推进智慧城市建设是我国大力发展物联网产业的诸多措施之一，在中央和地方的推动下，我国物联网产业正逐步进入产业起步期，产业规模进入“万亿时代”，未来将持续高速增长。

　　四大智慧城市群成形

　　据《超级智慧城市报告》显示，目前我国在建的智慧城市达到500个。根据计划，2016年到2020年期间，我国要培育100个新的智慧城市。智慧城市对医疗、交通、物流、金融、通信、教育、能源、环保等领域的发展具有明显的带动作用，将给城市和经济的可持续发展提供持续支持。

　　国家发改委、工信部，以及负责智慧城市建设的三大运营商数据显示，从在建智慧城市的地理位置分布来看，我国已初步形成了以北京、天津、大连、青岛、济南为主的环渤海，以南京、无锡、上海、合肥、杭州、宁波为主的长三角，以广州、佛山、深圳、厦门为主的珠三角，以及以西安、成都、重庆、武汉为主的中西部四大智慧城市群。

　　除了上述核心城市外，截至2017年底，已有超过300个城市和三大运营商签署了智慧城市建设协议，并有290个城市入选国家智慧城市试点。国家发改委高技术产业司副司长伍浩介绍说，建设智慧城市将是“十三五”期间我国推进城市化的重要抓手，也是我国促进物联网发展的重要措施。业内认为，随着更多城市加入智慧城市的行列，上述四大区域将形成覆盖更广、联系更加紧密的智慧城市群，极大地推进我国物联网发展和产业集群快速成形。

　　在四大智慧城市群形成的过程中，包括芯片制造、传感器设备、系统集成在内的物联网产业集群也依托上述核心城市逐渐发展壮大。例如，在芯片制造领域，上海、北京、深圳等城市已具备相当的产业规模；西安、武汉、成都等中西部城市则依托自身的科研教育优势，在RFID、芯片设计、传感传动、自动控制、网络通信与处理、软件及信息服务等领域形成了较好的产业基础。

　　迪赛智库研报介绍，截至2016年6月，我国95%的副省级城市、76%的地级城市，总计超过500个城市，均在政府工作报告或“十三五”规划中明确提出或正在建设智慧城市。未来，随着5G网络、下一代互联网、工业互联网等网络设施加速部署，我国物联网建设和发展将进入高速发展期，作为推进物联网发展的重要手段，各地智慧城市建设将持续提速。

　　央地政策密集落地

　　早在“十二五”时期，我国就将物联网列为重点发展的战略性新兴产业，并在2010年率先组建了中国物联网标准联合工作组。2013年2月，国务院发布《关于推进物联网有序健康发展的指导意见》。随后几年，国务院和相关部门又陆续发布了《国家重大科技基础设施建设中长期规划（2012—2030年）》《2014年物联网工作要点》《关于印发10个物联网发展专项行动计划的通知》等指导性文件，对物联网发展做出详细安排。

　　2016年，“十三五”规划明确“助力物联网行业加速发展”，并要求物联网发展不再局限于小型设备阶段，而是进入到包括工业在内的各个领域。2017年1月，工信部发布《物联网“十三五”规划》，明确了物联网产业“十三五”发展目标：完善技术创新体系，构建完善标准体系，推动物联网规模应用，完善公共服务体系，提升安全保障能力等。2017年6月，工信部发布关于全面推进移动物联网（NB-IoT）建设发展的通知，要求到2017年末实现NB-IoT网络对直辖市、省会城市等主要城市的覆盖，基站规模达到40万个。期间，建设智慧城市的相关政策也陆续出台，进一步加速我国物联网发展进程。

　　与此同时，各地也在加速物联网发展。截至2018年8月底，已有北京、上海、天津、浙江、安徽、吉林、贵州等20个省区市，出台了物联网产业政策和措施。业内认为，随着各地具体的措施亮相，我国物联网产业政策体系基本成形，并正在形成良好的央地联动效应。

　　《经济参考报》记者从多个渠道获悉，未来我国还将以推进5G、下一代互联网建设，以及推进发展智慧产业等为抓手，进一步促进物联网产业发展。近期，工信部总经济师王新哲透露，我国将在芯片等基础领域进行攻关，部署5G网络、车联网、导航网、天地一体化信息网，并加快智能网联汽车、智能机器人、智慧医疗、智慧家居等领域的发展。

　　产业迈入“万亿时代”

　　智慧城市的快速建设，以及各项政策的出台，使我国物联网产业保持着快速发展的势头。工信部数据显示，截至2018年6月，我国物联网终端用户已经达到4.65亿户。

　　日前发布的《2017-2018年中国物联网发展年度报告》显示，我国公众网络机器到机器（M2M）连接数突破1亿台，占全球总量31%；与此同时，物联网产业规模已经从2013年的4896.5亿元增长到2017年的11860亿元，年复合增长率高达25%。报告还预测，我国物联网产业规模在2017年首次突破万亿后仍将保持快速增长，有望在2018年突破15000亿元。

　　业内指出，物联网除了自身产业发展外，其与众多领域融合，能够拉动更多产业快速增长。中国通信工业协会物联网分会调研报告显示，物联网技术及产品已经通过试点示范开始在交通、物流、环保、医疗、安防等领域规模化应用。《2017-2018年中国物联网发展年度报告》也显示，从细分行业看，物联网在交通、物流、环保、医疗、安防、电力等领域逐渐得到规模化验证。智慧城市、工业物联网、车联网、智能家居有望成为新一波崛起的产业机遇。

　　中国经济信息社发布《中国物联网发展年度报告》预测，随着5G网络、下一代互联网等全新基础网络设施的部署，以及人工智能、区块链等新技术的应用，我国物联网产业将从之前的碎片化发展，顺利过渡到规模化发展阶段，不但产业规模将继续扩容，还将保持高速增长。

（房掌柜整理自每日经济新闻、经济参考报）