住房贷款利息抵扣咋定？ 专家：普通住房标准需调整

　　施正文表示，目前个人住房界定为普通住房的容积率和140平方米以下两项条件比较容易达到。

　　个人所得税法新增6项专项附加扣除，其中住房贷款利息或者住房租金抵扣的具体范围、标准备受关注，这将在年底出台的个人所得税法实施条例内得以明确。

　　值得注意的是，近期官方在住房利息专项附加扣除前增加了“普通住房”。比如9月6日的国务院常务会议部署落实新修订的个人所得税法的配套措施时，要求明确子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出6项专项附加扣除的具体范围和标准。

　　中国政法大学财税法研究中心主任施正文告诉第一财经记者，住房贷款利息抵扣限定在普通住房是明确的。因为专项附加扣除本质是生计费用扣除，目的是保障居民基本的生活需求，因此住房贷款利息抵扣针对是普通住宅，而非豪宅。

　　目前问题的焦点在于，如何确定住房贷款利息抵扣中的普通住房与非普通住房界限。

　　施正文认为，未来相关部门在界定普通住房与非普通住房界限时，会参考现有的政策。

　　目前对普通住宅判定主要有三个条件，分别是小区容积率大于1.0，单套建筑面积低于约140平方米，房屋单价或总价不超过同级别土地上住房平均交易价格1.2~1.44倍以下。

　　上海财经大学范子英教授告诉第一财经，如果按照现有的普通住房标准来认定住房利息抵扣对象，那实际上享受抵扣的家庭比较少。

　　施正文表示，目前个人住房界定为普通住房的容积率和140平方米以下两项条件比较容易达到，但由于近些年房价上涨，目前的房屋单价或总价认定标准需要尽快调整，应该按照上一年商品房销售市场的实际价格来设定标准，否则很难满足普通住宅条件。

　　根据此前第一财经记者统计，从全国来看，上海、北京、深圳、广州、杭州、苏州、南京、成都等城市缴纳个税金额居前。目前不少地方设定的普通住宅价格标准沿用前些年标准。

　　北京对普通住宅认定标准之一是实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。其中五环内为单价39600元/平方米、总价468万元。上海要求普通住宅实际成交价格应低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线内、内外环线间、外环线外每套应分别低于450万元、310万元和230万元。深圳对不同区域普通住宅设定具体标准，比如罗湖区每套总价390万元及以下，福田区每套总价470万元及以下。

　　目前对普通住宅认定标准并不清晰。不过根据前述国务院常务会议规定，专项附加扣除范围和标准将向社会公开征求意见后依法于明年1月1日起实施。今后随着经济社会发展和人民生活水平提高，专项附加扣除范围和标准还将动态调整。

　　一位地方财政人士告诉第一财经记者，该省财政厅在财政系统内部发出了专项附加扣除调研提纲，征求各市县财政部门的意见，要求在9月19日前报送。调研的问题包括哪些支出应该纳入住房贷款利息扣除范围内，标准如何定，怎么征缴，住房租金有房、多套房、无房如何区分和征缴等。

　　施正文认为，住房贷款利息抵扣和租金抵扣有些基本原则。首次是两者抵扣只能选择其一，即有房的个人不可能抵扣租金。其次，扣除对象是普通住宅，目的是保障基本住房需求。再次，扣除标准需要根据基本居住需求、房价、租金水平和财政可承受能力来设定，建议区分一线城市和非一线城市设定不同的扣除标准。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经记者，未来住房利息贷款专项抵扣还有很多细节性的工作。比如住房贷款中的住房包括哪些类型，即是否包括共有产权住房、租赁住房、限价房等。同时，类似抵扣是否有“重复抵扣”概念，比如说出现两种可以抵扣的情况时应该如何操作。

　　“对于抵扣来说，其实本身就是为了降低负担的，所以主要是从首套或刚需的角度出发的。非普通住房多半是改善型住房需求，本身不属于购房优惠层面的内容，所以不会被抵扣。”严跃进说。

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9月19日，国务院总理李克强在达沃斯论坛表示，新的个人所得税法即将实施，并首次推出个人在子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出等6项专项附加扣除，让更多群众，更公平从个税改革中获益。

今日，税务总局印发《关于进一步落实好简政减税降负措施更好服务经济社会发展有关工作的通知》，要求各级税务部门持续加大工作力度，不折不扣、不拖不延地落实好各项简政减税降负措施。《通知》提到，近期将围绕落实推进个人所得税改革等工作开展督导检查。

再来看看之前有哪些信号：

1、9月6日，国务院总理李克强主持召开的国务院常务会议上提到，要明确子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出6项专项附加扣除的具体范围和标准。

2、8月31日通过的《个人所得税法》规定，居民个人的综合所得，以每一纳税年度的收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额，为应纳税所得额。专项附加包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出。

可以看出，住房贷款利息所指更加细化，多了“普通”的定语，业内分析认为，这意味着非普通的、投资类住房贷款大概率将不在专项附加扣除范围内。

关键用词变化：多了定语“普通”

此轮个税法的修改，将于10月1日起实施新的个税起征点5000元，在此之外，此次修改的一个关键点就是建立综合与分类相结合的个人所得税制。

在9月6日的国务院常务会议上，李克强决定明确子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出6项个人所得税专项附加扣除的具体范围和标准，确保个税扣除后的应纳税收入起点明显高于5000元。《个人所得税法》规定，专项附加抵扣的具体范围、标准和实施步骤由国务院确定，并报全国人民代表大会常务委员会备案。

值得注意的是，个人所得税法中关于专项附加抵扣表述中的“住房贷款利息”细化为“普通住房贷款利息”，这在9月19日召开的达沃斯论坛上再次得到重申，李克强表示，个税改革要让群众切实感受到税负降低了，实际收入增加了，新的个人所得税法即将实施，并首次推出个人在子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出等6项专项附加扣除。目的就一点，让更多群众更公平从个税改革中获益。

西南证券房地产行业分析师胡华如认为，个税调整构成房地产长效机制的重要一环，房地产长效机制从导向上提倡“租购并举”，住房租金支出和购房按揭利息支出均能作为专项附加扣除，一定程度上体现了租购平等的特色。

“房地产长效机制的重大政策要不能损害行业流动性、要不再增大量价波动对价格体系的冲击风险，要与短期的房地产市场相协调。”胡华如认为，在当前阶段大部分核心城市住房供不应求，居民改善型需求还未得到满足的情况下，个税扣除项调整有利于缓解居民购房压力，也有利于维持房企购置土地及维系整体的财政收入，属于长效机制里面能够先一步落地的相关措施，持有环节征税目前来看障碍依然较多。

不过从最新的表述来看，非普通的、投资类住房贷款大概率将不在专项附加扣除范围内。有分析人士认为，毕竟消费已成为中国经济增长的主要拉动力，要进一步促进群众多渠道增收，持续增强消费能力，就是要减少群众身上的负担。

李克强提了三点要求：

第一，扣除范围和办法实施细则要具可操作性，最大限度避免政策理解和执行产生歧义，确保精准施策；

第二，专项扣除方案出台后不会‘固定死’，而会随着今后经济社会发展和人民生活水平提高作动态调整；

第三，确保扣除后的应纳税收入起点明显高于5000元，进一步减轻群众税收负担，增加居民实际收入、增强消费能力。

何为“普通”？

国外房贷利息抵税行之有年，中国部分区域有类似政策。按照发达国家的惯例，房贷利息抵扣，要么存在首套房的限制，要么有贷款上限的限制，抵扣力度有限。上海曾在1998 年实行过，方案可抵扣税基较广，采取先征后退的方式。天津也在 1998 年实行过，方案仅住房公积金利息可抵个税、可抵税基较小。重庆现行方案以补助形式出现、设定补助额度限制。但这些方案都是阶段性的和不完全的，不同于此次个税法从整体征收体制和综合税制改革着手，是长期稳定性政策。

目前还需静待政策出台，具体的纳税群体、抵扣方式和抵扣限额需要明确。

如何界定“普通住房”，是否有迹可循。根据国家规定的普通住房认定标准，需满足三个条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定；3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

除硬性标准外，天风证券分析师陈天诚认为，对于购房群体来说，在“房住不炒”的总体方针下，这一抵扣标准的设置大概率会参照是否首套、是否自住等等。在此基础上，对于改善性需求产生的换房，是否算首套、是否享受到这一优惠暂时还都是未知数。除此之外，对于房租抵扣来说，税务机关如何认定房租、是否需要个人申报、如何审核租房合同、北上广深等一线城市房租抵扣标准是否与二三线城市相同等等一系列问题都成为下一步关注的焦点。

按照财政部副部长程丽华的公开表述，下一步将对扣除的范围、标准和实施步骤作出具体规定，并且会初步考虑对专项附加扣除设置一定限额或定额标准。从中也能看出，并非房贷或者房租越高，享受到的优惠会越多，从制度上保证了抵扣的公平性。

个人所得税法按要求需在明年1月1日起全面实施，也就是说，相关的专项附加扣除细则需在之前发布并征求意见，年底前出炉的可能性极大。

将刺激楼市？可忽略不计

财政部有关负责人曾明确指出，初步考虑对专项附加扣除设置一定限额或定额标准，既要保障纳税人方便纳税，相关支出得到合理扣除，又要体现政策公平。

市场普遍认为全额抵扣的可能性并不大，这一政策除了可以为已经购房群体适量减负外，对楼市新的刺激几乎可以忽略不计。当前房地产市场调控较为密集，在今年7月底举行的中共中央政治局会议上，“坚决遏制房价上涨”被重点提及，住建部也频频约谈房企和二手房中介，均透露出“房住不炒”、“楼市调控目标不变”的意图。

胡华如表示，在严格销售管制及调控政策的限制下，专项附加扣除有利于减轻现有住房者的负担，便利了刚需平稳入市，对于房地产行业，继续维持总量“高位盘整、窄幅震荡”的格局。

（房掌柜整理自第一财经日报、券商中国）