【掌柜日报】房贷规模收缩明显 房地产不良贷款率现抬头

　　收紧仍是当前房地产金融环境的主基调。

　　“史上最严”银行房贷政策调控下，个人住房贷款在历经2016年井喷、2017年增量增速被迅速遏止后，2018年上半年出现投放规模和比例下降的情况。房企开发贷则下滑得更为明显。

　　观察近20家重点上市银行半年财报发现，除五大国有银行，股份制银行及地方性银行个人住房贷款投放比例出现投放规模和比例双双下降的态势。

　　四川银监局通报了2018年上半年四川银行业半年运行情况，提及八大风险，其一正是“房地产领域风险防控压力上升，防控风险任务十分艰巨”。四川银监局方面称，尽管当前房地产显性不良率较低，只有0.54%，但房地产行业贷款集中度偏高，房地产贷款加上其他以房产为抵押的贷款占比接近50%。“一旦房价出现波动，很可能引发系统性风险，需要高度警惕”。

　　银行业半年报暴露的另一个问题是，房地产不良贷款率正在反弹，这在银行普遍不良贷款双降背景下，格外值得警惕。

　　从国有大行半年报发布会上的表态看，继续实施差别化的信贷政策，一手房、二手房并重发展前提下，进一步加大对二手房的支持和授信服务，同时进一步提高对首套房和个人刚需住房需求的保障，将是下半年房贷投放的重点。

　　地方银行个贷开发贷双降

　　从已披露的多家上市银行半年报来看，今年上半年，除国有大行，股份制银行及地方性银行几乎都缩减了对个人住房贷款的投放份额。在个人住房贷款投放区域上，热点城市投放力度在下降，而三、四线城市投放份额在提升。

　　从开发贷投放力度看，中国房地产报记者统计的17家上市银行中，仅3家银行上半年房地产业贷款占贷款总额比重出现上升，分别是农业银行、工商银行和北京银行;其余14家银行均收缩了开发贷投放规模。

　　银行业半年报显示，截至6月末，兴业银行个人住房贷款余额6598.02亿元，占贷款总额比重24.67%，较去年末下降1.38个百分点。招商银行上半年个人住房贷款余额8732.91亿元，占贷款总额比重22.52%，较去年末下降0.86个百分点。浦发银行个人住房贷款余额5530.26亿元，占比16.53%，较去年同期亦小幅下降。

　　地方性银行房贷收缩得更为明显。北京银行上半年末个人房贷余额2256.34亿元，占贷款总额比重18.57%，较去年末下降1个百分点。北京银行上半年房贷增量同比下降34%，这一趋势与北京个人住房贷款整体环比下降趋势相符。江苏银行上半年个人房贷余额1113.16亿元，占贷款总额的比重较去年同期下降2.5个百分点。

　　上海银行上半年个人房贷余额674.27亿元，占个人贷款总额的比重较去年末下降8个百分点;南京银行上半年个人房贷余额555.95亿元，占个人贷款总额的比重较去年末下降6.3个百分点。

　　央行数据亦可作证，北京、上海等热点城市的房贷规模收缩明显。

　　央行营管部数据显示，截至6月30日，北京个人住房贷款比年初增加96亿元，余额同比增长4.6%，增幅比上年同期低28个百分点，增速为近5年新低。96亿元的个人房贷增量只占上半年北京各项人民币贷款新增额4675.8亿元的2%。

　　央行上海总部的统计显示，刚刚过去的7月份，上海本外币个人住房贷款增加68.96亿元，环比和同比分别少增4.81亿元和37.89亿元，当月增速4.5%，环比和同比分别下降0.3个和19.3个百分点。

　　近期深圳、武汉、哈尔滨、郑州、东莞等地银行提高房贷利率，放贷时间延长，也从侧面反映出银行对于房地产贷款态度趋于谨慎。

　　与此同时，股份制银行和地方性银行纷纷继续缩减对房地产开发贷的投放力度。就连开发贷激进大户中信银行，也在主动削减这一业务。

　　半年报数据显示，上半年中信银行房地产业贷款余额3093.83亿元，较去年末下降236.72亿元。浦发银行的房地产业贷款余额2689.56亿元，较去年末下降80.98亿元。而房地产业贷款的主要构成就是房地产开发贷款。

　　中信银行方面表示，房地产融资方面，本行继续坚持房地产融资总量控制、双核心标准、优化投向、强化管理的授信原则，结合不同区域市场风险趋势变化特点实施差别化政策，严格执行房地产开发贷名单制管理，从严控制客户准入。本行积极支持刚需和改善型商品住宅项目，积极支持股东实力雄厚、流程规范的长租项目和共有产权等保障性住宅项目，择优支持股东实力雄厚、流程规范、位置优越的棚改及城中村改造项目。严格控制商办项目开发融资。

　　国有大行房贷规模攀升 三四线城市个贷增长明显

　　银行半年报数据显示，国有大行房地产贷款投放规模仍居高不下，尤其是上半年三四线城市的个贷增长明显。建设银行上半年个人住房贷款余额45012.16亿元，较去年末增加2881.49亿元，增幅6.84%，重点支持居民购买自住房需求。房地产开发类贷款余额3601.21亿元，较上年末新增411.21亿元，重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目。

　　工商银行上半年个人住房贷款增加3418.25亿元，较去年末增长8.7%。工行行长谷澍在发布会上介绍，主要是支持居民自住型和改善型的住房需求，90%是一手房、首套房的资金需求。贷款的户均余额30万元左右。一二线城市和三四线城市的比例大致相当，热点城市的比重在逐步下降。资产质量比较好，个人住房贷款不良率目前保持在0.29%的水平。

　　农业银行上半年末个人住房贷款余额34009.93亿元，较去年末增加2675.19亿元，增长8.5%;个人按揭贷款总的信贷增量占人民币贷款总体增量的36%。

　　农行副行长郭宁宁表示，从房贷新增量来看，三线、四线城市个人按揭贷总量占比较高，并有增大态势;在个人按揭贷款增量中，投向三四线城市增量占比56%，比上年末上升了3.9个百分点。投向一线热点城市的总体占比为9%，同时占比还在下降，比上年末下降了4.5个百分点。投向二线城市的比重基本持平，略有上升，比重上约为36%，占比微升0.5个百分点。

　　郭宁宁表示，下半年农行会继续严格贯彻政策，继续实施差别化的信贷政策，一手房、二手房并重发展的前提下，进一步加大对二手房的支持和授信服务，同时进一步提高对首套房和个人刚需住房的需求保障，提高相关的个人按揭贷款的占比。发展农民安家贷超过4200亿元。

　　交通银行上半年个人住房按揭贷款余额达人民币9526.52亿元，较上年末增长6.17%。交通银行方面表示，合理安排房贷投放节奏和区域，严格执行国家宏观调控政策，控制住房贷款发放速度，在有效管控风险的前提下，支持居民合理自住购房需求。

　　房地产不良贷款率抬头

　　值得注意的是，房地产不良贷款率出现抬头迹象，这在国有大行也有体现，而股份制银行和地方性银行则更为加重。

　　上半年农业银行不良贷款余额及不良贷款率实现双降，个人住房贷款不良率也在下降，但房地产业不良贷款额却由去年年末的57.89亿元上升至今年上半年的85.39亿元，不良率从1.13%上升至1.45%。

　　对此，赵欢表示，房地产过去的不良率一直比较低，但是今年上半年房地产不良贷款有所反弹，上半年新发生的不良贷款，约有9%体现在房地产领域。不过从行业看，农业银行上半年新发生的不良贷款60%集中在制造业。

　　上半年建设银行个人住房贷款不良率0.25%，虽然仍维持在低位，但较去年年底上升0.01个百分点。开发贷不良率则微降。

　　此外，浦发银行上半年房地产业不良贷款率0.63%，较去年末上升了0.1个百分点。兴业银行房地产业贷款不良率从去年年底的0.66%上升到今年上半年的0.78%。光大银行房地产业不良贷款占比从去年年底的0.85%上升到今年上半年的1.73%。

　　中信银行房地产业贷款不良率0.61%，较去年末上升0.35个百分点;上半年房地产业不良贷款额18.84亿元，较去年末增加10.29亿元。平安银行上半年个人住房贷款不良率0.09%，较去年末增加了0.01个百分点;房地产业不良贷款率1.03%，较去年末增加了0.26个百分点。

　　杭州银行上半年不良贷款率1.56%。其中，房地产业不良贷款总额3.4亿元，房地产不良贷款率从去年年底的1.73%上升至1.86%。

　　8月29日银保监会召开的银行保险监管工作电视电话会议，在通报近期监管处罚情况同时再次重申：进一步完善差别化的房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫化;严禁“首付贷”和消费贷资金流入房地产市场等违规行为。

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　　时至年报披露期，商业银行陆续公布了上半年的“成绩单”。在监管“去杠杆”“控风险”的政策要求下，虽然有不少企业体会到市场资金紧张，也频频因为流动性问题引发危机事件，但对于上市银行而言，资产质量逐渐企稳，多数银行不良率有所回落。

　　据了解，截至8月30日，已有26家银行披露了上半年业绩。统计银行不良贷款余额超过12780亿元，半年新增不良贷款仅225亿元，规模较为有限。同时，19家银行的不良贷款率有所下降，7家银行的逾期贷款规模有所收缩。

　　化解风险

　　从银行不良贷款率上看，上市银行的资产质量逐渐好转。统计数据显示，19家银行的不良贷款率下行，南京银行和兴业银行的不良贷款率持平，仅华夏银行、贵阳银行、中信银行、北京银行和民生银行5家银行不良率小幅上升。其中，农业银行的不良率下降0.23个百分点，在26家银行中的变化最大，而招行不良率下降0.18个百分点紧随其后。在不良率的水平上，浦发银行和江阴银行的不良率超过2%，宁波银行和南京银行的不良率不到1%。

　　在不良贷款规模的控制上，大行的表现较为抢眼。其中，工商银行和农业银行的新增不良贷款余额分别减少89.88亿元和81.37亿元，招商银行新增不良贷款规模减少20亿元，而建行、中行、交行的不良贷款规模新增也少于去年同期。

　　据记者了解，由于经济下行的压力较大，商业银行对于不良的控制也在不断加强，通过信贷结构的调整、坏账催收、核销来控制风险隐患。同时，监管对于风险的揭示要求亦在提高，不少银行逾期90天的贷款全数计入不良贷款，加快了不良的释放速度。

　　通过数据统计，记者发现26家银行的逾期贷款规模新增超过1222亿元，其中7家银行的逾期贷款规模有所减少。值得一提的是，工商银行和农业银行的逾期贷款规模在报告期分别减少了164亿元和140亿元。

　　农业银行行长赵欢表示，监管部门对逾期90天以上的贷款计入不良提出更严格明确的要求，所以短时间内不良略有上升。而农行由于30天以上对公逾期贷款已全部进入不良，90天以上更早便已进入不良，所以并未受到影响。

　　实际上，国有大行的资产质量在未来仍有较大下降空间。随着债转股项目的推进，一些大型企业债务的坏账将不会“趴”在银行的报表上，银行的债务将转为间接持股形式，这也能减轻银行不良的压力。

　　建设银行行长王祖继对此表示，当前建行在债转股领域占据了半壁江山，签约规模和落地规模分别约为6400亿元和1100亿元。上半年建行继续推进市场化债转股，签约规模超过500亿元，落地超过100亿元。

　　信贷结构调整

　　在银行控制不良的诸多措施中，信贷结构的调整是其中最为重要的一项。在部分中小银行仍在为规模扩张努力时，实力较强的银行则在布局未来发展业务。

　　“在国内经济周期的影响下，制造业、批发零售业等等行业受到冲击很大，也是坏账的一个主要领域。如果商业银行还是将大笔的资金投入其中，损失无疑会很大。对于存量贷款，银行应该主动进行授信调整，这样就能降低一些风险。”一家国有大行人士称，以煤炭行业为例，商业银行目前仅仅对于前几大行业龙头企业有一定的授信，而中小煤炭企业如今就较难拿到信贷资金了。

　　据他介绍，传统行业的利润空间收窄，银行的新增贷款资金进入的并不多。“新兴产业、高科技产业、新能源、消费升级类等产业中，银行的资金投入较大，也是更符合国家政策。”

　　另外，对于国家和地方重大工程项目的投入，各家银行都非常积极。上述国有银行人士称：“这类项目对于资金的需求比较大，政策上有倾斜，也是服务实体经济的表现，所以下半年多数银行在该领域的投入都会加大。”

　　据他介绍，由于上半年市场资金紧张，国内可能一些项目在融资上遇到了困难，导致工程的进度受到影响。监管已经对银行下发通知要加大这块业务的投入，各分行也均在增加项目的储备。

　　一家股份制银行人士则向记者表示，国内大行的资产质量已经有企稳的表现，但是中小行则有所分化。国有大行和股份制银行上半年均加速了不良贷款的释放，为业务的转型和后续的发展创造了更好的条件，中小银行则受限于地域经济的发展差异，不良情况差异很大。

　　“对于大型国家项目的资金支持、消费类贷款的支持以及金融科技的投入，国有大行都更有优势，而中小银行发展与地方经济绑定的更加紧密，转型上会缺少大手笔投入的实力。”该人士表示，在不良资产的释放上，中小银行的动力会相对小一些。一些政府的债务和国企的债务，可能质量并不会太好，这些也是风险隐患。

　　在新增不良的所属行业中，房地产再次成为了关键的一块业务。记者发现，尽管农行的资产质量在上半年向好，但是房地产业的不良贷款额由去年年末的57.89亿元上升至85.39亿元，不良率从1.13%上升至1.45%。

　　赵欢表示，房地产过去的不良率一直比较低，但是今年上半年房地产不良贷款有所反弹，上半年新发生的不良贷款，约有9%体现在房地产。

　　“市场资金紧张，房地产则受到的影响最大，也会形成不少的坏账，这可能就是市场资金面所导致的。”上述股份制银行人士表示，多数银行如今已经控制了房地产企业的贷款，这些企业的日子明显是很不好过。

　　(房掌柜整理来源自中国房地产报、中国经营报)