租房贷将走向何方？ 加强对租赁企业的管控迫在眉睫

近日，杭州的长租公寓运营企业鼎家科技突然宣布，因经营不善，出现资金链断裂，目前已经被安排进入破产清算程序。

据了解，租户在租房时，鼎家曾许诺租户用押一付一方式缴纳房租，但实际上却是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。据了解，鼎家破产导致约4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。一时间，“金融+长租公寓”的模式引发了广泛的争议。

什么是“金融+长租公寓”模式？平台大多按月付租，按年收租

近年来，搭上“金融”的翅膀，处在“风口”上的长租公寓平台飞速发展。公开资料显示，截至2017年底，自如进入了北京、上海等9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万名消费者，2017年的租金收入突破160亿元。蛋壳公寓2015年在北京成立，到2018年已拥有10万间房源。

随着业务的发展，长租公寓背后的实体公司已经由传统的房产经纪机构变成了“资产管理公司”，“金融”属性不断加强。比如自如在上海的实体公司是“上海自如生活资产管理公司”，蛋壳公寓背后则是“紫梧桐(北京)资产管理有限公司”。

一位房东在给记者所展示的合同上，合同封面清晰地写着这是一份“资产管理服务合同”，费用为月结。而在另一份房屋租赁合同中，发现其贷款给的主体是某信托有限公司。“就像上述合同那样，长租公寓平台以月付方式向房东付租，又以年付方式(往往来源于贷款)收取租金，就可以形成至少11个月的租金占用期，再加上押金和服务费等费用，平台上就形成了一个资金池去拓展或吃掉下一个市场。”一位业内人士说道。

据先前报道，鼎家科技的发展模式简单总结就是“拿房-出租-融资-再拿房”，这种模式给鼎家科技的飞速发展提供了足够的资金来源，截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。

对此，该名业内人士认为这种金融+长租公寓的模式已成为长租公寓平台的“明星”项目，也是其这些年快速发展的关键因素：只要长租公寓平台保持足够增速，和足够出租率保证周转，就能获得源源不断的现金流进行扩张。

为什么租客会接受这种模式？资金压力小，准入门槛低

据记者了解，类似用贷款付房租已成为长租公寓平台的一种普遍支付方式，原因就在于这种操作方式可以在一定程度上减轻租客的资金压力。

租住某长租平台的租客小王给记者算了一笔账：如果是通过传统中介租房，一般都会付三押一，这样往往还要找朋友或家人周转；而通过长租公寓平台，虽然一般都需要贷足相当于1年房租的贷款，但贷款可以分期偿还，首期只要付一押一，以后只需每月支付租金和服务费即可，这样的资金需求一下子就少了接近一半。“如果平台再有利息或手续费方面的优惠，那就感觉更划算了。”

事实上，长租公寓平台都在大力推出各种优惠，鼓励租客们使用这样的方式交租：以自如为例，市面上较为普遍的合租房源，如果使用付三押一的支付形式，那么租客一年所需要花费的服务费为年租金的10%；而使用自如所提供的“自如分期”的话，虽然要承担月租的一定利息，但服务费用却有7折优惠。根据蛋壳官网显示，它所提供的“分期月付”产品的优惠则是“分期利息和手续费由蛋壳公寓承担”。而青客的服务管家则告诉记者，目前青客也提供“类似”贷款优惠，只要租客满足14个月的租期合同，可押一付一进行月付，且免利息。

更为重要的是，分期月付的办理“门槛”相当“亲民”。例如，自如分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消费分期的贷款产品：只要是身份证登记用户、1年租期、自如信用分满70分且为非学生、非企业用户，即可使用分期签约(每个人最多只能签约3单自如客专享分期)。而蛋壳方面，只要签约蛋壳公寓房源，并经过金融平台确认征信良好，达到法定贷款年龄可使用分期服务。而据其他几个平台的管家介绍，其准入门槛似乎也不高，基本上“有工作，征信良好就可以了。”

除了准入门槛还算“亲民”之外，这样的分期月付的办理手续也很方便。小王告诉记者，在签订了合同后，办理和支付的操作流程十分简单，“你在App直接付款的时候选(分期)就好了，然后绑定一下银行卡，到固定还款日保证卡里有钱就好。”此外，小王也说，包括他和他身边的朋友，在签约前管家都会明确告知这属于分期贷款，但具体的风险并未提及。“现在，我身边蛮多人都会主动选择这种方式，毕竟有优惠就要抓紧嘛。”

为什么房东会接受这种模式？管理、服务规范到位

而对于房东来说，房东将自己的房子托付给长租平台进行出租，主要图的就是省事，“2年前刚在长宁买了套‘老公房’，自己懒得重新装修再出租了，就干脆交给长租平台吧。”房东郑先生告诉记者，为了避免花费过多精力，他便将自己的房子委托给某长租平台，租期5年。

“但省事真的未必省心。”郑先生告诉记者，长租平台的管理、服务和支付时间等方面确实已经做得很规范、很到位了。“房间帮我整体装修得很‘小清新’，管家也时不时发来照片告诉我房屋状态，而且在合同到期后这些家电和家具都归我所有。”

不过，郑先生也指出，房东对于租客的信息掌握太少，换租后租客信息并未及时更新。“我们也无法筛选租客，之前我房子里的租客有不文明行为被投诉，派出所电话来找我，我更是一问三不知。”

这种模式将走向何方？应守住“居住”属性

因为杭州的长租公寓鼎家的突然倒闭，对于目前长租市场上这种贷款的形式，更让郑先生颇感不安。“因为长租公寓平台是按月给我租金的，但我不知道我现在的租客是贷款年签还是按季度支付的，这些信息作为房东我其实并不知晓。万一租客(大面积)违约或者平台出现经营问题，那么我的租金如何保障。”郑先生说道。

而面对一年租约到期后，会不会遇到取消折扣优惠或是分期手续费率提升等情况时，小王则无奈地表示：“现在大家都担忧店大欺客，但我们也没办法啊，签一年算一年吧。”

针对郑先生的疑虑，某长租公寓平台相关工作人员告诉记者，平台与房东签订资产管理合同，并与租客签订租住合同，是属于不同且独立的两条产品线合同。“也就是说，不管租客有没有缴房租，都是要定期向房东支付租金的。”该工作人员解释道。另外，该工作人员声称，分期月付是基于租住场景的合法消费分期产品，且占比很低，“大部分资金支付房东租金后主要用于租住产品开发、服务提升、科技研发、运营管理上。”

那么，“金融+长租公寓”，这样的模式真的能让房东放心，让租客“长住”吗？有业内人士认为，从模式上，这似乎是一个让多方受益的“美丽”计划。“但这样的分期月付产品已经不是传统意义上的房产中介服务，而是一种金融服务，而这种模式背后的金融风险和法律纠纷不容小觑。”该业内人士认为，在长租市场快速发展的当下，如何让房东放心和租客住得安心，守住“居住”属性，提供更好的服务，才是长租公寓的本质所在。

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（房掌柜整理自经济参考报、新民晚报）