华润置地一线城市狂圈地 烧钱返城靠融资续命现隐忧

　　融资之门大开

　　在一线城市高价拿地的同时，华润置地的资金运作也明显提速。

　　公告数据显示，3月31日，华润置地刊发公告称，公司作为借款人就总数为1亿美元定期贷款融资与一家银行订立了一份贷款融资协议。此贷款融资到期时间为自该融资首次提款日期起计为期四年，或融资协议签署日后51个月。

　　4月23日，华润置地发布融资公告称，已就总数为78亿港元的定期贷款融资与多家银行联合订立了一份贷款融资协议，该贷款融资自首次提款日期起计为期四年。倘若华润集团不再为公司最大单一股东;华润集团不再持有不少于35%的公司已发行股本;或华润集团实际上失去通过公司股东任命公司董事会董事的权利，将构成该笔贷款违约。

　　5月12日，华润置地发布融资公告，共发行三笔境外票据，折合人民币为121亿元。具体来看：一笔为8亿美元、2019年到期利率为4.375厘的票据;一笔为7亿美元2024年到期利率为6.00厘的票据;另一笔为35亿港元2029年到期利率为6.1厘的票据。

　　一天后，华润置地又宣布以先旧后新方式配售股份来集资101亿港元，华润集团先以每股25.25港元出售4亿股现有股份，然后以同样价钱认购4亿股新股，增发股份相当于5.77%扩大后股本，而配售价较配售前的收市价27.15港元折让7.0%。

　　这笔2015年以来香港资本市场最大的房地产公司配股交易，当时便引起了多方关注。

　　有行业人士认为，从上市公司基本资金面来看，截至2014年年末，其手头持有的现金还有403亿港元，现金短债比为2.1，并没有迫切的资金需求;因此有人提出了华润置地借资本市场圈钱的观点。

　　烧钱拿地的隐忧

　　不过也有分析人士指出这与其在土地市场的 “大手大脚”密不可分。

　　一位分析人士告诉中国经济网记者，一线土地资源的稀缺性，决定了拿地成本居高不下;而对于一家房地产企业而言，拿地所占用的资金量往往会影响其他环节，这种财务危机是相对比较明显的。

　　房地产与金融资深评论人士黄立冲也认为，华润置地应防范未来市场变化的不可预见性;一旦市场下跌，就极有可能亏损。

　　“事实证明，烧钱拿地的模式对房企本身就是很大的考验，这就是行业里为什么经常提高价地魔咒。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国经济网记者，在短短时间内拿下多个高价地项目，这个是后续的经营风险点。虽然从其本身来看，可能资金压力不大，但若后续此类地块项目有竞争性的项目，那么高地价上的项目竞争优势就无从可谈。

　　另外，CRIC研究中心报告也指出，一线占比加大，拉高拿地成本，高价地或成“烫手山芋”。虽然华润置地也采取了合作拿地等方式缓解资金压力、分散开发降低风险，但高价地甚至是高价地在手，总有些“米粉贵过面包”的危险，对企业未来的开发运营以及盈利都提出了巨大的挑战。

　　在8月24日华润置地2015年中期业绩会上，唐勇也表示，我们也观察到了有些城市的土地拍出了相当高的价格，这隐藏了很多的风险，所以华润置地在目前这个市场情况下还是会保持一个理智的状态。

　　不过，有观点指出，“未来一段时间，华润在一线城市的扩张力度会有减无增”。

　　从业绩预期上看， 华润置地2014年700亿的全年业绩目标没有完成，今年提出了780亿的签约目标;在今年市场并未大幅好转的情况下，华润置业超过10%的业绩增长目标，势必会要求企业高速前进。

　　从华润置地管理层的内部调整情况看，种种迹象表明，吴向东已经回归，即将重新执掌华润置地。这除了是华润走出宋林案阴影的信号外，这也很可能是华润置地再次提速的标志。

　　上述分析人士说，“华润重回一二线城市的策略就是吴向东提出来的。如果他真的能安然回归，华润的步子应该会迈的更大。”