二线城市一二手房价倒挂突出 限价政策边际效应递减

　　近日，多个城市再出“摇号”新政。

　　在陕西发布了商品房摇号细则后，7月13日，福州出台《关于福州市五城区商品住宅项目公证摇号销售实施意见》(以下简称《实施意见》)，称即日起，福州市所辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾等五城区的三类商品住宅项目，按照“首套刚需优先”原则，实行公证摇号方式公开销售。这是福建省在泉州、莆田、宁德三地之后，推出摇号政策的第四个城市。

　　这被认为与部分城市限价令下，一二手房价格倒挂，楼市呈现出“买房好似打新股”的特征有关。

　　这在“倒挂”现象最为明显的二线城市尤为明显。有机构对7月17日国家统计局公布的房价数据做出测算，6月31个二线城市新建商品住宅价格上涨6.3%，涨幅领跑各线城市。

　　有地产人士呼吁，地方政府在陆续推出摇号政策的同时，应当对限价政策的力度把控和措施组合做出新的调整，减少其对市场供求平衡的影响。

　　存量房时代，仅限新房房价会顾此失彼

　　以杭州为例，某城区新房房价定价为18460元/㎡，但是相同地段的二手房价居然超过30000元/㎡，价差几近过半。成都开盘均价为1.2万-1.5万/㎡，二手房价的均价却达到了1.8万/㎡，平均每平方米也多出5000元，以100平方米的房子为例就足足多出了一个精装修的费用。

　　上半年棚改货币化改革，三四线城市去库存任务完成，我国房地产开始步入存量时代，调控积极向精细化转变，但是从现实来看，一二手房价倒挂现象依旧会持续。

　　有统计显示，我国很多城市进入存量房即二手房交易为主的房地产市场结构。例如，北京今年上半年新建住宅10790套，相比去年系半年下降23.34% ，而二手房网签量76640套，相比去年下半年增长57.6%。

　　因此，存量房时代，仅限新房房价难免会顾此失彼。对比福建楼市调控政策，虽然一手房价被严格的控制，但是市场供给仍主要由二手房市场提供，但该市场是卖方市场，加之投资投机者的逐利行为，限价调控实则到达不了消费者，反而利好投资投机者，反而让房屋刚需日益艰难，难以达到改善民生的政策目标。

　　我们不难看出，当前房地产进入二手房存量房为主的市场，仅仅限制新房房价的做法，无异于按下葫芦浮起瓢，使得出现一二房房价严重倒挂的情况出现，笔者认为，下一阶段同步调控二手房应是调控重点。

　　二线城市一二手房价倒挂突出

　　“摇号买房”正在走向全国。

　　为了避免由于抢购房源所引发的茶水费等乱象，保证售房过程公正，此前，上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等8个城市出台了购房摇号政策。7月以来，也有部分地区，如福建的泉州、莆田、宁德、福州四地，就在近期集中开启“摇号买房”模式。

　　这些城市之所以需要摇号，被认为主要是由各地的新房市场普遍受到限购、限价、限贷等抑制性政策，一二手房价格“倒挂”严重所致。

　　7月17日，新城集团高级副总裁欧阳捷认为，导致摇号抢房的原因，是由于新房价格受限，但房价上涨预期无法改变，这让二手房价持续上涨，房价倒挂产生巨大利差。“这吸引有资格的购房者变身为投资者，放大了需求，摇号政策出台迫不得已。”

　　具体来看，二线城市的“倒挂”最为严重。业内人士指出，对于北京等以存量房交易为主的一线城市而言，新房位置一般较为偏远，价格较低，出现与改善需求为主的二手房价格倒挂现象比较正常。而对于三四线城市而言，城市住房供应量大，二手房价格相对偏低，一般也不会出现倒挂现象。

　　但二线城市和部分三线热点城市的，诸葛找房此前的一份报告称，在杭州、济南、上海、成都等一些热点城市的部分行政区，价格倒挂现象严重，倒挂区间在3000元到7000元左右不等。如杭州拱墅区，新房与二手房均价价差达到6900元，而在上海静安、广州黄埔等地区，价差也达到6000元左右。

　　多位中西部二线城市有购房意愿和资格的购房者均表示，购房第一选择是新房。甚至有成都的购房者明确表示，“不会考虑二手房”。

　　据了解，虽然二线城市在整体调控的情况下，楼市有所降温，但新房市场依旧保持着较高的活力。

　　中国指数研究院的数据显示，7月前两周，北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都等受其监测的10个重点城市，累计开盘77个项目，推出房源21795套，二线城市对这些楼盘的去化率分别达到91%和84%。

　　宏观来看，中指院的数据显示，上半年，受其监测的25个二线代表城市，月均成交面积约76万平方米，同比下降7%。但二线城市的新房成交却在攀升。易居研究院的一份数据显示，18个二线城市新建商品住宅成交面积约9756.9万平方米，同比增长1%。

　　这在价格层面亦有体现，中原地产研究中心根据7月17日国家统计局发布的6月房价数据测算，6月31个二线城市新建商品住宅价格上涨6.3%，涨幅比上月扩大0.9个百分点，领跑各线城市。

　　欧阳捷认为，这一现象的根本原因，一是住房供不应求。一二线城市住宅用地供应趋势性下降，而一些地方的政策却导致需求增加，同时又并未做好增加供应的准备。二是预期管理不足。面对供不应求、房价上涨承压的局面，政府强化调控，但正面引导不足。

　　一二手房价倒挂背后的经济学原因

　　近年来房地产市场过热房价一路高涨，其主要原因在于投资投机行为扩大需求，扭曲市场的供求关系，导致市场机制失效，实际均衡价格偏离一般均衡价格。作为市场机制的补充，政府开始干预市场进行宏观调控。

　　之后政府便对房价进行了一系列的调控，其中五限政策中的限价政策引起如今一二手房价倒挂的直接原因。

　　从经济学方面来讲，政府此次限价是属于最高限价，即一般指的是低于均衡价格的最高价格，其目的往往是为了抑制某些产品价格的上涨。事实上当政府规定了最高限价时，企业依据市场供求自主定价的权利就被剥夺了，对市场自由进行限制，限价其实进一步扭曲了本就无效的市场。

　　房地产企业往往会对最高限价做出的迅速反应，最直接的结果就是市场上供给减少，导致供不应求。从以上数据就可以看出，我国新建住房数量的确是在逐年减少的，而二手房数量反而在逐年增高，待价而沽可以说是意料之中。

　　不仅如此，限价还可能产生，消费者的排队抢购和黑市交易，生产者降低产品质量、变相涨价，甚至是逆向，即由于信息不对成导致好的商品被坏的商品驱逐市场选择等不良影响。从我国目前摇号抢房，一二手房价倒挂，豆腐渣工程的现实来看，政策的消极影响一一应验。

　　限价政策边际效应递减

　　在二线城市新房火热的同时，二手房市场却呈现不同的局面。

　　链家近日发布报告称，6月链家监测的重点11城，二手房成交全面下滑，天津、成都、青岛的成交量环比下滑超过40%，而成都、青岛两城均价环比也下跌7.8%和4.1%。

　　“倒挂带来的新房对二手房的挤出效应，在近一年来一直存在。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道，6月份重点城市二手房量价普遍回落主要原因在于前期价格上涨，购房者大量涌入新房市场后，购买力被持续耗散，且人才落户等政策的边际效应递减，在严限购限贷叠加信贷收紧的环境下市场出现自发回落。

　　许小乐进一步分析，部分城市的限价严而限购松，是助推市场火热的重要因素，内在关系在于限价严带来套利的必然性，而限购松带来入市的可能性，两者叠加带来新房市场的“火热”，但是这种“火热”只存在于新房市场，更加“市场化”的二手房市场并未因此出现“火热”。

　　二线城市领涨楼市的现状，也让各方开始反思当下楼市调控策略的力度、组合是否有效。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，限价应当充分考虑几个因素，包括当地的CPI走势、房价走势、当地宏观经济和人均可支配收入等因素。另外在调控严厉的时候，也会有类似行政类的价格涨幅措施，类似不允许超过同期同类产品的定价等。而结合土地成本、造价成本、盈利目标等，也会在具体的预售价格审批上会有所体现。

　　“只要限价令不取消，一二手房价倒挂现象就不会改变。”在欧阳捷看来，“控房价、抑泡沫、防风险”的政策逻辑不会改变，在真正的长效机制形成并彻底改变目前的供求失衡与市场扭曲现象之前，限价令还将长期持续。

　　但多位分析人士也指出，这并不意味着限价策略会退出，欧阳捷也承认，如果取消限价令，势必导致新房价格快速上涨并反超二手房价，从而加大泡沫破裂的风险。

　　但一些城市已经在调整。有的城市如成都，已经采取措施加大了限购力度，也被认为是其楼市近期降温的主要原因。而另一些城市则对限价政策作出调整和新的尝试。7月初，昆明，要求商品住房接受价格管理的6个月内，每月实际销售均价不得高于同项目、同品质、同类型最近一个月的商品住房合同网签备案均价;在预售价格6个月后方可申请调整，且每12个月内，商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。

　　政策目标需转向，政策传导机制需疏导

　　事实上，将三元悖论延展开来，所有的政策都是正负效应交相的，无法完全顾及，这无可避免。但是当一项政策所产生的政策结果与预期政策目标南辕北辙，负面效应一应俱全时，我们是否应该反思一下政策是哪个环节出了问题。

　　针对如今一二手房价倒挂，房地产二手市场升温，进入存量时代，我们政策确实应该找准政策方向，应该根据市场实践及时转向，同步对二手市场进行严格调控。同时为保证政策目标，迅速疏导政策的传导机制，使得政策效果真正到达政策对象。并对之前政策产生的消极影响积极进行修复，消除市场恐慌、恢复市场活力、保证市场效率。

　　当然，最需要指出的是，无论是调控新房价格或者是二手房价格，不能留下“管涌”，而最好的办法不在于行政规制多么严厉，而在于必须遵循市场无形之手的基本规律。

    （房掌柜整理来自21世纪经济报道、盘和林经济观察）