宝安片区更有84栋烂尾别墅,从地铁11号线碧海湾站步行10分钟,穿过深圳宝安区海湾中学,就能看到这群矗立在高楼大厦间的别墅群。如果按照现在的房价走势,这个“双地铁上盖”的项目如今的身价恐怕早已超过了5万元/平米。
深圳市规土委相关负责人表示,问题楼盘产生原因复杂,涉及主体较多,处理工作时有反复。具体有三个难点,一是多家法院介入,司法程序较长,多种利益错综复杂,各种诉讼反复,延缓工作进度;二是由于楼盘停工多年,原有设计已不适应市场需求,项目转型难度较大;第三,利益主体期望偏高,各方利益很难平衡。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也表示,违法建筑还能提供一些居住功能,但烂尾楼就是单纯的空置,是完全的浪费土地资源。政府要对目前全市烂尾项目进行排查,将烂尾楼项目列入专项整治,协调其中权益关系,移交给司法机关,尤其是要有针对性,不论是市政府还是区政府层面最好能成立专项小组解决。
“烂尾楼”改造或是下一个行业新风口?
事实上,“问题楼盘”中的大多数楼盘生于繁华之地,占据了较好的地段、方位,却因自身种种原因而“烂尾”。随着深圳城市建设的不断发展,深圳土地供应逐年减少,除去城市更新项目外,这些生于繁华之地,却未必能风光无限的“问题楼盘”成了不少开发商的目标。
深圳官方对于烂尾楼操作分为“盘、收、卖、拆”四步,对于资金不足的楼盘和欠缴地价款的楼盘,可调动开发商或社会游资注入资金盘活;对长期闲置、不能按期竣工的,依据有关法律法规收回土地使用权;对关系明确、产权明晰而又确实无法重新启动的,可申请到市土地房产交易中心挂牌交易;对属于违法建筑的烂尾楼盘,可向法院申请依法强制拆除。
前几年,曾有开发商欲借道收购烂尾楼抢食深圳楼市这块“大蛋糕”,尤其部分烂尾楼地理位置极佳,一旦盘活,收益颇丰。
不少烂尾楼在当年轰动一时,继而沉寂。接手这些项目,彰显出的不单是勇气,更是实力。房企通过这一过程,无形中输出品牌文化,提高企业形象,更可能会一炮打响知名度。位于一线城市的“烂尾”项目,往往地处中心路段、繁华商圈,区位因素极佳,且价格相对较低,尤其是对于烂尾多年的项目而言,相当于只付出地皮价格,获得了完整的建筑楼。可如果推倒重新来过,成本会更高。
所以开发商都乐于将烂尾楼变成艺术仓库,星级公寓、商办物业和畅销楼盘。以复活烂尾楼起家,并成长为旧改专家的佳兆业就是一个非常好的案例。
2003年,佳兆业以4亿元人民币将深圳烂尾近十年的子悦台收入囊中。佳兆业花费两年多的时间,将该建筑物从户型、外立面、会所等方面重新包装为高档酒店式公寓深圳佳兆业中心。
2005年,佳兆业接手“中国第一烂尾楼”——中诚广场项目,并于2008年初改造完毕开始对外租售。
但2014年以后,市场一度低迷,加之部分烂尾楼盘活过程错综复杂,开发商开始对烂尾楼望而却步。
“深圳政府应该创新手段,采取多种多样的方法来重建和盘活烂尾楼。”房地内参创始人半求指出,单纯通过更换新老业主的方式对于盘活目前的烂尾楼已经行不通,必须通过整体的债务打包,然后进行整体拍卖。
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