【掌柜日报】东莞甲级写字楼“走红” 小面积公寓“吃香”

严禁“商改住”促竞争加剧

东莞中原战略研究中心统计数据显示，2017年东莞写字楼供应31万平方米，同比下滑41%，成交39万平方米，同比下降1%，成交均价13780元/平方米，同比下滑4%。然而去年住宅的成交均价是16523元/平方米，高于写字楼成交均价近3000元/平方米。

据了解，去年东莞大部分城区写字楼的成交均价在2万元/平方米以下，镇街不少写字楼成交均价在1万元/平方米左右，这也显示出目前市场下，东莞写字楼价格处于低位水平。

业内人士表示，从一些一线城市的情况来看，住宅与商业地产（写字楼、商铺）的价格比一般在1∶1.5或者1∶2左右，但东莞却出现倒挂现象，住宅价格反而高于商业地产价格，这是比较少见的。

据悉，由于住宅价格高，写字楼价格低，在很长一段时间内东莞开发商不敢做写字楼，而是“商改住”，将写字楼改成商业公寓。而且，因为商业公寓好卖，许多写字楼将小户型部分做成了公寓出售。

不过，去年东莞出台政策严禁“商改住”，未来东莞商业公寓将大量减少，写字楼产品增加，竞争也将越加激烈。

商业公寓成交仍保持较高热度

与高端写字楼一样，备受市场关注的，还有商业公寓。上周，东莞商业公寓网签775套，小幅高于住宅总成交量。其中碧桂园首座表现一枝独秀，集中签约445套，均价19700元/平方米，单盘占据全市商业公寓近六成比重。

记者从东莞中原战略研究中心了解到，5月以来东莞商业公寓热销，尤其是20—30平方米的小面积产品，占全市成交比例的14%，40平方米以上的商业公寓成交量的比重正在逐渐缩小。

近期，碧桂园成了东莞商业公寓产品的主力供应商。上个月有碧桂园首座、碧桂园苹果、碧桂园中心等多个项目推出了小面积商业公寓，其中碧桂园苹果还推出了43平方米三房的产品。

东莞近期又有多个商业公寓取得了预售许可证，如卓越中寰推出33—59平方米的LOFT公寓；与此同时，阳光城MODO、思朗广场等多个项目的公寓产品同步在售。

随着公寓竞争的日渐激烈，近期有不少公寓为了促销，推出了“低首付购房”活动。记者了解到，近日东城泰禾新天地就有首付低至一成的活动。该项目主推3号楼平层及复式公寓，户型为建筑面积约42—69平方米，项目为商业办公性质，整体单价约为23000元—25000元/平方米，为精装修交付标准。

该项目销售人员告诉记者，商业性质公寓首付本来是不低于50%的，不过开发商现在可以免息一年借四成首付给购房者。

在开发商“低首付购房”促销模式下，以一套面积为40平方米的公寓为例，总价约100万元，而首付最低只需要10万元，剩下的四成首付，购房者一年内还清即可。此外，业主可以选择把公寓给开发商统一运营管理，前五年的租金是房价的5%。

据悉，很多投资公寓的购房者资金实力不强，“低首付购房”对于拉动成交可以起到不错的作用，而且“低首付”的方式还可以拉高单价，提高开发商的利润。

不过，有业内人士提醒，“低首付”的背后往往是“高月供”，开发商通过其他方式借贷给购房者的首付款，一般需要1至3年内还清，每月还贷的数额就会比较大，这都是购房者需要注意的。

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据数据统计，东莞上周（0611-0617）住宅成交658套，成交金额环比上涨12%；非住宅成交1400套，成交金额环比上涨36%。受双节销售节点的有利影响，整体来说东莞上周成交回暖显著。

而拿证和备案方面节奏放缓，据房掌柜从建设网和发改网的数据得知：东莞上周共有6个项目顺利获得了商品房预售许可证； 7个楼盘项目完成了备案登记。其中，首次备案的项目有3个，共计168套房源；备案价格调整的项目共有4个，共计22套房源。

（整理自南方日报、房掌柜东莞）