楼市调控要推动形成合作博弈 房企下半年将提速奔跑

　　在房住不炒政策定位下，当前全国楼市整体趋稳，但近期个别城市出现异动，局部交易升温，这固然有积攒的需求集中释放的原因，但也在一定程度上反映出楼市博弈的复杂性和非合作特征。如果任由市场异动蔓延，那么就有可能引发房地产市场预期紊乱，增加金融风险。为进一步落实房住不炒的政策定位与目标，需要采取切实有效的措施形成市场共识，引导市场参与各方形成合作博弈，由此推动房地产市场稳健运行。

利益驱动

楼市激励的非合作博弈

　　非合作博弈是指在策略环境下，非合作框架把所有人行动都当成个别行动，主要强调个体自主决策，与策略环境中其他个体无关。受利益驱动，房地产市场较易产生非合作博弈。作为重要的资产配置，近年来我国住宅不动产投资已经成为全民关注的焦点。不难发现，过去我国地方经济发展存在房地产路径依赖。房地产开发企业利益驱动，投资投机群体套利惯性，刚性需求群体望房兴叹，构成房地产市场主要参与群体的目标和诉求并不完全一致，这既有明显的目标冲突，也有部分的激励相容，但在现实利益分歧时，往往会陷入非合作博弈的境地。无论是“抢人”还是“抢房”，也无论是“摇号”还是“洗盘”，住房市场喧嚣归于沉寂，而又从沉寂突然喧闹，周而复始，说到底是房地产市场非合作博弈的结果。

　　但住房市场并非没有形成合作博弈可能性。理论上分析，合作博弈与非合作博弈之间的区别，主要在于各方行为相互作用时，市场能否达成一个具有约束力的协议。可见，非合作博弈向合作博弈的转变在于，市场参与主体要形成有约束力的协议。当前我国房地产市场形成合作博弈存在可能性，虽然市场参与主体存在明显利益冲突，但也存在激励相容的外部条件，那就是房地产市场的稳健运行。无论是对地方政府，还是对房地产开发企业、持有住宅不动产群体，甚至是潜在购房群体来说，让房地产市场的稳健运行的共识，都能减少楼市剧烈波动风险，稳定各方预期。

　　回顾历史，日本房地产过度泡沫化引发危机，并最终造成全民福祉损失的风险和教训，依然历历在目。不仅如此，当前我国房地产市场形成社会共识基础正在夯实，围绕房住不炒政策深化房地产调控，弥补政策漏洞，消除市场套利，投资投机性需求受到明显抑制，热点城市房地产市场供求趋向缓和，社会资金盲目流入房地产市场已受遏制，一线城市房地产市场正逐步降温，这些将会在很大程度上动摇房价上涨预期根基，并推动房地产市场理性形成。更为重要的是，针对楼市异动的房地产调控政策升级，向房地产市场传递出清晰信号，在很大程度上强化了对行为人的政策约束，推动房地产市场有约束力共识的形成。

　　综合来看，在利益和目标相互影响的非合作博弈中，若行为人只考虑自身利益最大化，必然难以实现福利最大化，影响到其他行为方利益。而推动房地产市场非合作博弈向合作博弈转化，核心仍在于采取切实有效措施引导社会对房住不炒的政策定位形成共识。一是对房地产市场投资投机行为形成有效约束。我国住房市场投资投机行为屡禁不绝，关键在于其盈利示范效应。房地产调控政策应精准应对市场形形色色的住房投资投机行为，明显增加行为成本，大幅收窄获利空间，才能从根本上消除住房投资投机动机。二是破除房地产路径依赖。虽然地方经济运行深受固有模式影响，但也并非没有突破可能，关键在于经济治理模式变革，结合地方经济和产业特点落实创新驱动和产业升级，通过建设地方政府有序承债机制，科学安排财政转移支付，形成城市群经济带，加快产业梯度转移等，坚定迈出地方经济高质量发展的第一步。三是构建多层次房地产市场。针对中低收入人群住房需求，需要加快完善政策性住房体系；而中高端住房市场理应由市场供求决定，但要提高信贷、税收门槛，严厉打击投资炒作。

提速奔跑

房企业绩整体向好

在调控重压下，标杆房企销售业绩依然爆发。根据中原地产统计，累计公布前5月销售业绩的32家企业，销售金额达到了19343亿元，同比上涨幅度高达33%。但其中也不乏一些业绩并不理想的房企，例如首创置业前5月销售额同比减16.5%，首开股份的销售额也同比减少29.7%。区域布局与销售策略的不同造成了上半年企业业绩表现不一。在业内人士看来，在业绩目标、资金兑付压力之下，下半年房企将进入快马加鞭的冲刺状态。

　　中原地产此前披露的32家房企1-5月业绩统计数据显示，合计有3家企业前5月销售金额突破2000亿元，碧桂园、恒大及万科销售业绩再次刷新历史纪录。

　　其中，碧桂园、恒大、万科前5月合约销售金额分别达到3347亿元、2541亿元和2390亿元；中海地产以及融创中国位列其后，分别为1127亿元、1491.3亿元。除上述5家标杆房企达到千亿规模外，14家房企销售金额在131亿-761亿元之间，另有3家销售金额同比录得两位数的增长。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，业绩向好与市场交易升温有关。“5月楼市在旺季的影响下，热点城市成交量有所恢复，由此环比出现了明显的上行。部分城市的人才政策吸引了一些新城市户籍人口，这也是出现最近几个月成交量逐渐恢复的主要原因。”张大伟分析道。

　　在同策研究院首席分析师张宏伟看来，重点房企前5月销售业绩增加受两大因素驱动：一是销售目标的压力。张宏伟认为：“无论是业绩大好亦或欠佳的房企，对于销售目标都有着一定追求，这是企业做大做强的必由之路。”二是资金面的压力。从去年下半年到现在，资本市场环境持续收紧，在融资压力越来越大、总的融资成本上升的情况下，资本市场的环境越来越恶劣，对于企业来讲，只有加快并加大销售才能更快回笼资本。

　　布局失衡

　　个别企业业绩下挫

　　几家欢喜几家愁，重点房企销售金额大涨的另一面，则是个别房企销售业绩不尽如人意的现状。根据中原地产日前披露的32家房企1-5月业绩统计数据，首开股份、首创置业、阳光100中国和金地4家房企销售业绩同比下挫，分别为-29.7%、-16.5%、-27%、-6.3%。

　　北京商报记者查阅首开股份以及首创置业过往公告获悉，两家企业在2018年分别提出了“冲刺千亿”和“今年800亿、明年达1000亿、后年1400亿”的销售目标，不过从前5月的销售业绩来看，二者的业绩表现不甚乐观。

　　具体来看，首开股份于6月8日发布的前5月销售业绩显示，1-5月，该公司共实现签约面积89.84万平方米，同比降低25.58%；签约金额234.83亿元，同比降低29.71%；截至今年5月底，首创置业累计实现签约面积约76.5万平方米，累计签约金额约157.9亿元，较去年同期下降了16.5%。

　　张宏伟则进一步指出，原则上前5月销售业绩表现不明显的房企，基本上是在战略布局上以一二线城市为主的企业，全国化布局纵深程度不高。再从表现来讲，市场之间很难有对冲和互补，所以在销售业绩上不如那些全国化布局的房企表现抢眼。

　　“一是潜在的可售房源可能不多，房企现阶段较大的资金压力使供给端受到了冲击；二是部分房企实际上面临着定价的压力，不愿意采取所谓低价销售的方式，毕竟对于北京市场来说是要考虑到增加盈利等内容；三则是由于房地产市场目前大趋势呈降温态势，但预计下半年会有反弹，所以不排除部分房企会等到下半年再发力。”严跃进分析认为。

　　快马加鞭

　　下半年提速资金回笼

　　土地储备是房企战略扩张的最基础一步。中原地产研究中心统计数据显示，现阶段大部分房企拿地热情不减。虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，在去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。整体而言，一二线城市调控压力较大，但三四线城市依然在刷新同期成交纪录。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。

　　对于下半年房地产市场的发展预期，张宏伟表示，市场集中度的迅速提升，是当下房地产市场的一个较为突出的特征。从下半年来看，冲刺销售业绩还是房企一个非常重要的目标。严跃进也表示，预计上半年部分房企销售金额会以持平为准，即不刻意冲业绩，而是和去年保持同比相同的态势；而到了下半年，预计节奏会加快，即快马加鞭。

　　此外，张宏伟还对2018年下半年房地产市场的潜在风险进行了提示。他指出，当整个行业资金兑付压力达到最大的时间点，房企需加快销售回笼资金以偿还借贷，在三四季度将存在部分房企因资金面状况欠佳，采取降价或出售股权、售卖项目以促进销售的可能。

（房掌柜整理自经济参考报、北京商报）