前述房企人士认为,这些条款使得盈利模式的测算越来越复杂,盈利空间却越来越小。
该人士表示,市场肯定会在2018年进入“小年”,过去两年拿的地,消化速度会放缓,加上融资政策收紧,企业的资金压力将有所增大。因此,面临上述“复杂”的地块,企业肯定会更加谨慎。
中原地产指出,在当前的土地市场,流标、流拍占比并不高,但抢地积极性已经明显下降。随着调控的延续和市场的降温,低价成交将是今年土地市场的常态,流拍、流标的现象也可能有所增多。
压缩周期提升利润
对于房企而言,一个非常现实的问题就是,“限价房”项目的利润如何实现。
“一般来讲,行业里有这样的规定,做普通保障房按照3%的薄利来定,如果从“限价房”通常使用的容积率来计算,限价房项目的利润应该在7%-8%。”易居研究院智库中心总监严跃进表示,北京的“限价房”盈利空间自然是不大的。
严跃进表示,盈利是房企拿地的时候需要注意的内容。所以从利润点看,涉及开发周期压缩和营销成本压缩等内容。
以最新挂出的顺义后沙峪地块为例,该地块限价5.5万元/平方米,建筑面积6.5万平方米(含住宅、商业、办公),以全部可售来计算,地块起始楼面价约2.7万元/平方米,销售均价不超过55583元/平方米(含全装修费用)。如果以起始地价成交,则企业仍将有盈利空间,如果按照溢价率50%的上限价格计算,则楼面价将超过4万元/平方米。这样企业的盈利空间将降低至1.5万元/平方米。
“一般的商品房建安成本3800元/平方米,“限价房”可能会低一点。”按照陈雷提供的数据分析,该地块如果达到竞价上限,房企的盈利空间将降低到1.1万元/平方米左右。考虑到企业资金成本的问题,这一数字可能会进一步下降。不过陈雷也表示,目前土地市场已经比较理性,“限价房”地块竞至竞价上限的可能性较小。在土地出让较理性的前提下,利润空间虽然有限,但是仍然存在。
不过也有业内人士向记者指出,如今各项目商办部分的销售条件也已经十分苛刻:“从消费者角度来看,500平方米起售的商业总价不低,首付款项足够购买一个120平方米左右的住宅项目。而从房企的角度来说,只能自持做租赁。”
考验房企操盘能力
除了控制成本以外,限价房的出现或许要倒逼开发商在玩儿法上做出花样。就在之前,北京市首批“限房价、竞地价”土地拍出,4宗地成交结果均为住宅100%自持,未来所建项目将全部由开发商自持,作为租赁住房提供给市场。
全部自持不得出售则意味着开发商的回报周期被无限延长,即便如此,开发商对于土地的热情依然高涨。对此,行业人士表示,即便自持,开发商依然有运作的空间,随着北京无地可售、无房可售的局面到来,土地的增值有较大预期,这能提高企业的估值,只是开发商要改变以前拿地卖房的传统模式,换一种活法了。
一位品牌房企项目负责人向记者透露:“在所有条件都符合政府标准的前提条件下,“限价房”项目能维持正利润就算合格了。”据他透露,就算房企在用料上通过规模化采购和流程优化能够有一部分节省,还有一个绕不过去的点是人工成本的上涨非常厉害,这是谁都逃不掉的。
所以“限价房”项目的打造实际上非常考验开发商整体研发和规划水平。“如果说项目的整体流程上已经很成熟了,他不需要花费很多工夫和成本去约乙方做这些事的话,那他还是能省一部分钱的。”该负责人表示,“但如果房企在这方面比较薄弱,他需要走的每一道程序都需要成本,利润就越少。”
而思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也向记者表示,“限价房”项目对于开发商运营能力提出了更高的要求。从现在来看,“限价房”项目在计算资金成本的情况下基本上不赚钱。2017年下半年之后,地价逐渐回归理性,这种项目可能还具有一些空间。
对于开发商来说,“限价房”的地只要合理还是可以拿的。郭毅向记者透露,一方面可以从产品打造上,做出一些高低差,除此之外,“住宅限价,可散售的商业和办公部分并未限定价格上限,这部分仍然存在盈利的可能。另外,按常规判断,地下车位和千人指标都能有一部分销售收益,当然这并不足以弥补开发商在高成本下的利润缺口。”
“房企的拿地逻辑主要在于“限价房”用地,迅速地产生现金流。抽出的现金可以迅速投资下一个项目,从而产生新的利润。这就是现在大家都在强调的高周转。周转越快,资金成本越低,这也是很多房企学习碧桂园的原因。”郭毅向记者表示。
此外,对于房企来讲,很多时候还不能只考虑利润问题。一位央企项目负责人表示:“实际上房企拿地也不仅仅考虑盈利的问题,也会考虑品牌方面和社会责任方面的问题。”
(房掌柜整理来自新京报、每日经济新闻、21世纪经济报道、北京商报)
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