南京楼市陷“倒挂”怪圈 多板块二手房业主集体酝酿涨价

在南京，若有什么事情能惹得全城躁动、甚至全国关注，那答案很有可能是河西开盘。

6月初夏，河西7家新房楼盘先后上市，平均中签率不足10%，能够摇到房子的有钱人，才敢说自己是南京的“幸运儿”。但是，与以往不同，这次河西新房开盘并不能完全占据市场的目光了。

有意思的是，一边是新房抢的热热闹闹，另一边，南京二手房也在轰轰烈烈的涨价、成交。不甘寂寞的二手房主们更是策划着“抬价”大计，喊涨之声遍地开花。

或许，不久的将来，“倒挂”将不再是个别板块的标签了。

1

“倒挂”蔓延

要说“倒挂”，南京人最先联想到的是河西板块。

为什么2240套新房会有超过三万人来抢？答案很明显：新房限价3.5万/平，马路对面的二手房都已经卖到5.5万/平，中间2万/平的差价，傻子都知道这是个稳赚不赔的买卖啊。

除了河西，南京南站板块渐成“倒挂”的重灾区。目前南站板块的限价也同样是在3.5万/平，而二手房价格却早已爬上了4.5万/平。最新消息是，近期在南站板块成交的一套万科二手房，价格已经攀升到了5万/平，差价已经拉开到了1.5万/平。

有“河西、南站”这两个榜样，其他片区的二手房业主们明显坐不住了，“有想法”的业主们开始联合起来，有组织、有计划、同时也“有理有据”的策划着抬高小区价格：

江宁小龙湾，龙湖春江郦城卖新房的时候几乎次次日光，价格3万/平左右；如今区域内新房供应严重不足，二手房独霸市场，价格约在3.6万/平左右，最近业主们在商量，集体把价格抬高到4.5万/平；

城南板桥，板块内的新房已全数售罄，早前热卖的板桥和昌湾景、蓝光公园1号的新房价格都在1.8万/平左右，如今两个楼盘还没交付，业主群里已经计划好了二手房价要卖3万/平-4万/平了；

城北燕子矶，电建洺悦府的一则业主通知曝光，称之前电建洺悦府每套二手房涨价5万已被市场接受，现在计划每套房再涨5万。巧得很，燕子矶板块内在售的楼盘寥寥无几，毛坯价格被限死在2.5万/平左右……

2

新房二手房市场失衡

与新房受到物价管理部门的监管不同，二手房价格完全由买卖双方自行决定，不受政府限价管控，有成交，就证明价格被市场接受。

早前二手房主挂牌卖房，哪怕价格想卖个高价，最多也就与几位邻居商量着来，一点一点抬测试市场的反应；

可如今，二手房主抬价已经成了“集体活动”，成了一种愈演愈烈的市场趋势，四处开花；调价幅度也不那么小家子气了，以万为单位的往上抬，一家成交了高价，整个小区都跟着一起嗨起来。

也有人会说，价格高了，买的人肯定就少了吧。然而，南京告诉你，未必。

仍然以河西为典型，我爱我家研究院首席市场分析师樊勇直言，开盘结束后，河西的二手房的客户带看量、成交量有明显上升。有经纪人表示，最近一天的全店带看量是平时的三倍多，几天下来的成交量也是原先的四五倍。

一位凑了880万来河西摇号的陆先生告诉我，他把河西这次开盘的所有楼盘都摇了一圈，最后一个没中，实在不行就只能买二手房了。“贵也没办法，新房就那么几套，去抢的人那么多，可我们真的是要自住的啊。”

樊勇也在对客户进行分析后发现，河西开盘潮前后的二手房成交主要来自那些有自住需求的客户，靠近工作单位或者为了学区。同时不少购房者看到近期看房量变大，价格更加坚挺，议价空间较之前有所变小，心里担心房主抬价，着急成交的也不少。

有自己居住的需求、新房抢不到、二手房竞争也在变大……这么说来，购房者其实真的没多大选择空间，在可接受的范围内，二手房也趁早拿下吧，要不然真上不了车了。

其实仔细一思量，不难发现，二手房业主敢勇敢抬价的板块，都是新房房源已经严重告急的地区；新房供应不上，二手房自然成了市场主力，若对这里的住房有需求，便只能接受房主开出的价格，若竞争者多，那自然价高者得。这是最简单的经济规律，只不过在这些现象之前，都有一个特殊的起因，叫做限价。

因为限价，开发商不愿意低价出售，宁愿捂着也不卖；因为限价，政府不敢一次性释放满足需求的上市量，毕竟数据还是要给领导看的；因为限价，购房者看到了利润空间，进而刺激了购买需求，管它住不住，干嘛和钱过不去。

于是，一个恶性循环开始了：限价——新房供应量锐减——一二手房倒挂——新房遭抢——抢不到只能买二手房——二手房市场需求变大，房主涨价——一二手房倒挂更严重——新房更难抢……

一直这样循环下去，只怕是新房市场被强行按住了，二手房市场反而要反弹失控了。

3

二手房价的天花板在哪？

二手房价格会不会越来越高？

樊勇认为，未来河西新房因为限价以及现房销售的政策，可能会出现房源断供现象，在这样的背景下，二手房市场在成交这块会形成一个有效的补充，挂牌价格长期还是看涨。

而南京房地产促进会秘书长张辉则认为，二手房是市场真实价格的反映，少部分业主所谓的联手抬价对整个大市场的影响不大。

至于如何让市场回到原先正常状态，房掌柜南京总经理尹霄飞和南京房地产学会会长吴翔华都认为，提高新房的有效供给是个关键。二手房价格的上涨趋势，是因为新房的供应在不断下滑。当新房与二手房的供给失衡过多，“新房的缺失会让二手房市场上涨压力会越来越大。”

该怎么办？一方面，南京已经提出了加大公租房、廉租房等惠民楼市政策，两年之后，南京的租赁市场供应将迎来高峰，预计可以提供873万平方米的租赁产品入市。而这些租赁房源能否缓解楼市的紧张和过热，效果需要进一步观察；还需要一两年的时间。

另一方面，南京可以借鉴深圳、杭州等城市的“新房差别化供应政策”，以避免误伤刚需、支持合理改善的理念，分层甄别出了不同的购房群体，让无房家庭等刚性需求者优先购房，保障了购房族的权益。

而高层也曾一度强调：房价变化是调控效果，房价控制并非本轮调控目标。楼市调控将提高精准调控的能力和水平，“分类调控”“差别化调控”，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。南京楼市能否逃出“倒挂”怪圈，还需要从政策层面上多下功夫。