长租公寓盈利空间有待提升 资产证券化或将成突破口

　　徐承远表示，随着长租公寓行业的发展，未来此类资产证券化产品会处于持续增长的态势，而保险资金可以通过购买产品的方式持续为长租公寓行业提供资金支持。同时，资产证券化产品以租金产生的现金流进行偿付，具有风险隔离作用，保险公司可以更好控制投资收益。

　　需严把“资产关”

　　何亮宇提醒，资产证券化是长租公寓行业完整商业模式不可或缺的一环，但必须把好“资产关”。对于真正布局租赁住房的企业、有真实良好租赁运营的资产，应持续鼓励和支持其证券化运作。同时，严把“资产关”也是避免“房企借租赁住房政策风口、过度融资”的有效方式。

　　何亮宇认为，在租赁住房市场及租赁住房证券化发展的初期，建议监管部门在项目落地审批时综合考量项目整体情况（如发行人资质、物业资产区位与品质、发行规模与估值比重、运营商发展规划等）以把握具体审核标准，既符合市场的实际情况，同时体现对行业的鼓励和扶持，以推动租赁住房行业健康发展。

　　“目前长租的盈利性不高，且在市场早期，规模优势是非常重要的先发优势，所以企业追求规模化扩张很自然。”曾景强调，长期来看，行业健康发展需要注重运营。监管层在政策制定时可以体现对运营能力的鼓励，投资人在投资决策时，也需要对运营能力进行定价。

　　李冰表示，真的想让普通投资人购买长租公寓类资产证券化产品，要看运营管理带来的增值。针对长租公寓资产证券化业务，需要关注经营能力，不能任其野蛮生长，只有经营管理真的具备条件的企业才能被认可去发行产品。

（来源：中国证券报）