南京楼市的白银十年：房价猛涨4倍 成交量像坐过山车

编者按：

2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。岁月如刀,浮生若梦，十年，北京有值得诉说的故事、还有许多值得想起的人和事，楼市亦然。

房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：南京楼市十年》系列文章，呈现南京楼市白银时代的全景图。

十年，说长不长，北京奥运会的记忆还鲜活的像昨天发生的一样；

可偏偏说短也不短，一个牙牙学语的孩童能成长成翩翩少年，一个寻求崛起的城市一晃眼已沧海桑田。

过去的十年，被房产业内人士称为是“白银时代”。回过头去看十年前的南京的楼市数据，才发现这座城市早就换了天地——2008年的河西不过是初露头角，江北新区更是一个遥远的概念炒作；可如今，河西问鼎全市最贵，江北新区正在建设下一个国际CBD……

今天，房掌柜将带你，透过数据，去看看南京楼市的十年发展，或许这当中，也有着你我的影子。

南京的房价 十年翻4倍！

据网上房地产数据，2008年时南京全市的住宅（不含别墅）的成交均价为6351元/平。而到了2018年4月，南京的成交均价已经达到了26095元/平。也就是说，这十年时间里，南京的房价上涨了4倍多。

插个题外话，房价涨了4倍，然而南京老百姓的工资涨幅却没有那么乐观了。2008年南京居民月平均工资3014元，根据最新数据显示，南京目前的月平均工资为7616元，十年时间工资则上涨了约2倍多。

如果细分到各个板块，也能看出南京房价很明显的变化。

十年时间里，南京各大板块的价格都有非常明显的上涨，其中鼓楼区的房价涨幅最大，翻了3.8倍。业内人士认为，这是因为鼓楼有全市最集中优质的学区支撑。

此外，建邺、浦口、栖霞的平均成交均价上涨幅度也全市领先。建邺有政策大力度的扶持建设，浦口有江北新区的规划利好，栖霞的产业与教育补充，让这些板块成为全市房价上涨的顶梁柱。

具体到楼盘也许就更直观了。横跨十年，桥北苏宁威尼斯水城算是见证者。2008年，江北超级大盘苏宁威尼斯水城销售均价4700元/平，但如今威尼斯水城的新房价格在20300-20906元/平，房价翻了4倍多，2015年-2016年期间还一度一房难求。

还有现在大热大火的河西，2008年时奥体的万科金域缇香首开，销售均价11491元/平，在当时不少购房者来看，这个价格已经是高位了；可没想到之后，河西楼盘定位一路走高。如今，与万科金域缇香同一板块的新房已经卖到4.5万/平，万科金域缇香的二手房报价已经达到了53087元/平！

南京十年成交面积 像是过山车

与房价均价的“一路上扬”不同，十年来，南京楼市的成交面积走势更像是“坐过山车”，呈现出较有规律的高低错落。

从图表上大致可以看出，每2-3年是一个周期，南京成交量呈现上下起伏的变化。十年之中，成交量的峰值出现在2015年、2016年，也只有这两年，南京的成交面积是突破千万平的；但很一致的是，在出现行情显著上涨之后，都会出现成交量明显下滑的趋势。而2018年则依旧处在下行通道之中。

撇开只过了一半的2018年，过去的九年里，南京的年均成交面积为844.2万平。

具体到年份，我们就会看到成交量上下波动背后的原因：

（2008.1-2009.12 南京楼市成交面积/成交均价走势）

2008年的金融风暴，楼市进入低糜。南京商品房市场也因购房者不看好、经济打击等多方面，而遭遇了成交低谷，一整年下来成交面积409万平。但随着市场的复苏、政府救市政策的刺激，2009年南京房价出现了报复性的上涨，成交面积一口气涨到了980万平，房价也有所上浮；

（2010.1-2011.12 南京楼市成交面积/成交均价走势）

然而楼市之火在2010年就被强力压制，史上最严厉调控“国十一条”出台，南京楼市的成交量可以说是“腰斩”，2010年整年仅成交497万平，到了2011更是惨淡的卖了355万平。那时的楼市，楼盘到处喊着“打折促销”寻求跑量，房屋质量也一度让购房者担忧；

（2012.2-2014.9 南京楼市成交面积/成交均价走势）

强压政策捆绑了楼市两年之后，渐渐开始松绑，2012年到2014年下半年，地方新政频频试水，楼市复苏红火，同时购房者也相对理性。2012年南京成交面积回升到717万平，随后2013年涨到884万平；

（2014.10-2015.12 南京楼市成交面积/成交均价走势）

然而光景不长，2014年四季度至2015年上半年，政策略微偏紧，楼市稍有降温，使得2014年的成交面积有所回降，大约678万平；

（2016.1-2017.12 南京楼市成交面积/成交均价走势）

2015年下半年开始，南京楼市开会了最近一轮的火爆，降息降准政策鼓励、河西的规划利好落地、江北新区正式批复、土地拍卖地价屡创新高……一系列内外因都在给南京楼市填火，一直到2016年10月之后，蹿升的火苗才略微有降温的势头。这次火爆行情从成交量上表现得很明显，2015年成交量实现十年首次破千万平，到了2016年更是成交了1334万平；

爬得越高，政府调控越凶猛，2016年至2017年的这段时期，南京楼市又受到了一轮接一轮的 “限制令”，堪称史上最强调控空降南京。然而真正迫使楼市降温的，不仅仅是政策，而是南京锐减的上市量。为了限制房价上涨，南京越来越多的高价盘、热销盘的上市节点不断往后推，以至于尽管区域内一二手房严重倒挂、购房者彻夜排队买房，也拯救不了火速下滑的成交数据。2017年，南京的成交面积再度被“腰斩”，仅652万平，掉回了2014年时的水平。

进入到2018年，上市量不见增加，限价政策不见放开，中央依旧坚持严厉调控，料想今年的成交量也不会有奇迹了。

下一个十年 南京何去何从

回首十年成交量，似乎更能清楚地看出主宰着南京楼市的那只“看不见的手”的力量。对于南京下一个十年，房价会怎么走，成交量会如何变化，似乎也有迹可循。

一方面，在2015年、2016年，南京拍出了不少“天价地王”，这些项目已经到了上市节点，若按照市场规律，房价势必还将出现一轮新的上涨，且幅度不会太小，尤其是河西、江北等板块。业内曾一度认为，这些高价地是目前支撑南京房价上涨预期的“图腾”，他们最终的上市情况也将大大影响未来开发商对于南京这座城市的热情；

（图片来源：楼市零零七）

但另一方面，中国的房地产终究是个政策市场，政府调控的风向往往大于市场本身的调节作用。目前其他城市的调控政策仍然在升级，而江苏省物价局副局长、新闻发言人孔祥平也曾公开表示过：近期调控政策没有改变。

“房地产市场趋稳的态势是经过调控取得的，这样的形势需要保持稳定。”孔祥平说。

那未来十年房价又会如何变化？或许不同的专家有不同的观点，但我们能感受到的是政策依然在发挥着主导作用，而市场本身在暗流汹涌。这看似是个谜团，实际更像场博弈。但愿下一个十年，再回首，我们不会捶胸顿足，后悔又错过一个白银时代。