【掌柜日报】房企资金面阴云环绕 降准或带来一丝希望？

　　在房地产行业遭遇资金面全面收紧环境下，降准似乎为行业带来一丝希望。

　　中国人民银行日前宣布，从4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点;同日，上述银行将按照“先借先还”顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)。

　　从历史经验看，降准通常会为房地产行业带来一定程度利好。而本轮调整周期中，房地产行业也受到流动性收紧影响。国家统计局数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点，个人按揭贷款明显下调。

　　不过，安居客首席分析师张波认为，此次降准，主要为引导金融机构加大对小微企业的支持力度。当前央行实施稳健中性的货币政策保持不变，此次降准释放的资金大部分用于偿还中期借贷便利。由此来看，对房地产融资环境带来的利好将极为有限。

　　资金面阴云环绕

　　随着房地产市场金融监管明显加强，信贷政策收紧，企业融资难度一再升级，房企资金面压力正全面加剧。

　　国家统计局数据可以例证。1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元。从资金来源构成看，一季度，国内贷款占20.0%，较2017年四季度上升5个百分点;利用外资占0.05%，环比下降0.1个百分点;企业自筹回款资金占比均有下降，其中企业自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占比分别为31.0%、29.6%和13.8%，同比分别下降2.6、3.2和0.6个百分点。

　　上海易居研究院报告指出，今年1-2月，房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点，两条曲线形成剪刀差，3月曲线开口进一步扩大至7.3个百分点。后续随着资金环境趋紧，销售下行加剧了房企资金压力，开发商资金面或将出现变盘，部分企业促销回笼资金压力加大。

　　从房企融资层面，同策研究院注意到一个数据。在2017年12月以前，境内再融资为最主要的股权融资方式，但此后，其监测的40家上市房企股权融资方式均为执行股票期权计划，境内再融资额连续三月为0。2018年3月，监测房企实现的股权融资总额折合人民币共8.14亿元，占融资总额1.3%，相较2月呈倍数增长。其中98.28%的股权融资来自华夏幸福的境内再融资;其余为港股上市公司执行股票期权计划，融资金额环比下降94.29%，可见海外配股融资额大幅减少。

　　同策研究院研究员陈朦朦认为，房企作为资金密集型企业，需根据自己的需求慎重选择融资方式。在目前境内外融资环境均不宽松的情况下，有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式满足资金需求。执行股票期权计划虽可为股权融资的一种方式，但此类方式占比很小，且均为港股上市公司。

　　海外融资也面临新问题。中原地产研究中心注意到，截至4月18日，房地产企业海外融资年内高达193亿美元，同比上涨80.6%。不过成本也明显上涨，如4月17日，融创中国公告称，将发行包括2021年到期年利率7.35%的6.5亿美元优先票据，及2023年到期年利率8.35%的4.5亿美元优先票据。

　　尤其值得关注的是，4月19日，国家外汇管理局国际收支司司长、新闻发言人王春英指出，“我们强化了对重点领域、重点行业借用外债的管理，例如，除有特殊规定外，房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债;银行、证券等金融机构外债结汇需要经过外汇局批准等。”

　　降准是“甘霖”吗?

　　降准为阴云环绕的房地产行业似乎带来新的希望。

　　严跃进认为，央行此次降准政策，显然和很多市场预期不同，充分证明了当前宏观经济和产业经济发展的特殊性。其逻辑在于，当前流动性不足的风险开始增加，从银行体系的稳健运作，以及产业经济的成本降低等角度出发，实际上都需要有类似降准的做法。类似做法自然是在当前资金面持续收紧的情况下，属于“送春风”的效应。

　　他认为，应该说降准的直接效应就在于银行的可用资金会增加，这样会直接带来流动性的增强和资金成本的降低，所以对于各类银行来说，未来在贷款等领域的自由度会上升，同时对于相关产业的支持力度也会加大。从房地产市场角度看，当前也开始面临一些资金面收紧的风险，尤其是银行贷款等方面，所以类似政策显然能够缓解房地产资金面不足的风险。考虑到近期国家统计局的数据，本身来说是略显悲观，但此次央行降准政策，有助于实现更为宽松的房贷环境。

　　不过，张波并不这样认为。“我们注意到，在坚持去杠杆，守住不发生系统性金融风险的底线宏观背景下，不仅国内融资渠道持续收紧，我国还强化了对房地产等重点领域、重点行业借用外债的管理。可以预见，多重调控举措之下，市场主体风险意识势必增强。受此影响，2018年房企通过提升周转率来降低杠杆，确保资金链安全，将是大势所趋。此举已有包括五千亿级房企在内的龙头开发商付诸行动。”

　　张波坚持认为，由于融资渠道紧缩，中小房企获取资金的机会成本将进一步提高，面临的生存环境将更为严峻。房地产行业集中度进一步提升，这种趋势在2018年将越发明显。

　　同策咨询研究部总监张宏伟也认为，从房地产审批环境来看，降准对房地产行业没有太大关系。这主要是针对特定的小微企业等。另外，外汇局的表态值得关注。

　　“对房企而言，国内融资渠道收紧，不少房企转而将目光转向海外融资，虽然融资成本有所上升。但外汇局如果加强管理，房企即便成功进行海外融资，但由于其主营业务大多在国内，国外的钱进不来。这相当于又针对房企卡死了一个渠道。”张宏伟说。

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　　4月17日，央行宣布从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，向市场释放约1.3万亿元流动性，实际增量投放4000亿元。

　　此次央行定向降准的目的主要有两个：

　　一是为引导金融机构加大对小微企业的支持力度，增加银行体系资金的稳定性，优化流动性结构。

　　二是规定各银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)，以缓解资金到期的压力。

　　从当前金融运行现实看，此次定向降准确实有着这些方面的考量：

　　一则，此次降准的主要背景是强监管下一季度社会融资规模负增长、表外融资转表内，表内信贷需求压力加大，贷款利率持续上升，加大了企业、特别是小微企业的融资成本压力。同时存款和M2增速下降，银行负债成本居高不下，存在一定流动性压力，这限制了银行降低贷款利率。

　　二则，央行在释放的1.3万亿元资金中，9000亿元将于操作当日偿还MLF借款，另外4000亿元将与4月下旬的税期形成对冲，不会对市场流动性造成影响。

　　由此可见，央行继续保持货币政策稳健基调不变，定向降准不仅可以有效降低金融机构的资金成本，也有助于降低企业融资成本。

　　而且，央行通过降准替换MLF来进行相应置换，总体有利于维护银行体系流动性中性适度，在减轻公开市场操作压力，降低银行体系成本，促进服务实体经济方面具有现实意义。

　　三则，严监管收缩影子银行，将非标资产关进笼子内，在很大程度上加剧了银行体系的资金压力。

　　同时，就银行体系而言，目前二季度刚开始，正值商业银行贷款投放旺季，尤其是中小商业银行支持中小微实体经济需要信贷投放的量较大，此次定向降准无疑将在这方面发挥重要作用：有效缓解大中型商业银行、中小商业银行资金短缺的矛盾。

　　而且，在当前银行存款整体增势趋缓形势下，降准可在很大程度上缓解这些被降准商业银行筹集资金的压力。同时，此次定向降准在一些专家学者看来，还具有意味深长的政治意义，即为金融去杠杆做好安全垫，还有可能为应对中美贸易战对我国经济带来的不利影响创造条件。

　　对于企业来说，此次定向降准可增加银行中长期资金供应，有利于降低企业融资成本。4000亿元增量资金，增加了小微企业贷款的低成本资金来源。尤其，央行还要求相关金融机构把新增资金主要用于小微企业贷款投放;央行或将运用差别化降准，鼓励金融机构进一步加大对“三农”、“双创”、小微企业等领域的支持力度，以更好地支持实体经济发展。可见，适当降低小微企业融资成本，改善对小微企业的金融服务，无疑将对激活中小微实体经济发挥重要作用。

　　最为重要的是，央行定向降准释放的巨额市场流动性，有利于推动我国经济持续稳定增长，不仅直接利好债市，还有利于楼市和房地产开发，可为房地产发展提供更为宽松有利的投资环境。

　　另外在当前深沪两大股指下跌之际，央行选择定向降准释放流动性，无疑会对A股产生一定的积极影响。首先，降准有利于对冲近期的海外冲击，稳定市场预期，不会因中美贸易导致美国股市震荡而殃及中国A股市场。其次，从中长期看，降准实质在为A股市场回暖蓄积动能，可助推投资者配置权益类市场。再次，市场流动性因降准获得改善，将有助于提高中小创的估值空间。

   （房掌柜整理来自21世纪经济报道、国际金融报）