社科院发布中国住房发展报告 2019年楼市保持平稳

12月11日，社科院在京发布《中国住房发展报告（2018-2019）》。

《报告》指出，2018年7月底中央政治局会议继续强调“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”，释放了进一步稳定市场预期的坚定信号，住房自住属性得到进一步强化，市场供需两端逐步回归理性。

综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，《报告》预计，明年市场仍将保持总体回调、平稳释放的总体走势，出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。但局部地区和租赁市场仍存在供需矛盾紧张、市场预期向好的上行压力，刚性需求和改善性需求有进一步的释放空间。

《报告》认为，从房企融资在非金融业融资中的权重走势看，房企相对加杠杆特点明显。截至2018年三季度末，房企融资总额在非金融业融资总额中的权重较上年同期不降反升近2个百分点。增额权重上升幅度更为明显，房企融资增额在非金融业融资增额中的权重升幅超过7个百分点，说明相对于非房企融资，房企融资杠杆不降反升。

《报告》还指出，进入下半年后，随着持续三年的调控政策逐渐显现效应，部分城市楼市逐渐显露疲态，土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加，部分城市的库存又进入上升通道。

《报告》预计，未来，一线城市可能微调调控措施，保持调控政策的适度；二线城市可能最具放松的冲动和条件，激活楼市的热度；三四线城市可能动用干预之手，极力维护楼市的温度。

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最近三个月，房地产开发投资增速连续收窄。接受《证券日报》记者采访的多位业内人士预计，明年房地产投资增速或将进一步下滑。

　　据国家统计局发布的数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1月份至9月份回落0.2个百分点。与此同时，房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%，增速比1月份至9月份回落0.4个百分点；土地成交价款11695亿元，增长20.6%，增速回落2.1个百分点。

　　京东数字科技副总裁、首席经济学家沈建光在接受《证券日报》记者采访时分析称，由于土地购置面积增速与土地成交价格增速存在偏离，房地产投资增速仍受名义价格因素影响，预计未来投资增速的下滑幅度可能进一步加大。

　　2018年，楼市调控处于高压态势。据不完全统计，今年以来，全国各地累计发布的有关房地产市场的调控政策超过400次，刷新历史纪录，平均算下来每个月有30多次，虽然这一情况在10月份之后有所缓解，但在限贷、限购、限价等调控政策的综合影响下，不仅是房地产投资增速出现下滑，商品房销售面积增速、商品房销售额增速等数据均呈现下降趋势。

　　基于此，诸葛找房分析师陈雷对记者表示，由于房地产市场的调控政策在明年仍将持续，加之国家对于中小企业扶持力度的加强，因此，预计未来房地产市场的投资吸引力会持续下降。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时亦表示，在房地产市场调控“维稳”的态势下，未来会有更多城市由卖方市场向买方市场转变，房企整体投资将表现得更为理性和谨慎。总体来看，预计2019年房地产投资大概率呈现为增速放缓态势，投资方向将发生一定变化，如房企重回一、二线城市的比例会增加，围绕五大城市群的二线城市关注度也会进一步提升。

　　信达证券房地产行业分析师崔娟认为，从前10个月房地产开发投资数据来看，虽然增速有所回落，但仍保持稳健增长态势。尤其是今年一季度，房地产投资同比增长10.4%，增速达到2015年3月份以来的新高。由于2016年和2017年土地市场成交旺盛，土地成交价款计入房地产投资有一定的滞后性，因此，虽然2018年土地成交增速有所下滑，但预计2019年投资增速出现大幅下滑的可能性不大。

（房掌柜整理自观点地产网、证券日报）