中原地产研究中心统计数据显示,11月(截至11月28日),全国多家房地产公司密集获准发行大额融资,合计数额已经超过1000亿。
中原地产首席分析师张大伟分析认为:“从楼市调控政策看,最严格的时候已经过去,政策底部逐渐形成,房企融资难度有所降低。随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨,四季度对于房企来讲最重要的工作将是融资。”
迎集中还款期
2018年还剩最后一个多月,债券市场上即将到期的各类债券规模仍然较大。Wind数据显示,房地产企业未来40天左右的时间里,共有81只债券即将到期,总共需要偿还金额为526.73亿元。此外,境外债方面,截至年底,房企海外债券到期规模近90亿元。
Wind资讯分析人士表示,2019年至2023年五年间,地产企业海外债券到期规模都在100亿美元之上,主要与近两年发行较多的3年期、5年期或7年期的债券到期有关。“国内外同时到期下,房企还款压力骤升。从单个公司来看,金科地产即将到期的债券规模最大,合计达到40.3亿元。而金地集团、中信房地产集团、保利地产、中天金融等6家企业到期规模均超过25亿元。”
渤海证券分析师崔健表示,房地产债券发行经历了2015年-2016年的扩容后,进入相对平稳的平台期,而由于地产债的期限多为3-5年,所以2018年-2021年是地产债的偿还高峰期。2018年9月1日至12月31日,地产债的总偿还量达到1292.67亿元,2019年上半年总偿还量达到2116.51亿元。
也正因为此,集中到期下部分房企发债明显加速。11月8日,中国恒大公告显示,其附属公司景程有限公司发行5.65亿美元于2020年到期的11%优先票据、6.45亿美元于2022年到期的13%优先票据、5.9亿美元于2023年到期的13.75%优先票据,在新加坡证券交易所上市及挂牌。合计融资18亿美元,约合人民币125亿元。
11月19日,恒大再次公告称,其间接全资附属公司景程有限公司、恒大地产、天基控股及附属公司担保人于当日就发行总金额为10亿美元的增发2020年票据与中信银行(国际)、光银国际及海通国际订立购买协议,利率为11.0%。
“扎堆”发债融资,让各大房地产企业今年的发债额度“捉襟见肘”。根据Wind企业注册情况统计,万科今年注册发债额度为230亿元,目前已使用190亿元,剩余仅仅40亿元;金地注册额度为80亿元,目前仅剩30亿元;富力地产年初注册额度为80亿元,目前仅为18.3亿元。而武汉光谷联合集团、中粮地产、上海张江高科、广州高新区投资集团等9家房地产企业今年都已满额发行。
大额融资频现
仅仅11月27日一天,12家房企发布公告,披露其近期融资计划或公告票据上市发行,累计规模约280亿。
而进入11月份以来,有30余家房地产公司发布了境内外融资公告,既有行业龙头,也包括民营企业,融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式,总规模超过1000亿元。
在年末发债的窗口期,不少房企发行大额融资。11月27日,保利发展控股集团股份有限公司发布公告称,将发行100亿元的中期票据,已经完成注册。
此外,11月23日,泰禾集团与光大信托合作,光大信托将为泰禾集团提供200亿元的综合授信额度。11月13日傍晚,华夏幸福基业股份有限公司发布公告称,证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券。
“对于房地产企业来说,楼市销售逐渐放缓,而前期过度投资,对资金需求上涨。回款难,房企增加融资的需求明显上涨。”张大伟这样解读。
年底找钱“井喷”
以Wind二级行业来看,在剔除国债、地方债、金融债和同业存单等后,今年房地产行业共发行了693只债券,发行金额达5722.39亿元,占债券发行总额的7.31%,处于行业第7位。
中原地产研究中心数据显示,截至11月20日,全国多家房地产公司密集获准发行大额融资,合计数额已经超过500亿元。
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