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【掌柜日报】房企出现业绩上涨乏力 以价换量或成为常态

来源:房掌柜  整理 绵阳房掌柜  2018-10-15 02:21:35
[摘要]一方面,目前多个一线及热点城市的新房市场出现降价促销,包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出

  近日,多家上市房企发布了9月销售数据,整体来看,上市房企9月份销售较此前两月有所回温,但增速不及上年同期。据统计,截至10月14日,公布9月份销售数据的30家沪深及港股上市房企,当月共计实现销售额4401亿元,同比增长37%。上述房企前9月共计实现销售额3.5万亿元,同比增长38.7%。中原地产首席分析师张大伟认为,从当下销售数据看,2018年标杆房企销售规模预计将刷新历史记录,但整体看,上涨速度相比2017年明显开始放缓。

楼市降温来临

  “金九银十”未现,楼市降温已经来临。

  一方面,目前多个一线及热点城市的新房市场出现降价促销,包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货。万科把“活下去”当成目标,碧桂园明确提出“控速”,融创也不再“奔跑”。

  另一方面,三季度以来土地市场降温显著,房企竞拍土地的态度愈发谨慎,地块流拍的数量持续增加。

  这其中有土地出让条件严苛的影响。限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求,对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力,且对企业资金实力提出了更高的要求。

  “房企会考虑大的市场环境对其去化能力的影响,自身土地储备量与存货周转能力是否匹配,以及三四线城市棚改资金收缩带来的不确定性风险。而且土拍市场上地价越来越高,房企也要合理控制成本。”合硕机构首席分析师郭毅对中国房地产报记者表示。

  “住宅用地供应相对充足下,房企并不急缺土地,房价上行空间有限、地价偏高地块已不再受宠。未来几年全国前19强房企不用再拿一宗地也可以销售5.9年,即便是保持整体规模不超过50%的增长,未来两年不拿地亦无大碍。”新城控股集团副总裁欧阳捷对中国房地产报记者表示,当然,有合适的地还是会继续拿,缓拿地,拿小地,快进快出应是最佳策略。

  郭毅认为,房企拿地谨慎其实是一直存在的,今年越来越多的龙头房企陆续减少公开市场拿地,转而更倾向于通过并购重组方式用比较低的成本一次性取得更大量的土地储备。

  龙头增速放缓

  由于调控仍处高压,今年“金九”成色明显不足。中金公司数据显示,9月60个城市新房销售面积环比仅增长1%,显著低于历史同期环比平均增速;同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。10个重点城市推盘量同比增长68%,延续下半年强劲势头,然而去化率大幅下滑至72%,是导致销售偏弱的主要原因。

  龙头房企尽管销售增速强于平均水平,但仍有所放缓。

  恒大、万科和碧桂园前9月销售金额均超过了4000亿元。其中恒大9月集中发力实现销售金额630.1亿元,同比增长42.07%;合约销售均价为每平方米人民币1.05万元。这使得公司前9月累计实现销售金额约达人民币4480.9亿元,同比增长22%。

  而万科和碧桂园前9月分别实现销售金额4315.5亿元和4155.8亿元,同比分别增长8.90%和38.36%。两家公司9月表现较为平淡,单月销售额同比均出现明显下滑。万科9月份实现销售面积302.5万平方米,同比上升10.85%;实现销售金额434.2亿元,同比减少6.26%。碧桂园9月实现销售367.4亿元,这一数字较2017年同期475亿元的销售金额同比下滑明显。

  这或许与两家企业战略调整有关,这两家企业均提出要放慢节奏,聚焦利润。万科董事长郁亮此前表示,房地产行业真正的转折点已来,楼市的需求急剧消失,开发商面临去化压力。碧桂园总裁莫斌则表示,全年结算面积从原先目标4100万平方米调整至3700万平方米,但是毛利率的预期不会变。

  千亿阵营再添“新兵”

  根据克而瑞研究中心数据,截至9月末,千亿房企数量达到18家,已超过2017年全年17家千亿房企的水平。其中,首次破千亿的房企是阳光城和中南建设。

  根据阳光城9月份销售简报,1-9月份,累计实现销售金额1090.02亿元,其中权益销售额约838.03亿元;实现销售面积为812.75万平方米,权益销售面积约为602.58万平方米。中南建设前9月累计实现合同销售额约1026.5亿元,比上年同期增长64%;累计销售面积约777.8万平方米,比上年同期增长37%。

  一脚迈入千亿阵营的还有中国金茂,前9个月累计取得签约及成交销售金额约978.92亿元,同比增加159%,超额完成千亿目标已不是问题。

  克而瑞研究中心分析,规模房企数量进一步提升,全年千亿房企数量或超30家。

  值得关注的是,前9个月,800-1000亿和500-800亿规模以上的房企数量也分别达到了7家和13家。克而瑞研究中心预计,500亿元以上规模的房企数量,有望从2016年的23家提升至超过50家。不过,300亿-500亿元规模区间的房企数量则逐年减少。可见对于在300亿元规模门槛附近的区域型中小房企而言,增长已经遇到瓶颈。在目前的市场环境下,不进则退,继续扩张也对自身的运营战略和资金管控能力提出较强的要求。

  中小房企分化

  中小房企业绩表现则较为分化。融创中国9月单月实现新增预订销售额547.3亿元,创下全年月度新高,前9月实现销售金额3219.8亿元,同比增长55%。除了前述四家房企外,还有世茂地产、招商蛇口、旭辉地产、金地集团、中南建设、龙湖集团以及绿城前9月销售金额突破1000亿元。

  其他9月销售较好的房企还包括禹洲集团和远洋集团,这两家公司9月份销售额环比增速都超过了100%,其中禹洲集团以单月65.61亿元的销售额创下全年月度新高,远洋集团单月销售135.1亿元,这是远洋集团本年度第二个销售过百亿的月份。

  不过也有一些房企表现不佳,尤其是小型房企,这些房企受制于项目储备和推盘速度,项目去化放缓导致业绩增速下降,其中景瑞地产、宝龙地产、花样年、阳光100等9月销售额环比增速均呈负增长,跌幅超过10%。

  土地储备方面,中原地产数据显示,大多数房企前9月仍在积极拿地,第一梯队除万科外整体较为稳健,第二梯队房企拿地力度较大。

  不过单月数据显示,大多数9月份拿地进度明显放缓,中原地产研究院数据显示,碧桂园2018年7月单月权益拿地金额接近100亿元,拿地面积为190.9万平方米。9月权益拿地金额仅为15.91亿元,权益拿地面积下降为34.15万平方米,不到7月单月水平的2成。万科9月份拿地仍非常积极,9月万科拿地17块,权益拿地金额达到94.18亿元,权益拿地面积达到273.8万平方米,目前位列第二。不过9月的权益拿地金额已经较7月份、8月份大幅下降。张大伟认为,在调控持续加码的趋势下,市场集中度进一步攀升,做大依然是当下房企的主流选择,这意味着房企拼规模的趋势在加剧。

  10月或以价换量

  张大伟表示,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象,从之前一年多的房企普遍上涨,逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括多家龙头房企,销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。后续市场很可能出现加速调整的可能性。

  数据上看,个别房企出现了销售均价下降的情况。中骏9月份的销售均价为1.05万元/平方米,8月份这一数据为1.5万元/平方米,环比下降近三成。建业在9月的销售均价同比下降7.5%。龙光地产的销售均价也出现下滑。

  华创证券认为,目前主流房企多为高周转策略,弱市下均多采取重去化轻利润率的以价换量策略;但华创证券同时认为,去年同期基于打压政策密集推出,9-10月仍属成交低基数月,预计10月销售同比压力仍不大。

  中金公司认为,目前,核心区域房价仍然坚挺。部分楼盘降价原因一方面来自楼市持续高压政策下购房人观望情绪加深,另一方面因开发商推盘放量后促销力度提升。未来此类区域房价仍有可能延续疲弱走势。中金公司同时预计10月销售同比增速大概率将伴随推盘量的进一步提升和基数下行较9月出现上修,预计全国商品房销售面积10月将同比增长8%,预计将高于9月。

  拍地趋谨慎

  三四线城市风险开始显现

  土地储备都是房企生存和发展的命脉。只不过,在当前的市场环境和销售压力下,房企在拿地态度上更加谨慎,尤其是高价地。

  今年以来,全国土地市场成交价格及溢价率持续下行,整体降温趋势持续。2018年前三季度,全国300个城市住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢价率18.3%,同比下降21.1%。

  同时,土地市场流拍面积创新高。据中国指数研究院统计,今年前三季度,全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约为2017年全年流拍地块的1.8倍。尤其第三季度流拍土地面积占总推出面积的比重高达9.3%,达近年来的最高值。

  大房企仍手握充足的土地资源,但相比去年拿地节奏更趋于谨慎。今年前9个月,碧桂园、万科、保利继续占据拿地金额榜三甲地位。其中碧桂园以1198亿元的拿地金额位居榜首,同比下降28%,万科和保利分别同比下降8%和22%。TOP10房企拿地总金额达6994亿元,同比下降19%。

  碧桂园总裁莫斌表示,下半年的土地投资会更加谨慎。中海董事局主席兼行政总裁颜建国表示,现阶段中海会采取很谨慎的态度对待投资买地,宁愿错失机会,也不想投错几块地。

  这些龙头房企重点关注的区域中,长三角一直是个必争区域,随着中西部地区经济崛起及产业转移,中西部地区土地市场热度也逐步升温。根据中指院统计,1~9月,长三角地区TOP10企业拿地总额达2818亿元,位列首位;中西部和珠三角以2118亿元和1718亿元分列第二、第三位;环渤海地区拿地总额位居第四位,为1141亿元。

  从城市标的看,一二线城市仍是它们的拿地重点,但规模在下降。1~9月,土地成交金额TOP10城市总计成交9823亿元,同比下降9%,增速较1~8月回落14%;TOP10城市土地成交面积增速较1~8月回落6%。

  随着棚改货币化安置的收紧,三四线城市风险已经开始显现。今年前9个月,三四线城市流拍住宅用地占比达到了76.7%。7月31日之后至9月20日,溢价率超过100%的高溢价地块有111宗,其中在三四线城市的就有89宗,而中小房企和个人拿地就占了91.9%。

  欧阳捷认为,未来很多三四线城市的高溢价项目极有可能重演一二线城市地王的命运,也会掉入“被限价”的陷阱。此轮调控以后,拿了高价地的中小房企和个人将会陷入非常被动的局面,届时会哀嚎遍野。

  孙宏斌的焦虑亦与三四线城市的布局密切相关:其一,三四五线城市正在冷却,进行布局的开发商承受较大压力;其二,限价导致开发商前年和去年买的地可能被迫以亏本价卖出。

  恒大总裁夏海钧在年中业绩报告上透露,恒大除了把利润做到了500亿元外,土地结构也彻底翻转,一二线城市土地占比68%,而在2014年,这个数字不到50%。

  市场降温时更是市场的洗牌期。于大房企而言,正是个捡漏的好时机。

  刚喊出“活下去”口号不久,万科即花费32.34亿元,获得华夏幸福环京地区33.9万平方米土地项目大部分的股权,合作开发环京项目。这些土地主要位于涿州、大厂、廊坊和霸州市,均为住宅用地,其中部分地块为半年内所拿。

  一方面加快出货、回笼资金,以应对债务到期压力,另一方面伺机以合理价格增加土地储备,或许就是大房企们“活下去”的逻辑所在。

    (房掌柜整理来自中国证券报、中国房地产报、新京报)

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责任编辑:庄晓霞

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