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【掌柜日报】房地产股现新信号 土地成交溢价率或将走低

来源:房掌柜  整理 绵阳房掌柜  2018-09-26 03:43:35
[摘要]楼市降温?房地产股却突现一个新信号,机会来了吗 …

  楼市降温?房地产股却突现一个新信号,机会来了吗 …

  昨日港股多家知名地产股大跌,融信中国下跌10.71%,绿城中国下跌6.22%,碧桂园、华润置地、融创中国下跌超过4%,内资房地产股一天蒸发市值超过 600 亿港元。

  而今天 A 股早盘保利地产、万科 A、招商蛇口、新城控股等跌幅超3%。此外,截至今年 8 月底,全国已发生土地流拍 807 宗,累计流拍建筑面积达 7954 万平方米,是去年同期数额的 7.3 倍。

  土地流拍情况密集出现,往往被视为楼市可能降温的重要信号。如何看待分歧加大的房地产板块?投资房地产股应注意哪些因素呢?

  楼市降温 房地产股机会隐现

  与地产股弱势表现不同的是,国家统计局数据显示,8 月 70 个大中城市里,新房价格上涨的城市数量达到了 67 个,涨幅持平的城市有 2 个,下跌的城市仅 1 个,并且全国房地产市场库存数据已经跌至 51 个月最低。

  今年的楼市,一边是很多城市的房价继续上涨,另一边,则是土地流拍情况的大量出现。年初以来,全国土地流拍已经超过 800 宗,而且流拍宗数呈现逐月增多的态势,被很多人视为楼市降温的信号。

  而昨天,受到相关传闻的影响,港股中的中资房企股价大跌:旭辉控股集团大跌6.49%,绿城中国大跌6.22%,碧桂园、世茂房地产和绿地香港,下跌都超过5%。此外,华润置地、融创中国、中国恒大、富力地产和龙湖集团,跌幅也都超过了3%。

  今天,A 股房地产板块的表现基本一致,直接低开,新城控股低开5.09%,招商蛇口、万科、保利地产和华夏幸福,低开幅度都超过3%。

  从整个房地产行业来看,在 “ 房住不炒 ” 和 “ 遏制房价上涨 ” 的主基调下,今年多数城市的房价依然在上涨,所以各地对于房地产调控的政策依然在不断加码,限购又限贷,加上整体的金融去杠杆,很多大型的开发商,也开始放缓了拿地开发的脚步。

  从整个房地产板块的表现来看,可能也都体现了这一点,在一月份整个板块大幅拉升后,2 月份开始就持续下挫,房地产板块指数,从最高的 2063 点,一路下跌至 8 月初的最低点 1264 点,最大跌幅超过38%。

  但大幅下跌之后,地产板块的估值优势也在逐步体现,从目前 A 股 129 家房地产公司的估值来看,动态市盈率低于 10 倍的已经达到 31 家,占比24%,低于 20 倍的有 66 家,占比51%,这么低的估值在历史上也并不多见。

  此外,今年前八个月,全国新房销售面积突破 10 亿平方米,销售额近 8.94 万亿元,再创历史纪录;房地产开发投资 7.65 万亿元,连续两个月出现双位数增长;房企购地 1.64 亿平方米,土地成交价款 8177 亿元,同比分别增长15.6%和23.7% 。

  一方面是政策调控,股价下跌,另一方面则是房价、销售量都在增长,房企估值越来越低。做投资,还是要看趋势,看公司业绩,往往最悲观的时候,也是机会开始出现的时候。

  机构观点:房地产板块估值处于相对低位

  近期地产板块股价表现弱势,在调控加码但行业融资有望边际改善的大背景下,如何看待地产板块的配置价值呢?各方机构是这样统计与解读的↓↓↓

  东北证券认为,虽然流拍数量较多,但主要是因为供地节奏在加快,成交量依然很大。1-8 月份,房地产开发企业土地购置面积为 1.65 亿平方米,同比增长 15.6%,增速较 1-7 月提升 4.3 个百分点;土地成交价款 8177 亿元,增长 23.7%,增速提高 1.8 个百分点。房企在新环境下变得谨慎,预计未来土地成交溢价率将进一步走低。

  万和证券认为,从整体来看,近一年房地产指数行情表现相对较差。截至 9 月 17 日,沪深 300 指数与申万一级房地产指数近年累计涨跌幅分别为 -16.61% 与 -27.08 %;申万一级房地产指数近一年的前复权现金分红涨跌幅在 28 个申万一级行业中排名第 17 位。房地产板块市盈率为 9.53 倍,在行业排名中靠后,仅高于钢铁与银行的估值。

  东吴证券认为,地产板块估值处于相对低位。截至 9 月份,地产板块市盈率和市净率均低于全部 A 股。从历史估值情况来看,申万一级房地产板块 PE 一路下行,相对上证指数和沪深 300 的溢价倍数已从 2015 年 9 月 18 日的 1.58 倍和 1.88 倍下降至 2018 年 9 月 17 日的 0.81 倍和 0.88 倍。预计地产板块下半年下行压力较小,加之目前估值较低,因此具有一定的配置价值。

  今年半年报显示房地产公司业绩普遍增长,但房地产板块的表现却一直不温不火。目前房地产板块上市公司估值普遍在 10 倍市盈率左右,这样的房地产股票是否有投资价值?

  不少上海投资者认为,虽然房地产公司业绩向好,但未能传导到股价上,主要是受调控政策的影响。目前板块整体估值不高,具有一定投资价值,但还是要选择里面的龙头企业。

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责任编辑:庄晓霞

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