【掌柜日报】土地流拍现象增多 土地市场出现较明显降温

  近期，一些机构的研究显示，下半年以来，土地市场出现了比较明显的降温，主要表现为土地成交溢价率降低，而且土地流拍现象增多，同时，土地成交面积增幅收窄。

  例如，易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示，8月，受监测的40个典型城市土地成交溢价率为17.3%，环比下降1.7个百分点，同比下降20.9个百分点。据中原地产统计，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗，比2017年全年都多。中国指数研究院数据显示，8月，全国 300个城市共成交土地面积同比微增1%。土地出让金总额同比小幅增加4%，涨幅明显收窄。

  当前，人们对房地产市场形势尤其是房价走势非常关注。土地市场的情况无疑是重要信息，可以反映并影响房价的走势。那么，土地市场降温的判断是否确凿?能否使热度已经开始上升的住宅市场冷静一些呢?应该说，目前的数据还不能确认土地市场已经降温。

  我们先来看土地流拍的情况，今年土地流拍的现象增多了，但不是下半年才开始集中出现，上半年流拍的就很多。但上半年土地成交面积和金额的增长率都很高，易居房地产研究院的数据显示，虽然6月以来增幅收窄，但1-8月土地成交建筑面积的累计增幅仍然高达20.3%。这是一个很高的增长率。而且易居的数据显示，8月一二线城市的土地成交面积环比是高增长，三线城市土地成交面积环比大幅下降，但同比增长率非常高。因此，很难说土地成交已经开始趋势性地减速了。而土地成交溢价率下降，则与限地价有关。

  其实，土地成交溢价率下降，甚至不断出现流拍现象，与地方政府在土地出让中设置条件有关，比如限房价、竞自持等要求。本来土地起拍价就很高，设置的条件再趋严，开发商拿地的意愿就下降了。因此，就出现了一些地块难成交、部分城市土地成交面积低增长的现象。例如，1-7月北京土地市场出让建设用地面积同比下降28.39%，土地成交金额同比下降37.35%。

  但就全国的整体情况而言，土地市场的热度还是比较高的，虽然月度之间会有波动，但累计增长率很高。当然，相比去年，土地市场是降温了，开发商拿地时要认真考虑土地出让的价格和条件，所以出现了整体偏热、局部偏冷的情况。诚如一些分析所言，开发商拿地时更理性了。这与他们的资金链收紧有关。

  而在住宅市场上，并没有出现降温的情况。国家统计局的数据表明，1-7月住宅销售面积和销售额的增长都较1-6月上升了。8月刚过，一些机构已经发布了当月部分城市楼市成交数据。中国 指 数研究院的月报显示，8月监测的主要城市楼市成交面积环比上升5.80%，同比增长19.88%。8月北京楼市成交面积环比增长43.13%，同比增长39.12%。从总体情况看北京楼市回暖了，但是，有报道指出，作为楼市供应主力的限竞房卖得不那么好。这也是整体和局部释放出相悖的信息。

  不同角度信息相互“打架”，让人们难以判断房地产市场的形势。这可能反映了市场的某种分化。可以判断的是，目前房价上涨的趋势并没有被抑制住。要实现政治局会议要求的“坚决遏制房价上涨”目标，调控不能放松。而且，调控需要更加有效。

  一些城市在土地出让时设置限地价、限房价等条件，就是一种调控措施。今年土地流拍频现，这些城市的政府仍然坚持这些条件，可见调控力度之强。但是，在土地市场实施的这种调控未必能起到遏制房价上涨的效果。一方面，开发商高价拿地会引导房价上涨预期，那么，限地价、限房价能够稳定市场预期，这对遏制房价上涨具有正面的影响;但另一方面，设置这些条件，再加上起拍价比较高，会导致土地出让面积减少，而这又可能导致房地产市场上供给减少。从历史经验来看，土地供应总是不能完成计划，是一些城市房价持续快速上涨的原因之一。

  使土地市场上的调控更加有效，是坚决遏制房价上涨的重要内容。这是一个颇具挑战性的任务，政府供地多，开发商的开工、竣工面积未必多;而政府供地少，开发商的开工、竣工面积就有很大可能会减少。也因如此，我们不但对土地市场是否降温难以判断，而且对土地市场降温会如何影响住宅市场也难以判断。要加强房地产调控的有效性，也需要像货币政策那样，完善传导机制——从土地市场到住宅市场的传导机制。

　　相关新闻：土地市场为什么降温，其信号意义如何？

　　近期全国房地产市场的特征概括为：住房交易反弹但土地交易降温。尤其是从土地市场看，各类关于流拍的现象开始增加，而且溢价率也不断走低。土地市场为什么降温了，其信号意义如何，这都是今年下半年需要重点关注的内容。

　　一、土地市场降温的表现

　　土地市场的降温有很多表现，其中最典型的就是流拍方面的数据。过去关于土地流拍的案例相对是少的，而且主要是商办用地和共有产权用地，但现在住宅用地也面临流拍的现象。同时，过去的流拍主要是一线城市部分郊区用地，但现在二线城市也开始出现流拍。比如说类似杭州和武汉等重点土地市场。总体上看，此类流拍的数据都在扩大，比如说流拍率在不断上升。

　　和流拍现象相呼应的则是交易溢价率降低的现象。现在很多土地的溢价率都不超过10%的水平，甚至很多热门地块都是在2%的土地溢价率。另外从历史数据看，全国重点城市的土地溢价率最近一年呈现了持续收窄或减少的态势，这都说明拿地方面的保守倾向越来越明显了。

　　从房企本身参与拿地的积极性看，也能够看出参与度明显减少。过去部分优质地块的拿地企业可能会有20家以上，但现在很多时候最多只有5家。受此类土地降温等因素的影响，部分类似保险企业等，在参与联合开发等方面也会观望，或者说其找不到意向的合作者。

　　对于当前的统计数据来说，也可以看出土地市场的降温。比如说从全国开发商拿地的土地均价涨幅看，近期是有所下调了，而且这种下调相对房价来说，也开始走低。另外在“地价房价比”的指标上，我们也可以看出，此类比重在下降，既说明土地市场降温了，也说明降温过程中地价泡沫减少了。

　　土地市场的降温，有很多复杂原因。

　　二、土地市场降温的原因

　　土地市场的降温，有很多复杂原因。这和房企的资金面、市场预期、宏观调控、经营战略等都有关。

　　资金方面的压力其实有很多层面。比如说最近两年土地市场一直是严查高杠杆资金的，各类资金进入房地产市场的审核力度较大，尤其是各类借款的资金，更是会面临管控。缺乏此类资金的支持，说明企业资金面状况不好，这样拿地方面会比较保守。另外一种资金状况则和房屋销售的资金回笼速度有关。对于开发商来说，今年明显受到银行贷款方面的各类压力，放款的节奏在放缓，这样会使得开发商对于现金流的渴求很大，进而也不会盲目去拿地。

　　而从经营情况看，企业也会有很多压力。比如说现在对于房屋的高质量交付要求提高，尤其是精装修的成本上升，房企自然要在这方面适当增加各类费用，这样拿地方面的预算就会较少。另外很多企业下半年要抓工程质量，所以也不会盲目催业绩，所以重点在于在建工程，而不是新拿地项目，这样高周转的速度就会放缓。最后一点则和市场预期有关，毕竟有部分房企还是认为当前房地产市场是降温的，或者说认为短期看有很多风险，这都会带来房企拿地策略比较犹豫。

　　另外有一点也是目前市场没披露的，这或也是一个新的原因。当前全国房地产市场对于闲置土地查处是比较厉害的，类似闲置土地多少说明了一点，即如果不积极开发，那么容易被收回。所以部分开发商或放弃对增量土地的获取，重心在于进行存量用地的开发，尤其是近期的新开工数据表现不错，或说明房企经营策略是在调整的。

　　三、土地市场降温的影响

　　土地市场的降温，会对市场预期和房企投资策略都形成影响。类似影响要积极做评估，从影响方向和影响程度上都可以做更深入的分析。

　　从预期上看，最近此类土地市场的降温声音是比较多的，这也容易影响大家的市场判断。尤其是看空的情绪增加，会影响后续的土地市场交易和定价。另外土地市场降温，也会使得部分房企拿地更加保守，至少不会像过去那样比较鲁莽和激进了。

　　从房地产市场的供求关系看，土地市场降温也会影响未来的开发投资等数据。总体上说，部分城市当前正需要积极补库存，如果说土地交易数据表现一般，那么到了明年相关月份，或会出现库存规模不足等问题，进而容易带动房价上涨等。

　　从房企经营角度看，是否因为当前土地市场降温而不再拿地?这个倒不一定。实际上当前拿地是有一个顺周期和逆周期的概念。如果说房企对于未来市场的看法还是比较乐观的，那么这个时候房企还是会积极拿地的，此类土地属于成本可控的土地，类似拿地策略是逆周期操作逻辑的体现。

　　(房掌柜整理来自21世纪经济报道、腾讯财经)