【掌柜日报】去库存周期基本完成 多城已进入补库存阶段

在2014年的上一轮调控中，全国率先取消“限购”的呼和浩特市，又成为了这一轮房地产调控中，首个喊出“全面停止房地产去库存调控措施”的城市。

日前，呼和浩特市住房保障和房屋管理局发文明确全面停止房地产去库存调控措施，把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，拟采取多项措施调控房价，稳定房地产市场。同时，将保证全年土地供应量达到5000亩，其中普通商品住房供地比例不低于70%；加大保障性住房供应力度，继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，呼和浩特是最早取消限购的城市，也是第一个表态取消去库存的城市。从全国房地产市场看，除极少数区域外，去库存已经到了结束的时候，大部分城市已经需要补充库存。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下，或将有更多城市跟进退出去库存政策。

　　据了解，此次呼和浩特市文件提出，要把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，采取四方面措施调控房价，稳定房地产市场。具体来看，包括全面停止房地产去库存调控措施、加快解决房地产项目遗留问题、加大房地产供应量和加大整治房地产市场秩序力度四个方面。其中，“全面停止房地产去库存调控措施”的表述，是2016年开始的本轮调控中，首次见于地方公开表述，因而受到广泛关注。2016年5月，呼和浩特市出台了房地产去库存工作实施方案，推出了实行购房补贴、推动回迁安置货币化和放宽落户和户口迁移限制等多个优惠政策。在购房补贴上，该方案提出，个人和家庭购买首套房每平米补贴200元，购买商办、二套、90平米以上住房每平米补贴100元，单位组织团购50套以上住房每平米补贴100元。

　　政策推动下，呼和浩特去库存得以加速。尤其2017年下半年以来，楼市持续火爆。1至7月，呼和浩特市商品房累计销售面积167.1万平方米，同比增长40.4%；商品房累计销售额为121.9亿元，同比增长86.9%。而从销售价格来看，国家统计局发布的7月数据显示，呼和浩特新建商品住宅销售价格环比涨幅2.4%；同比上涨11.8%，环同比涨幅均在70城中位列前十。火爆的销售拉动下，易居研究院数据显示，呼和浩特市去化周期仅为10.5个月，是该机构有记录以来的最低值。

　　另一方面，呼和浩特的房地产开发投资则持续低迷。根据呼和浩特统计局发布的数据，上半年该市的房地产开发投资额和房屋施工面积分别同比下降了35.3%和12.8%。其中，住宅开发投资额和住宅施工面积的下降幅度则分别达到了37.6%和10.3%。对此，呼和浩特统计局分析称，房地产新入库项目的减少与大部分房地产项目开发已进入开发后期收尾阶段，后续投资乏力。而商品房销售市场呈现快速增长的态势，则主要受土地价格上涨和市场对房价上涨预期的影响。

　　“很多城市实质上都已经进入了补库存阶段，呼和浩特是其中的一个典型。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似山西、四川、宁夏等地，未来房价也会上涨，部分去库存的政策会减少，其会增加很多补库存的政策，包括积极供地和进行限购等措施都会出台。

　　国家统计局发布数据显示，7月末，商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米。其中，住宅待售面积减少544万平方米，办公楼待售面积减少40万平方米，商业营业用房待售面积减少48万平方米。

　　中原地产研究中心数据显示，楼市库存数据已经跌至50个月最低，已连续超过4年下调。从整体看，全国性的去库存周期已经完成。

　　严跃进表示，其实现在很多城市虽然没有明确提“停止去库存”的概念，但实际上通过各地的管控房价的政策来看，其本身就已经做了调整，即当前房源其实是相对不足的。

　　中原地产研究中心统计数据显示，8月份以来，各地楼市调控继续处于高峰，合计调控政策次数超过50次，叠加部分城市再次被约谈。整体看，年内楼市调控已经超过了310次，刷新了历史记录。

　　张大伟预计，2018年下半年，楼市调控力度将全面超过上半年，多个城市开始全面加码调控。在不停的调控中，房价继续上行，给调控带来了政策边界效应持续递减的影响，第6轮住建部开始主导的多部委调控会不会带来下半年市场不一样的变化，我们拭目以待。

（房掌柜整理自证券日报、21世纪经济报道）