全国楼市前7月调控达260次 加快住房发展规划稳预期

　　在“坚决遏制房价上涨”的政策目标下，中国楼市调控鼓点密集。

　　据中原地产统计，2018年1-7月份，全国楼市调控达260次。刚刚过去的7月份，各地累计发布超过70次调控政策。

　　根据国家统计局公布的70城房价数据，1-6月份，新建商品住宅价格下跌的城市数量呈减少趋势，上涨的城市数量增多。6月份，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市达63个，持平的3个，下跌的只有4个;二手住宅销售价格环比上涨的有66个。

　　易居研究院副院长杨红旭表示，热门城市限价导致新房价格环比有涨有跌。一些热门城市涨跌与限价控制的松紧相关。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，多地出台人才吸引政策、三四线城市棚改货币化政策、部分热点城市限价有所松动以及市场供求关系变化等都对房价变动产生了影响。

　　“相比新房市场的波动，二手房房价更能反映市场的真实状况。”杨红旭说。

　　梳理2018年3-6月70城二手房房价环比数据显示，上海、厦门、福州、南京等城市二手房价格出现环比下跌。比如，3月份，上海二手房房价下跌0.6%，居跌幅榜榜首;4月份，厦门二手房房价出现下跌，跌幅为0.4%;5月份，福州走到跌幅榜第一的位置;6月份依然是上海跌幅最大，为0.3%。

　　杨红旭认为，这些二手房房价下跌的城市基本进入市场的下行周期。他进一步强调，这次的下行周期可能会比较长。“主要原因是这次上行周期比较长，过去通常为一年半到两年，这次从2015年5月至今已经上行了3年时间。过去下行一般是1年左右，这次估计要拉长到2年甚至3年。”杨红旭分析。

　　谈及下行的程度，杨红旭认为，从房价的角度看，不同城市会有所差异，过去房价涨幅大的热门城市可能会下跌15%左右，局部如环京地区已经下跌了40%。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对此持不同观点。他认为当房价下跌时，说明下行周期基本走到了底部。他进一步指出，今年下半年到明年上半年将是楼市低谷期。

　　顾云昌表示，房地产具有明显的周期性，一二线城市和三四线城市有轮动效应，目前三四线城市经历了一波上涨，一二线城市楼市经历这轮降温后可能会有所反弹。

　　顾云昌进一步指出，在当前国内外环境背景下，财政政策和货币政策有所调整，需要避免释放出来的资金流动性进一步刺激楼市。同时，在房地产长效机制尚未建立前，行政手段调控楼市并不会放松。

　　值得一提的是，7月31日的中央政治局会议强调，“坚决遏制房价上涨”。一周时间后，住建部下“狠命令”，对房地产调控不力的地方坚决问责，要求加快制定住房发展规划。

　　住建部会议上提到了“三稳”，稳地价、稳房价、稳预期。“一方面体现了中央稳定楼市的信心，另一方面也是为房地产长效机制的出台营造环境。”顾云昌说。

　　作为对7月31日政治局会议精神的落实与工作部署，住建部8月7日在沈阳召开的座谈会引发了广泛关注。从会议内容可以看出，未来房地产工作将“长短结合”：在中长期上，要求各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构;在短期上，继续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规，遏制投机炒房。

　　中长期：要求各地加快制定实施住房发展规划

　　7月31日政治局会议提出了“坚决遏制房价上涨”，堪称有史以来最严格的调控目标。为了实现这一目标，仅靠需求端的“控”和“限”，恐怕力有不逮;只有从供给端有针对性地增加有效供给，理顺供求关系，才能解决房地产市场的深层次矛盾。

　　住建部在8月7日的座谈会中强调，各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场。

　　今年5月时，住建部就提出一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例。

　　其中，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

　　此后，深圳、长沙、北京等地陆续出台调整住房和供地结构的相关文件。其中深圳版住房规划在征求意见期间就引发了轰动式关注，被称为“深圳二次房改”。

　　《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》提出，未来深圳商品房将只占住房供应总量的40%左右，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房将各占供应总量的20%;到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

　　“住房发展规划”既是一种中长期调控手段，同时也能向市场释放明确预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于住房发展规划，未来很重要的两点就是积极增加供地和调整房源结构，尤其是租赁住房和租赁用地会大量推出，这有助于改善供求关系，进而稳定市场预期。

　　有了稳定预期，刚需购房者就“心里有底”，而制造抢房假象、哄抬房价的炒房者则再难左右市场。

　　短期：继续开展房地产市场乱象治理 调控措施查漏补缺

　　在要求各地抓紧调整住房和用地供应结构的同时，需求端的调控措施也没有放松。

　　住建部座谈会强调了地方政府在调控中的主体责任，提出“对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。”

　　分析人士认为，“问责”高压之下，各地调控措施有望更加细化，“堵漏洞”式调控或将增多。

　　中原地产研究中心统计数据显示，仅7月单月，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计有60多个城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。从政策内容看，7月调控更多是查漏补缺，例如暂停企事业单位购买住房等，全面封堵投资炒房的可能性。

　　“长短结合”似乎将是下半年调控主要特征。以深圳为例，在“二次房改”结束征求意见、正式公布实施的几乎同一时期，深圳又将楼市调控全面升级，增加了商务公寓限售、企业限购、抑制离婚炒房等等新限制条款。

　　住建部座谈会提出“将建立房地产市场监测体系”，严跃进表示，该体系的建立就是为了更好地落实地方政府房价调控责任制，也有助于各地政策的积极落实和评估。

　　此外，房地产市场乱象整顿也将是下半年的工作重点。住建部座谈会提出，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业。

　　6月底时，住建部宣布会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

　　对于住建部座谈会中提出的“综合施策”概念，严跃进称，这是希望各地政策的出台更有针对性，同时能够打出组合拳，尤其是包括银行、公安等部门需要积极配合楼市治理工作。

　　(房掌柜整理来源自中国新闻网、中国网财经)