回顾上半年的东莞楼市,为期一年多的轮番楼市调控使得投资投机买房热度被有效的抑制,东莞楼市回归理性,加上春节假期、两会都集中在第一季度,开发商多持观望,暂缓推货,期待两会会带来好消息。
市场在曲折中前进
然而,好消息却始终不见踪影。相反,银行贷款持续收紧,房贷利率继续走高,首套房房贷利率普遍上浮20%至25%,另一方面,各银行陆续执行“三价合一”,给二手房市场带来了冲击,期间,购房者观望情绪浓重,买卖双方纠纷频发,中介行业业绩堪忧,部分中介转投新房市场。
东莞开发商们审时度势,利用“三价合一”将购房者吸引到新房市场上,在3月下旬加快了推货进度,万科中天城市花园、新城市花园、东兴悦庭、天麟天瑞等多个项目开盘加推,到了4月约有18个项目开盘加推,加上之前顺卖的货量,4月住宅供应量共计3717套,同比增加了68%。
5月,房地产的传统销售旺季,开发商为提前冲刺年中业绩,入市积极性大为提升,各楼盘不遗余力积极举办活动,将推货、宣传重点放在这个月,全市共计30多个项目开盘加推,成就上半年的供应小高潮。但诡异的是,5月的住宅网签量仅4149套,同比去年同期下降了18%,这主要是因为限签政策影响下,东莞网签数据失真。
此外,粤港澳大湾区规划将在5月底出台的传闻甚嚣尘上,开发商们琢磨着后市涨价,奈何5月8日限价升级,要求新房首次备案价上浮不得高于前6个月同区竞品售价10%,价格一经备案不得上调。在政策调控下,东莞楼市如同一席湖水,偶尔泛起涟漪,但再也闹腾不起来。
为了吸引购房者入市,各楼盘使出浑身解数,如冠科泊樾湾请来辛晓琪、中泰峰境的媒体女神选拔,等等,但更多的是加大让利促销力度,如富盈旗下楼盘均限量85折、松湖公馆限时20套特惠房源、卓越蔚蓝岸推出周末一口价房源等。
不难看出,在市场低迷的当下,“以价换量”成为了东莞开发商们尽快回笼资金的“救命稻草”,这也刺激着购房者趁早买房。
然而,当大湾区详细规划出台之后,这种走货方式还会继续延续吗?一切还待后市解读。
业内人士认为,和上半年相比,东莞下半年的成交热度会稳中回升,刚需购房者的需求仍在;下半年政策空间依然不大,开发商压力犹存。东莞的房价依然保持平稳,但呈现区域分化现象。
一手住宅签约面积微降
合富大数据显示,上半年东莞新建商品房签约金额约532亿元,同比微减1%。从数据上看,上半年商品房网签金额与去年同期基本持平,住宅略增,非住宅略减。业内人士认为,今年东莞网签政策较为严格,间接导致部分购房者首付门槛上升,上半年东莞房企实际资金回笼总体较去年略有增长。
另一方面,网签住宅金额略增,网签非住宅金额小幅减少,住宅签约额约390亿元,同比略增4%;非住宅签约金额142亿元,同比小幅减少12%。非住宅签约金额减少,是因为商业地产产品总体供应量减少及高品质产品减少。
受到楼市调控政策影响,最近两年东莞楼市供求回归理性常态,总体与去年持平。合富大数据显示,今年上半年东莞新建商品住宅供应及签约面积分别为226万平方米和228万平方米,分别同比略增9%和微减2%。
最近两年,由于楼市调控政策趋严,购房需求受到抑制。当前东莞楼市供求关系回归至2015年之前的理性常态,即半年供求长期保持在200万—300万平方米之间。自2016年10月实施限购政策以后,东莞楼市网签量由之前的83万平方米/月回落到45万平方米/月,严厉的调控使得东莞楼市成交量整体下降46%左右。
合富研究院介绍,按月均40万—45万平方米推算,2018年东莞全年网签面积预计为500万平方米左右。
刚需产品成为主角
在楼市调控政策影响下,首次置业和首次改善的刚需产品成为市场主角。
在东莞南城一家科技企业上班的陈先生是刚需购房者,去年开始考虑在东莞置业。“现在东莞的房价较稳定,城区价格太高,我在石碣镇、高埗镇一些楼盘看过,价格比较适合我们这些刚需客。”陈先生说。
据合富大数据显示,今年上半年,90—100平方米供应量最大,为6661套,占比33%;其次为100—115平方米户型,为4455套,占比22%。90—115平方米的供应量超1万套,比重达55%;180平方米以上及90平方米以下的销售比例持续下降,开发商有意减少开发量。
“看上的楼盘很快就没了,销量较差的们又不考虑,总的来说选择余地似乎不多。”家住东城的黄女士希望购买改善型住房,但目前尚未找到合适的。
同时,合富大数据显示,受楼市调控政策影响,东莞的开发商放缓了开工速度。截至今年上半年,全市商品住宅潜在供应728万平方米,较去年底的778万平方米减少约6%。若与去年同期的983万平方米相比,今年上半年的潜在供应量有接近三成的降幅,是近8年来历史同期最低。
2022-02-17 10:28
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