2018年已经过去一半,回顾上海土地市场,上半年宅地供应稀缺,仅成交2幅,而租赁用地投放节奏明显加快,上半年已成交11幅,占据总成交地块的1/3。值得一提的是,在宅地招挂复合出让及商业类地块的严格招商要求及高自持情况下,零溢价依旧是上海土地市场主旋律。
据房掌柜统计:2018年上半年上海共成交33幅地块(经营性用地),成交面积合计124万平方米,同比增长0.42%,成交金额共计311亿元,同比减少0.14%。
从地块性质来看,2018年上半年可售住宅用地仅成交2幅,租赁地块成交11幅,成交面积27万平方米,占总成交地块面积的21.8%,另还有商业类地块20幅。
其实从近几年数据上来看,上海土地市场成交,普遍前低后高,今年上半年上海经营性用地市场的成交面积,与2016、2017年同期,处于相仿水平。
上海中原地产分析师卢文曦表示,上半年上海土地市场租赁用地投放节奏较快,也说明租赁会成为市场供应的重要组成部分。此外,大部分地块均以底价或低溢价成交,但成交绝对楼板价较为稳定,这都表明在调控之下,土地市场情绪较为稳定。
此外,上海链家市场研究部认为:为了稳定市场预期,巩固2016年以来上海楼市调控的成果,上半年上海对商品住宅类用地的推出十分谨慎。不过随着楼市趋于稳定,进入下半年后,宅地的供应将得到明显的恢复。
商品住宅用地仅成交2幅 进入低点
今年上半年,上海仅有2幅含商品住宅属性用地成交,远低于往年水平,宅地市场进入了罕见低点。
今年上海成交的首幅商品住宅类地块——宝山区N12-1001编制单元13A-02地块为一幅城中村改造地块,最终地块被大华集团以底价摘得。城中村改造是近年上海市重点推进的工程,未来将有更多相关地块进入土地市场。康家村经营性用地与保障房用地结合的改造方式,也颇有借鉴意义。
而另一幅上海嘉定区江桥镇纯宅地,在无竞争下被央企保利地产购得,成交价即底价21.33亿元,出让面积3.88万平方米,楼面价每平方米3.05万元,住宅自持比例为15%。
零溢价仍为土地市场主流
今年以来,土地市场延续了去年低溢价率的局面,根据上海房掌柜统计数据显示,经营性用地平均溢价率仅为0.13%,而仅有的两幅商品住宅类用地均以底价成交。招挂复合的实施,使得商品住宅类用地高溢价行情不再,普遍以底价或低溢价成交;商办类用地由于普遍有较为严格的自持条件、招商要求、业态规划,因此溢价率极低;而去年新问世的租赁住宅用地,则普遍为国有企业底价竞得。
租赁用地扛大旗 成交11幅
自去年上海陆续成交了21幅租赁住宅用地后,今年上半年再度成交11幅租赁住宅用地,地块成交面积约27万平方米,分布于宝山、崇明、静安、青浦、松江、徐汇、杨浦等7个区县,其中静安区集中成交了3幅租赁用地,杨浦、松江各成交2幅,未来至少提供6876套租赁房源。
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