【掌柜日报】50城土地交易额涨幅大 房企态度趋于理性

　　“地王”虽许久未现市场，但今年以来的土地交易仍然维持着旺盛的势头。

　　中原地产近日发布数据显示，截至6月25日，今年50大城市合计土地出让金达17019亿，同比多卖了4839亿，涨幅达40%。其中，杭州、长沙、长春等热点城市的涨幅超过100%，济南、福州、南通、青岛则超过200%。

　　房企方面，大型企业总体拿地支出仍维持高位，但态度已趋理性。今年以来，热点城市土地交易价格较为平稳，溢价率普遍收窄，流标、流拍现象逐渐增多。

　　分析人士指出，这是库存短缺和资金链趋紧双重影响的结果。随着融资渠道进一步收窄，未来土地市场将可能进入降温通道。

　　二三四线城市交易旺盛

　　根据中原地产统计，一线城市土地交易相对冷淡，北京、上海、广州都出现土地出让金同比下降的情况，北京、广州的土地交易面积也同比有所下滑。深圳土地交易偏少，甚至没有进入前50强。

　　上半年土地交易旺盛的区域，主要位于热点二线城市和部分三线城市。其中，杭州成交土地1533万平方米，同比增长51%。土地出让金规模达1469亿元，同比增长119.73%，成为上半年土地出让金最高的城市。

　　其他二线城市中，重庆土地出让金超过800亿，苏州在700亿以上，郑州、济南均超过600亿。

　　部分三线城市的土地交易也十分旺盛。常州、嘉兴、湖州、南通的出让金均在300亿以上，同比大幅提升。徐州、菏泽也超过200亿。考虑到这些城市的地价水平无法和一二线城市相比，这种交易规模已属庞大。

　　土地交易旺盛的直接原因，在于地方政府推地规模加大。

　　按照自然资源部的要求，热点一二线城市去年纷纷制定了土地供应五年计划，其中大部分城市的供地规模都有所提升。今年以来，这些城市土地供应仍然保持旺盛水平。

　　如今年5月末，杭州市下城区宣布，2018年计划推出22宗地块。当地市场人士表示，这样大范围大面积集中土地推介，对下城来说是第一次。宁波也于6月初首次公布月度土地出让计划，当月共计划出让经营性用地25宗(其中住宅用地24宗)，土地面积1745亩，远超去年同期。

　　对于三四线城市来说，大规模推地有着另外的原因。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，一方面，近年来的棚户区改造，腾出了不少优质地块;另一方面，地方政府对土地财政仍有一定程度的依赖。

　　他还表示，更深层原因在于这些城市的库存规模已至低位。根据上海易居研究院监测，截至2018年5月底，100个城市新建商品住宅库存总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。“当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平，即回落到了六年前的水平。”

　　该机构还指出，2018年5月，100个城市新建商品住宅存销比为9.8个月，比4月份的10.3个月有所下滑。而根据行业经验，合理的存销比区间应维持在12-16个月。

　　“存销比继续走低，也可以解释近期全国百城房价依然上涨的现象。”该机构表示。

　　土地溢价率保持低位

　　实际上，尽管今年上半年热点城市土地出让金额再创新高，但大部分城市土地成交溢价率却明显下行。从溢价率情况来看，整体土地市场明显走低。

　　中原地产统计数据显示，从热点城市看，今年上半年土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率水平。以北京为例，2017年北京土地平均溢价率24%，今年截至目前为14%。

　　在业内人士看来，从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从最早的2011年1月开始，土地市场急速降温，土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点，这是一个长期的调控升级进程。此后，国家连续两次降息，刺激经济发展，土地成交溢价率才得以反弹，涨势一直持续到2014年初。

　　易居研究院报告认为，过去一年土地溢价率快速下滑，与热点城市限地价有关。5月，北京、深圳、西安、武汉等8个城市的溢价率为0，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低区间。

　　房企态度趋于理性

　　从房企角度看，对土地的需求仍然旺盛。中原地产统计显示，截至6月27日，仅统计招拍挂市场的权益拿地金额，今年就有30家房企拿地超过百亿，合计拿地金额高达7594亿。

　　其中，碧桂园土地支出已高达880亿，位居房企之首。万科为613亿，保利546亿，龙湖、中海、华润、旭辉的拿地金额都在300亿以上。

　　该机构还认为，如果算上并购市场，房企在拿地中的支出还将提高。

　　中原地产还指出，大中型房企前5月业绩普遍向好，其资金状况有所改善。加之企业对规模的追求仍然强烈，使得“调控持续加码趋势下，房企依然在明显的拿地加速过程中”。今年前5月，房企到位资金增速为5.1%，比前4月提高3个百分点，在连续三个月收窄后首度提高。

　　但与往年相比，房企在土地市场已经理性了许多，这直接表现为，大部分热点城市的土地溢价率出现下降。其中，今年以来杭州土地溢价率为41.63%，同比下降22个百分点;重庆的溢价率为13.95%，同比下降46个百分点;北京的土地溢价率仅为14.02%，下降51个百分点。

　　某大型房企西安公司负责人向21世纪经济报道记者透露，总部对区域公司的拿地预算收得很紧，从去年下半年以来，公司还没有在西安拿地。他同时认为，土地出让条件苛刻，也限制了企业的拿地热情，比如配建规模增多、限价条款严格等。

　　该人士表示，当前西安限价政策较为严厉，且有长期化趋势。对于在当地有一点土地储备的企业来说，现阶段更加注重利润和现金流，而非继续扩张。

　　受多重因素影响，今年以来，不但高价地难觅踪影，流标流拍现象也开始增多。6月28日，安徽阜阳出让三幅地块，总面积21.66万平方米，最终全部流拍。同日，北京朝阳区焦化厂的保障房项目地块因无人报价而流标，这是北京今年第7宗流标地块。

　　从需求端来看，未来房企在土地市场的敏感度和谨慎度还将提高。近期，审计署、央行等部门密集释放房地产融资层面的利空消息。多数分析人士认为，已持续收紧了两年的融资政策，将可能迎来新一轮加码。

　　同策研究院首席分析师张宏伟还指出，2018年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大)，降准也救不了这些资金面紧张的房企。

　　这将给房企的资金状况带来更大压力，进而影响到土地市场。多数分析人士认为，未来土地市场将继续趋于平稳和理性，交易规模可能会有所下降，低地价、低溢价率将成为常态。

　　国土部下属的土地勘测规划院近期也发布报告指出，“随着市场调控预期趋向稳定，地方治理水平不断提高、精准调控下沉区县、住房租赁体系逐步构建，未来一段时间内，土地市场将继续保持平稳，住宅地价进一步收窄的预期持续。”

　　(房掌柜整理自21世纪经济报道、中国经济网)