上周末,北京第一批“限房价”项目入市,引发了业内不小的关注度。在“房住不炒”的指导思想下,大量限价房即将进入市场,无疑会对平抑房价上涨,解决供需矛盾,起到结构性调整的作用。不过,在土地出让时就已规定未来地产项目售价的“限价房”项目,也对房企的项目运营能力提出更高的要求。在新形势下,房企面临诸多新的挑战。
从抢地到精打细算
从2016年底,北京首宗“限价房”地块入市以来,房地产行业的拿地逻辑就已经悄悄发生了转变。曾经北京土地市场成为了资本和“高价地”的舞台,2014年掀起的“地王”潮,一度深刻改变了北京楼市的住房供应格局,以至于不少业内人士都将2015年称作是北京“豪宅元年”。显然这样的市场态势让整个房地产行业都陷入了一种非理性的状态。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰回忆:“2015年时,房企普遍陷入了土地饥渴状态,因为土地出让节奏的放缓,造成了土地供应的稀缺,各家房企在拿地上都比较拼。”
不过这种情况随着2016年底“限价房”的入市已经发生了根本性的转变。一位房企营销负责人告诉记者:“在2017年之前,企业拿地一般比较关注住宅面积和配建等指标,由于整个市场非常好,大家对于后市预期较高,有些企业甚至觉得不管怎样都能盈利。因此对于竞价结果,高一点也可以接受。而到了2017年之后,随着土地出让条件变得逐渐严苛,大家也看到了政府调控的决心和力度,预期也变得平稳,可能对于房企来说更多需要考虑成本和盈利方面的问题。”这也造成了北京土地市场热度降温,甚至有宅地流拍情况出现。
有业内人士表示,一般商品房项目的盈利大约在15%-20%,但是“限价房”由于比较严苛的出让条件,再加上房企的资金成本,想要有利润非常艰难。随着土地出让条件的逐渐细化,如今市场上的房企在拿地逻辑上肯定是有所改变的。
诸葛找房首席分析师陈雷也指出:“既然价格被限定,其他条件的设置也日趋成熟和科学。那么开发商很难通过一些‘小聪明’获得利润,能做的就只有通过加强运营和产品打造,来实现快速回款。因此,在拿地时,会更多地考虑地块的交通、生活配套等内容,而非单纯的住宅面积。而从“限价房”的容积率设置来看,“限价房”社区的容积率稳定在1.8-2.0之间,整体设计上,一般是以小高层为主。”
在市场“放量”与全面“限价”的背景下,土地市场逐渐回归理性,房企拿地的逻辑变得越来越理性,尤其限价自持对开发运营实力的要求进一步提高,房企在自持比例竞争上更为谨慎。
这也衍生出土拍市场通过联合体争夺限价地块“报团取暖”的模式,最为典型的是去年6月丰台区的周庄子村旧村改造地块,首次出现“保利+首开+龙湖+中海+胜翔+周庄子村+平安”7家房企组成的联合体进行拿地,堪称“巨无霸联合体”。
对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这是房企把控市场风险的一种表现,同时也是房企优化分工的一种体现。后续对于此类自持地块来说,或许会有其中一家房企占主导,或者自持部分单独剥离出去运营,而联合开发的做法也体现了类似的投资逻辑。
从供地区域来看,去年所供应地块大部分位于远郊区,城六区的土地资源越来越稀缺,伴随城市基础设施的完善,远郊区的土地交易成主导。
阳光城集团北京营销总监胡犇告诉记者,北京的城市格局正在从远郊过渡到近郊化,原来被认为是消费者的第二居所,如今正成为第一居所,这也使得不少房企转战昌平、顺义等加速拿地。
盈利模型愈加复杂
今年以来,全国土地市场的流标、流拍现象频繁出现,大部分项目的原因与北京类似:土地底价偏高、“限房价”条款存在,使得项目利润受到压缩。
1月4日,位于长沙市雨花区鄱阳村的一宗地块因无人报价而遭遇流拍。该地块的起始楼面价为4710元/平方米,住宅部分的最高销售价为7900元/平方米(不含精装修价格),利润空间不足。这也是今年长沙的首宗限房价地块。
1月12日,合肥肥西县一宗巨无霸地块遭遇流拍,原因是3位竞买人的最高报价均未达到保留底价。此前的2017年11月,该地块已经遭遇过一次流拍。
1月17日,佛山高明区一宗商住用地因无人竞价而流拍。该地块起始楼面价为3409元/平方米,但最高限价5.1亿元,折合楼面价5500元/平方米,同样存在利润空间不足的局面。
据中原地产统计,从2017年下半年开始,全国经营性用地流拍、流标的现象明显增多,达到111宗,当年上半年仅有67宗。该机构认为,除了土地出让条款严苛外,还有房企资金压力增大、市场预期不乐观等因素。
中原地产首席分析师张大伟表示,进入2018年,土地出让条款严苛的现象不会有明显改变,甚至可能加剧。
他表示,从运营角度看,各地政府力推的租赁住房、共有产权住房,本身就属于低利润的项目。如果这些地块单独出让,吸引力不够,可能会低价成交;如果以配建的方式出让,就会影响整个地块的质量。因此,这些地块占比加大,就意味着开发商拿地和运营难度加大。
上海易居研究院智库中心总监严跃进还指出,“限房价”条款不会很快退出。他表示,房地产市场出现年末“量价齐升”的表现,其中既有年末翘尾的惯性因素,也说明部分区域市场存在反弹的压力。因此,对价格的限制将继续体现在土地出让规则上。
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