全国百城住宅库存再次降低 三四线库存创九年来新低

　　随着“红五月”市场交易量的提升，全国百城住宅库存再次降低。截至5月底，全国百城住宅库存已经连续34个月减少。

　　截至2018年5月底，据易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存数据显示，总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。该规模相当于2012年3月份的水平，即库存规模回落到了六年前的水平。

　　值得一提的是，在100个城市中，有73个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大，跌幅分别为53%、49%和41%。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。

　　住宅库存的下跌，意味着消化周期的缩短，导致有些城市可能出现供小于求的楼市供需关系。

　　另一组数据显示，截至2018年5月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比4月份10.3个月有所下滑。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，鉴于房地产行业特性，一般来说，库存去化周期合理区间为12个月-16个月。由此可见，百城住宅库存规模偏小，不足10个月就可以卖完。

　　具体来看，一线城市、二线城市、三、四线城市新建商品住宅存销比分别为12.6个月、9.5个月和9.8个月，三类城市消化周期均有收窄的态势。

　　更重要的是，三、四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值是2010年以来的月度最低值，即最近9年中三、四线城市的去化周期达到了最低值。有24个城市的存销比小于6个月，其中多为三、四线城市。

　　严跃进表示，得益于三、四线城市棚改等政策释放出的强劲购买力，三、四线城市去化速度加快。整体来看，从周期上推算，预计到了今年第四季度，部分城市库存不足的矛盾会得到有效缓和。

　　值得注意的是，相对一季度严厉的预售证管控，目前部分城市已经有“开闸放水”的供应策略。另外部分房企从半年度销售目标的角度出发，也会适当降低房价，进而获取入市的机会。

　　严跃进称，各大房企在半年度业绩考核的压力下，预计6月份会继续加大推盘，这有助于缓和部分城市房源不足、房价过快上涨的压力。同时，在部分城市一、二手房价格倒挂的情况下，认购新房的性价比增加，这会刺激购房者积极入市，进而也会带来去化周期的继续收窄。

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　　楼市多年来“冰火”两重天的格局正悄然逆转：一线城市波澜不惊，三四线城市则持续升温。在去库存取得积极进展的同时，不少中小城市的房价逐步攀升，纷纷迈过万元门槛，部分地方为此出台限购、限售等调控政策。专家分析指出，城镇化步伐加快、一二线城市购房需求溢出、棚改安置等因素共同作用，使三四线城市楼市迎来了短期需求的集中释放。但长期来看，供求关系是三四线楼市的决定性因素，“房住不炒”同样针对三四线城市。

　　三四线城市房价走强

　　“这两年房价涨的挺厉害的，新开楼盘限制售价，单价这才没有过万。”湖南省常德市的丁雪前年买了现在居住的房子，当时的价格是每平方米5900元，现在已经涨到8000元左右。“还有附近的岳阳、益阳，这几个地市房价都涨的挺厉害。”丁雪说。

　　“芜湖房价也过万了，看来要趁早买一套，再晚说不定买不起了。”老家芜湖、现在北京工作的徐先生说。前两年合肥房价快速上升，他就有些看不懂，没想到在自己眼中属于三线城市的芜湖如今房价也蹿了起来。

　　根据统计局发布的2018年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格，北京、天津、上海、南京等15个热点城市前4月房价环比下降或持平，同比仅有微小涨幅。而三四线城市房价不论是同比还是环比，都有明显增长，其中丹东环比涨幅最高，为2%；北海同比涨幅最高，超过10%。

　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组对141个样本城市的对比显示，2018年4月，西双版纳、咸阳、南充、乐山等城市进入房价环比涨速前10位，前20位中还有北海、泰州、绵阳、宿迁、淄博、泰安、包头、黄石等地，环比涨幅均超过1.2%。同期房价中位数过万的55城中，包括佛山、泉州、金华、昆山、漳州、南通、张家港、中山、沧州、泰州、衢州、保定等传统意义上的三四线城市。

　　交易量也在扩大。来自上海易居房地产研究院的报告显示，今年年初至5月15日，一线和二线城市累计成交面积同比下降41%和6%，三四线城市累计成交面积则同比上升13%。

　　这在房企的销售中也有体现。以碧桂园为例，2017年，该企业共实现合约销售约5508亿元，同比增长78.34%。据其财报披露，公司近58%的销售来源于三四线城市。更多的品牌房企开始大量布局三四线城市。保利2017年新进入的24个城市中，超过90%在三四线地区。