房企融资成本高 万科80亿住房租赁专项公司债券获批

　　银保监会日前发布通知允许保险公司可参与长租市场，明确险资参与长租市场对融资主体和项目主体的三大要求。此前，在持续的政策红利下，长租公寓已成各路资本追捧的投资标的。

　　据统计，北京、上海、深圳等一线城市二手房交易量已经远超新房。在当前房企融资成本越来越高，获取建设用地越来越难，新建房风险越来越大的情况下，新房供给出现了一定程度的不足。可以说，我们如今已经进入了“存量房”时代。

　　长租公寓的出现，很好地缓解了当前“存量房”时代的管理困境，满足了一二线城市大量的租赁需求。根据国家统计局数据，中国近几年流动人口规模超2亿。城镇化快速发展，而土地资源有限，房价较高，在一二线城市周围聚集了许多缺乏购房能力的人口，长租公寓的出现既能满足他们的住房需求，也降低了住房支出。

　　然而，国内公寓企业的经营模式决定了长租公寓行业是重资产模式，不管是通过整栋(或一栋中的几层)收房，还是分散式收房，抑或是直接购置房产进行公寓出租经营，前期的资金投入都十分巨大。不仅仅是初始的固定资产投资，巨大的装修成本和后续的维护成本都是非常庞大的开支，企业几乎都是在高负债的状况下运营。然而，行业当前还处于萌芽阶段，就如初期的共享单车一样，正是各大品牌跑马圈地，占据有利竞争地位的时候，规模扩张导致融资需求更加迫切，重资产规模也会与日俱增。

　　所以，该行业的重要出路就是利用资产证券化的方式将企业的“重资产”轻量化。这一过程中，需要注意以下几点。

　　第一，对进行资产证券化的公司严格审查。资产证券化的前提是该公司有稳定的现金流，这就需要设置一定的盈利门槛，要求运营成熟稳定，建议至少应该运营半年以上，这样能够保证公司现金流的稳定性。

　　当前我国长租市场的主要盈利来源依然是租金收入，而租金收入最大的保证就是出租率，所以对于资产证券化公司的出租率也要进行审查。另外，由于当前该行业整体负债率偏高，还需对增信单位和担保机构进行审查，这样能够保证公司的还款能力，提升投资者信心，有利于降低市场风险。

　　第二，从事资产证券化的公司应引入专项计划增信措施。企业证券化产品的价值与该公司的经营情况密不可分，所以可以采用现金流公寓租金收入超额覆盖的方式，保证在质押期间，公寓所产生的租金收入规模足以支付优先级证券的当期本息。

　　第三，可以依据证券化产品的不同特点，进行结构化分层，例如优先/次级、优先/权益级等。通过规定不同的期限、还款方式、利率类型等，满足公司多样化融资需求，减轻公司还款压力，同时也能够满足不同投资者的需求，丰富市场投资品供给。

　　总体而言，长租公寓这一片蓝海蕴藏着不小的风险，利用资产证券化则是重资产轻量化中必不可少的一步。希望行业内企业能够良好地处理，让长租公寓这一行业健康、高效地发展下去。

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　　万科80亿元住房租赁专项公司债券获批 将分期发行

　　6月11日，万科企业股份有限公司发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券。

　　据观点地产新媒体查阅，该债券为住房租赁专项公司债券，将采用分期发行方式，首期发行自证监会核准发行之日起12个月内完成;其余各期债券发行，自证监会核准发行之日起24个月内完成。

　　据悉，万科租赁住宅目前已覆盖29个城市，获取房间超过10万间，已开业96个项目，超过3万间房，业务产品线不断扩张，已在不同租赁品类上开展业务尝试，比如收购服务式公寓，正在涉足家庭式公寓方案。

　　2018年，万科将继续加大力度发展租赁住房，计划新获取10万间以上的租赁住房。

　　招商蛇口第二期公司债券发行完成 总规模40亿元

　　6月11日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司公告称，公司2018年公司债券(第二期)发行工作已结束。品种一实际发行规模为18.4亿元，利率5.25%，品种二实际发行规模为21.6亿元，利率4.97%。

　　据观点地产新媒体了解，招商蛇口本期发行债券基础发行规模为5亿元，其中品种一简称为“18蛇口03”，债券代码112715，基础发行规模为2.5亿元，发行期限为5年;品种二简称为“18蛇口04”，债券代码112718，基础发行规模为2.5亿元，发行期限为3年。债券可超额配售不超过35亿元(含35亿元)。

　　招商证券股份有限公司为该债券主承销商和簿记管理人，中信证券为债券受托管理人。

　　此外，招商蛇口曾在公告中表示，本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还存量债务。

　　新湖中宝计划境外发行5年期美元债券 拟募资10亿美元

　　6月11日，新湖中宝股份有限公司发布第九届董事会第四十二次会议决议公告。

　　观点地产新媒体根据公告获悉，新湖中宝此次董事会会议于 6 月 11 日以通讯方式召开，会议审议并通过了3项议题。

　　其中一项为：同意全资子公司香港新湖投资有限公司通过新湖(BVI)控股有限公司，在境外公开发行美元债券，募集资金不超过10亿美元，期限不超过5年，并由新湖中宝提供无条件及不可撤销的跨境担保。

　　另外，还审议通过了《关于董事会换届选举的议案》，提名林俊波、叶正猛、黄芳、陈淑翠、薛安克、蔡家楣、徐晓东为该公司第十届董事会董事候选人，其中薛安克、蔡家楣、徐晓东为独立董事候选人。

　　资料显示，林俊波(女)，现任新湖中宝董事长。其自1999年起历任浙江新湖创业投资股份有限公司董事会秘书、杭州新湖美丽洲置业有限公司总经理、新湖控股有限公司副总裁兼浙江新湖房地产集团有限公司董事长，公司副董事长、总裁。

　　(房掌柜整理自中国经济网、观点地产网)