【掌柜日报】上半年超20城调控加码 下半年楼市去向何方？

　　继住建部就房地产调控问题约谈12个城市后，各地再次迎来新一轮密集调控小高峰。6月4日、6月5日短短两天，就有西安、宜昌、天津、徐州四个城市再次收紧调控。加上之前成都、海口、三亚、长春、杭州、长沙、新疆、武汉、深圳、山东、广州、哈尔滨、昆明、南京、大连、贵阳、佛山等城市，据房掌柜不完全统计，2018年1-6月（截止到6月9日）已有超20个一二线城市加码楼市调控。

　　多城加码楼市调控，意欲何为？业内人士分析，无论是住建部约谈，还是城市调控升级，主要原因是部分热点城市楼市热度较高，投资需求旺盛，房价上涨明显，且存在抢房、炒房现象。

　　那么，问题来了。多城调控持续加码，调控政策呈现什么样的特征？现在究竟是不是买房的最佳时期？2018年的楼市又将去向何方？别急，掌柜君为你一一分析！

　　热点城市调控升级 限售成主要特征

　　3月31日，海南发布通知进一步强化房地产限购政策，非海南省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。同日，广州发布公积金贷款新政。4月1日起，广州提高公积金贷款申请门槛，本市户籍职工需连续足额缴存住房公积金至少一年，非本市户籍职工连续足额缴存住房公积金2年以上（含）。

    进入5月，住建部就房地产市场调控问题约谈了10余城的政府相关负责人。约谈后，贵阳调控！西安调控！成都调控！在住建部约谈12座城市的消息放出后，几天内，已有近一半被约谈的城市升级楼市调控。

　　6月5日，天津发布调控升级方案，加强购房人购房资格审查，同时严格按照土地出让价格、新建商品房价格、二手房价格实施“三价联控”原则。同日，徐州也发文进一步落实限售政策，称商品房领证至少满2年才能上市交易；6月4日，宜昌明确，在城区（含夷陵区）范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，2年内不得上市交易；6月4日，西安也发布通知要求即日起在全市范围内开展为期6个月的商品房销售秩序专项检查工作。

　　在业内专家看来，此轮房地产调控内容主要特征体现在对已购房屋实行限售，限售周期控制在3年左右。

    中原地产首席分析师张大伟认为，多城调控升级有两方面值得注意。一方面调控范围扩大，三四线城市加入限售，另一方面，保护刚需成调控重点，热点城市购房出现刚需优先摇号选择限价房。

　　入户放宽刚需买房好时节 炒房者请慎重

　　要说近年来楼市最火的事情是什么？掌柜君可以肯定的告诉你，是城市间的抢人大战，据不完全统计，2018年以来，已经有超过20座城市出台了人才引进政策，内容主要集中在户籍政策、生活补贴、购房优惠三个方面，而落户的门槛甚至低至中专落户、身份证即可落户等等。

　　就拿广州来说，广州是一线城市中抢人力度最大的城市。黄埔区出台“美玉10条”，在全国率先构建上管老，下管下的服务体系。越秀区出台“钻石29条”，白云区也出台相应的政策，吸引人才落户。

　　一些业内人士认为，放宽人才引进政策，实现购房优惠制度是把“双刃剑”，一方面入户门槛放宽，购房优惠制度出台，能留住城市人才；另一方面也给限购政策“开口子”，带来楼市热度上升。中原地产首席分析师张大伟此前接受采访时就表示，“地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才，更应该提供直接的居住房源。单纯地将人才推向市场，容易带来房地产市场的不稳定。”

　　入户放宽，购房优惠力度加大，对于拥有高学历高技术的刚需客来说，无疑是重大利好，也是刚需人才购房的好时节。但对于炒房者的打击力度，越来越严格！方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，2018年的楼市，对于投资者而言，需谨慎应对，部分区域上涨过快的可能有回调的压力。对于刚需买家而言，还是可以考虑出手，中长期看房价——大城市的房价，还是向上的。

　　上半年调控加码不断 下半年楼市去向何方？

　　纵观上半年全国楼市，楼市调控“第一波”之后，“第二波”“第三波”又袭来。调控加码不断，导致市场出现小幅度的回落。

　　从国家统计局公布的2018年1-4月数据可以看出，全国房地产开发投资30592亿元，同比增长10.3%，比一季度放缓0.1个百分点；全国商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，比一季度放缓2.3个百分点；全国商品房销售额36222亿元，同比增长9.0%，比一季度放缓1.4个百分点。就整体来说，2018年的市场会出现小幅的回落，但目前政策上则是“以稳为主”，也就是说不必对房价大跌抱有太大希望。

　　如今，上半年即将收官，下半年即将开启，对于购房者来说，有人已观望了小半年，有人已经狠狠心买了房，而有的人或许暂时推迟了购房计划。面对上半年频频加码调控的楼市，下半年究竟去向何方？早在年初，方圆地产首席市场分析师邓浩志就预测，2018年楼市总体稳中有跌。跌的原因不是供求矛盾从根本上发生了改变，是部分房企资金链扛不住了，只能以价换量。张大伟也预测，2018年房地产调控政策将依然高压执行，不过，不同城市间调控将出现分化：热点城市继续加大力度调控，库存量大的三四线城市依然要想办法去库存。

　　掌柜君则认为，调控政策趋严或会成为下半年楼市的常态，从住建部约谈相关城市负责人后，出台的限售政策可以看出，下半年楼市针对热点城市房价上涨过快现象，依旧是“露头就打”，对于炒房行为坚决遏制，但最终是促使房价稳定回落在合理的区间。