住房租赁发债中止潮紧逼 众多房企在探索新融资模式

　　房企发债正日益收紧。5月下旬以来，合生创展、富力地产、碧桂园等多家主流房企发债项目被“中止”，而龙湖地产则将发债额从80亿元缩减为50亿元。

　　来自同策咨询的数据显示，今年5月，40家典型上市房企发公司债融资总额呈现较大幅度的滑落，环比减少87.59%，在融资总额中仅占比12.93%。在58.35亿元公司债融资中，境内发行融资40亿元，环比减少65.52%(上月境内发行116亿元);境外发行18.35亿元，环比减少94.82%(上月境外发行354.13亿元)。境内外的公司债融资渠道都在紧缩，这也意味着融资难度的加大。

　　国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，房企不可能自己中止发债，只可能是被迫中止。因为在高负债的情况下，有些房企只有不断借新还旧才能延续流动性。

　　一券商人士则表示，“其实债券项目中止，只是房企融资收紧的一个表象。自2018年以来，资管新规出炉，房企通过非标融资难度越来越大。”他指出，尤其在楼市调控持续严厉的背景下，随着融资成本的提升，房企的经营压力也在加大，尤其是中小房企将陷入融资困境。

　　同时值得注意的是，伴随房企间分化加剧，融资潮水退去后，个别资质较差的“裸泳者”发生信用违约的概率或增加。而“资产荒”背景下的债券违约，又会使得投资者失去信心，不利后续引入现金流。那么对于房企而言，出路到底在哪里?

　　●偿债高峰逼近 中小房企或迎“倒闭潮”?

　　在楼市调控持续严厉的背景下，随着融资成本的提升，房企的经营压力也在加大，尤其是中小房企将陷入融资困境。

　　从同策研究院发布的40家典型上市房企融资数据看，债权融资依旧是房企资金的主要来源之一，5月总额达450.04亿元，占融资总额的99.75%，环比下降39.80%(4月债权融资总额747.57亿元)。

　　而细数5月的债权融资方式可见：中期票据(113.77亿元，占比25.22%)、信托贷款(113.54亿元，占比25.17%)、境内银行贷款(98.63亿元，占比21.86%)、其他债权融资(65.76亿元，占比14.57%)、发行公司债(58.35亿元，占比12.93%)、委托贷款与海外银团贷款均为0。

　　发行公司债依旧是上述房企融资的主要方式。同策提供的数据中，这一指标在4月(5月数据暂未出)融资量就环比大幅上涨，占比61.13%，位居第一。其中境内发行116亿元，占比24.67%，境外发行354.13亿元，占比75.33%。

　　克而瑞数据也显示，2017年末，170家房企总有息负债为58361亿元，同比上升30%，增幅较2016年增加近3个百分点。其中60家重点房企债务增加更为显著，总有息负债为48392亿元，较期初上升34.5%，增幅同比增加5.5个百分点。2017年末，60家重点房企有息负债占比达82.9%，增加2.8个百分点。2017年，总有息负债超过千亿元的房企有15家，较2016年增加了6家。

　　当公司债在房企融资中的重要性越来越突出，突然纷起的“中止”无疑显得更让人警惕。黄立冲就预计，部分实力较弱的中小房企会出现财务困难，以及偿债危机。

　　前两年，公司债放宽条件发行，推动房地产债券发行呈井喷式增长，房地产债券融资高点是2015年~2016年，2016年达到顶峰。

　　来自中指院数据显示，2015年，房地产企业发债6682亿元，2016年进一步飙升至1.15万亿元，同比扩张72%。但自2016年第四季度起，房企发债政策收紧，2017整个年度房企融资额大幅萎缩。来自WIND的数据显示，2017年房地产企业共发行公司债85支，总规模940.8亿元，较2016年的7955.5亿元下降88.17%。

　　而今，房企更是到了偿债高峰临近的关键时刻。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波表示，从2015年开始的发债高峰期，随着这些债券的陆续到期，预计接下来的3年里会迎来房企的偿债高峰。

　　其直言，今年或迎来一些中小房企的倒闭潮，中小房企通过银行贷款和发企业债等正常途径融资的可能性逐步缩小，通过非正规渠道的融资手段或能解决燃眉之急，但或许只是暂时性推延了资金链断裂的时间点。

　　克而瑞地产研究的分析也称，2015年的公司债浪潮下，房企纷纷通过发行公司债补充流动资金，其中3年内的长债转化为短债，部分房企已然面临还债高峰期;此外还有部分正处于快速扩张的房企如阳光城(6.540, 0.21, 3.32%)、金科等，积极尝试(超)短期融资券、1年期优先票据、短期银行借款、信托贷款等其他方式补充资金，因而提升了其短期债务比例。

　　●新渠道受宠 效果仍是杯水车薪?

　　自2016年10月新一轮房地产调控启动以来，上交所、深交所均出台文件明确公司债发行门槛、发行要求等，规范房企发行公司债行为;证监会、银监会提出严禁违规资金进入房地产领域;发改委要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。