持续深入的楼市调控,也让房地产行业的洗牌速度进一步加速。
近日,中国房地产业协会和易居房地产研究院等机构联合发布的《2018中国房地产上市公司测评研究报告》显示,国内最大的15家房企的总资产累计值占比已超过50%,排行榜前53位的企业总资产累计值占比超过80%。这两项指标2016年的数值分别为前18名和前59名。可见2017年房地产行业的资源持续向龙头靠拢,行业集中度继续提升。
同时,大房企的规模优势也在土地市场上有所显现,其获取能力远高于一般的中小房企,“强者恒强”的规律也开始适用于土地市场。
据了解,本次测评的研究对象为沪深上市房企124家,在港上市房企81家,以及海外上市公司2家,合计共207家房地产上市公司。从核心测评指标来看,2017年上市房企总资产均值为873.43亿元,总额为18.08万亿元,同比上升21.74%;房地产业务收入均值150.02亿元,同比增长1.92%;净利润均值为22.51亿元,同比增长31.21%;资产负债率均值同比下降0.29个百分点至65.05%;净负债率均值同比下降1.45个百分点至89.87%。
值得注意的是,去年上市房企的盈利效率处于上升通道,利润水平保持增长态势。2017年,上市房企净资产收益率均值为9.29%,较2016年提升3.58个百分点;总资产净利率均值为2.79%,较2016年提升0.79个百分点;总资产报酬率均值为5.64%,较2016年提升1.13个百分点,标准差为4.25%。三大盈利效率指标均处于上升修复通道中,可见上市房企“增收不增利”的情况已得到持续改善。
而在经营效率方面,在行业积极去库存的背景下,上市房企平均存货周转率和流动资产周转率也小幅提升。
此外,去年以来房地产行业的信贷环境也持续收紧。不仅房贷业务被严格监管,为严控房地产金融业务风险,监管部门陆续出台各项政策,包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。
上述政策变化以及国际经济金融形势的变化,让2017年房企融资结构发生显著变化,公司债占比急速下滑,境外融资、股权融资以及资产证券化等占比则大大增加,房企的融资方式也越来越多元化,房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。
据报告不完全统计,2017年 108家重点房企的公司债发行总规模为437亿元,占总融资额的比重仅为4%,较2016年大幅下降90%;境外融资额为2771亿元,较2016年大幅增加74%。
相关新闻:房地产行业集中度提升明显
据Wind数据统计,截至5月21日,130家A股房地产企业发布了2018年一季报。其中,72家业绩同比增长;16家公司发布了上半年业绩预告,9家预喜。行业整体盈利良好。梳理发现,2018年以来,房地产行业集中度提升明显,且项目向三、四线城市下沉趋势明显。此外,不少龙头房企加大长租房领域布局力度。
项目向三四线城市下沉
Wind数据显示,在上述9家上半年业绩预喜的公司中,4家预增,4家略增,1家扭亏。其中,不少公司盈利点来自三、四线城市项目。以世联行为例,公司预计2018年1-6月实现归属于上市公司股东净利润2.85亿元-3.42亿元,同比增长0%-20%。对于业绩增长的主要原因,公司表示,下沉三、四线城市战略逐步落实,为公司贡献了利润。
2018年一季度,绿地控股重点围绕快速周转的三、四线城市市场,大力推进土地储备工作,累计新增土地储备项目28个,权益土地款193亿元。今年4月份,公司新增项目基本围绕三、四线城市展开。东吴证券指出,公司2018年可售货值近5000亿元,预计能够实现4000亿元左右的销售。公司过去几年布局的三、四线快周转项目和特色小镇项目今年将逐渐迎来收获期。
2018年二季度以来,万科A重点布局佛山、东莞、镇江、淄博、保定等三、四线市场,拿地力度较一季度有所提升。数据显示,4月公司新增项目22个,规划建筑面积343.3万平方米。其中,权益建筑面积为221.2万平方米,拿地楼面均价为5284元/平方米,较上年7000元/平方米的均价下降24.5%。
国家统计局数据显示,2018年一季度,全国商品房销售面积合计3.01亿平方米,销售金额合计2.56万亿元,分别同比增长3.6%和10.4%。其中,三、四线城市贡献较大。中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,2018年以来,房地产企业,特别是龙头房企在三、四线城市的拿地量和楼盘成交量一直处于高位,成为高业绩增长的有力支撑。相比一线城市而言,三、四线城市项目周转率较高。随着大量房企进入三、四线城市拿地,这些地区的土地销售额创了近年来新高。
集中度提高
从2018年一季报数据看,130家上市房企合计实现营业收入3031.1亿元。其中,营业收入排名前10位的公司实现营业收入1821.6亿元,占比60%。绿地控股、万科A、保利地产、中南建设四家公司一季度营业收入超过百亿元,合计营入达1371.4亿元,占已发布一季报公司总营收入的45.2%。龙头房企销售占比增加,行业集中度提升明显。
同时,龙头企业业绩增长明显。以万科A为例,公司一季度实现营业收入308.25亿元,同比增长65.83%;实现归属于上市公司股东净利润为8.95亿元,同比增长28.68%。其中,房地产业务结算面积165.1万平方米,同比增长15.4%;房地产业务营业收入278亿元,同比增长73.5%。
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