【掌柜日报】北京楼市新规已出炉 平房住宅不得拆分炒卖

5月28日，北京市住房和城乡建设委员会联合北京市规划和国土资源管理委员会共同出台《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》（以下简称《通知》），针对住宅平方规划审批管理金额住宅（包含平房）测绘成果审核、转让、登记管理进行规范。

房掌柜查阅《通知》获悉，在加强住宅平房规划审批管理方面，《通知》明确，新建住宅平房由市规划国土部门明确建筑面积、规划用途，不再明确间数；翻建住宅平房由市规划国土部门按照不动产登记的“原位置、原规模、原高度、原用途”要求严格审批；对住宅平房的扩建、改建、翻建审批,不再明确间数。

北京市住建委官网截图

在加强住宅测绘成果审核、转让、登记管理方面，《通知》要求，严格执行房产测绘成果审核相关规定，测绘成果不再注记间数；已按同一户号整体测绘、登簿确权的成套住宅及住宅平房，其不动产登记单元不得拆分。

此外，针对实际交易中的特殊情形，《通知》指出：住宅平房已登记间数，因继承(受遗赠)或人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致权属发生转移的情形除外。此前已受理的不动产登记申请按原规定办理。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，北京此次出台住宅拆分管理的政策，也是针对当前市场上各类违规拆分的做法，体现了当前房地产市场较好的管控思路，也是为部分炒房行为进行的管控。

“从政策上看，对于平房项目采取了只明确建筑面积而不明确间数的做法，其实就是使得分割的做法变得无效。”严跃进表示，一般来说，此类平房项目本身也和学区等概念挂钩，所以在建房过程中规定按照原有的住房模式进行建造，防范各类小动作和小心思出现。

严跃进指出，政策中规定在不动产登记过程中也要注重此类拆分政策的管理，对于类似的拆分管理，也是有助于不动产登记的有序，在源头上进行了有序管控。“总体上说，拆分制度的严格，使得部分物业的交易更加规范，防范各类偷税漏税或者随意挂靠户口的做法，所以是比较积极的政策内容。”

北京大学法学院教授楼建波认为，出现个别住宅拆分炒卖现象主要是2008年《北京市房屋登记办法》出台前，没有明确规定房屋登记的最小单元，因此出现了数套（间）住房在一个房本上登记成同一房号、坐落但通过拆分售卖此类房屋获利的情况，扰乱了市场秩序。《通知》是继续严格落实“房住不炒”定位的一份政策文件，彰显了政府对任何炒房行为的“零容忍”。

“住建、规划部门在去年及时叫停了此类行为，同时通过制定政策措施进一步规范住宅拆分管理，保护老百姓正常交易权益，也有利于对北京古都风貌的保护。”楼建波表示。

以下为《通知》原文：

关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知

京建发 〔2018〕256号  

各有关单位：

为进一步规范房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展，现就加强国有土地上住宅拆分管理通知如下：

一、加强住宅平房规划审批管理

（一）新建住宅平房由市规划国土部门明确建筑面积、规划用途，不再明确间数。

（二）翻建住宅平房由市规划国土部门按照不动产登记的“原位置、原规模、原高度、原用途”要求严格审批。

（三）对住宅平房的扩建、改建、翻建审批,不再明确间数。

二、加强住宅测绘成果审核、转让、登记管理

（一）严格执行房产测绘成果审核相关规定，对自然状况与原不动产登记信息不一致的住宅平房，未取得新规划许可或与新的规划许可证不一致的，不予办理测绘成果审核。对自然状况与原不动产登记信息一致或与新取得的规划许可证信息一致的住宅平房，新出具的测绘成果不再注记间数，该测绘成果用于不动产登记时，按测绘成果进行登记。

（二）多套（间）房屋已按同一户号整体测绘、登簿确权的成套住宅及住宅平房，其不动产登记单元不得拆分。但住宅平房已登记间数，因继承（受遗赠）或人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致权属发生转移的情形除外。

三、本通知自发布之日起执行

本通知实施之前，已受理的不动产登记申请按原规定办理。

北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划和国土资源管理委员会

2018年5月28日