张华容：商业地产金融属性凸显 房地产需革新与挑战

3月22日，观点地产新媒体主办的2018观点年度论坛正式在深圳开幕。围绕“小年大周期”的主题，众多经济学者、行业嘉宾、企业高层等人士，展开一场关于小年和周期、传统与创新的融合讨论。论坛上，爱琴海商业集团CEO兼总裁张华容带来了“存量时代、房地产革新与挑战”的主旨分享。

　　张华容认为，从商业运营和商业盘活的历程来看，商业地产在地产发展的周期产生的价值在逐渐放大，尤其是在新的周期内，这10年来商业地产已经逐步在房地产的各个企业都有所涉足，很少有不参与商业地产的企业。

　　张华容将新周期总结为以下几个特征，一是城镇化率不断提高，国内轨道交通沿线开发增多；第二是城镇化率国家调控的数据，到2017年底是52%，在接下来的一段时间内国家相关部门要提到58%。在接下来几年还会有8000万农业人口进入城镇，今年计划新增城镇居民1300万人。基于房地产市场的未来发展空间及目前商业地产的运营内容，张华容表示对未来的商业地产发展和消费市场持乐观态度。

　　如今，商业地产随着城镇化下沉到三四线城市，面临筹建压力大，招商压力大，经营压力大的问题，但张华容认为，一旦遇有激活因素，三四线城市商业地产未来的市场还是不可估量的。

　　张华容表示，房地产后开发时代，商业不动产将成为核心板块，这意味着房地产及商业地产的运营和产品进入了一个全产品线、全价值链以及全商业模式的全面竞争阶段，在这个过程中商业不动产正在扮演着越来越重要的作用，同时商业不动产的金融创新也越来越有特征。

　　张华容进一步阐述道，商业地产的金融属性凸显，不管是在目前的大调控的情况下，还是银根缩减的状况下，如果我们要盘活土地、盘活资产，或者资产已经运营了以后，我们还要进行金融产品的进一步延伸，商业地产的金融属性就逐步明显的显现。张华容介绍，爱琴海通过金融的手段成为国内第一个做产品融资的项目和信托基金的商业地产公司。

　　融资方面，爱琴海积极进行开业前筹建、招商运营过程的融资，以及开业后的经营收益融资。近期，爱琴海通过运用商业经营收入做金融产品，商业物业的金融价值和金融属性越来越强，也是对房地产开发商和房地产运营企业在做资金互动的一个好的方向。

　　商业物业开发上，张华容表达了自己的看法，首先是要让它活起来，其次让它能够稳健地经营，第三是让资产产生稳定的现金流，它就会成为优质的标的物，在这种情况下再进行金融产品的配比，所产生的不仅仅是经营收益和物业的租金收益，它所产生的收益状态会多种多样，产生的物业价值也会非常大。

　　相关数据表明，去年全国目标建成900多个5万平米以上的购物中心，年底数据显示开了500多个，在已开商场的四个季度的空置率确实也存在，并且逐步的提升，这是商业运营企业必须要面对的问题。

　　如何在同质化竞争中脱颖而出，张华容认为要着眼于几个关键指标：Ebitda、得铺率、出租率、坪效，其中，Ebitda是所有的房地产开发商、业主和金融机构最关注的数据。

（房掌柜整理来自和讯网）