【掌柜日报】房地产市场回归平稳 差别化定向调控渐明晰

　　19日，国家统计局发布2018年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，2月份，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格变动继续呈现总体稳定态势。其中，一线城市新建商品住宅与二手住宅销售价格环比降幅双双扩大。

　　对此，业内人士表示，虽然2017年出现了年底翘尾行情,但在2018年年初两个月房价涨幅出现回落。随着房价环比增幅逐渐回落，同比增幅也将稳中有降，全国楼市也将会回归平稳。

　　房价环比增幅连续两个月回落

　　易居研究院根据国家统计局数据，对70个大中城市住宅销售价格进行算术平均,计算得知,2月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为 0.2%,和1月份的0.3%相比略有下降,环比增幅连续2月回落，房价已经告别了快速上涨的阶段。

　　对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，2月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格延续总体稳定态势，12个城市环比下降，降幅在0.1至0.6个百分点之间;郑州和成都2个城市持平;天津微涨0.1%。从同比看，有9个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.3至2.5个百分点之间;成都持平。

　　上海易居房地产研究院研究员赖勤表示，2018年1月和2月,房价涨幅出现回落,保持在“合理”区间,并且即将进入偏冷区间。一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比纷纷下调。2月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均继续下降，降幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.1%;二手住宅销售价格涨幅连续17个月回落，本月继续回落0.6个百分点。

　　值得一提的是，从二手房价格的同比数据来看，北京同比下跌4.6%，南京同比下跌1.7%，郑州和厦门则分别同比下跌0.9%和0.4%。“这意味着，北京、南京、郑州、厦门4个城市二手房价格跌回一年前。”

　　中西部和东北地区的城市继续成为领跑者，无论环比还是同比，领涨的城市均位于这些区域。

　　这种分化的局面持续已久。业内认为，由于楼市调控政策出台的时序和力度不同，房地产市场的分化局面也日益明显。

　　大部分机构认为，“分化”仍将是未来房价变化的主要特征，但不必对三四线城市的房价上涨过于担心。3月19日，住建部部长王蒙徽在人民大会堂“部长通道”答记者问时指出，当前房地产市场主要有两个特点：一是房价过快上涨势头得到有效抑制;二是房地产市场预期有所变化。

　　其中，预期变化被理解为投资投机情绪渐弱，这是由“房住不炒”的调控思路带来的结果。因此，随着楼市调控保持延续性和稳定性，未来的房地产市场有趋于平稳的动力，房价走势也将趋于稳定。

　　区域分化显著

　　近几个月来，15个热点城市的房价表现趋于平稳。今年2月，有12个城市的新房价格出现环比下降，2个持平，仅天津一个城市环比微涨0.1%。

　　同比来看，9个城市的新房价格降至去年同期以下，1个持平，5个微涨。深圳成为跌幅最大的热点城市，跌幅为2.5%，厦门则以2.2%成为涨幅最高者。

　　上述热点城市中，绝大多数城市位于中东部地区。由于经济发展水平较高、人口流入规模大等原因，曾在2016年经历了房价的较大幅度上涨。

　　与此同时，这些城市又是楼市调控政策出台最早、力度最大的区域，其市场也率先出现调整。根据官方的统计，2017年以来，上述热点城市的房价总体保持环比微跌的局面，同比变化则经历了由涨到跌的过程，并持续至今。

　　去年以来市场表现较好的中西部和东北地区，房价则出现相对较快的上涨。这种局面延续至2018年。

　　今年2月，70个大中城市中，新房价格环比涨幅超过(含)1.0%的城市有四个，分别为南充、乌鲁木齐、大连、徐州，其中南充以1.7%的涨幅位居榜首。同比涨幅超过10%的城市有八个，分别为北海、沈阳、昆明、西安、贵阳、南充、哈尔滨、大连，其中北海以12.2%的涨幅居首。

　　自2017年以来，中西部和东北地区的城市一直占据着房价涨幅榜的前几位。中原地产首席分析师张大伟认为，一方面，在去库存的指导思想下，这些区域成为近期以来的市场热点。另一方面，这些区域的楼市调控政策出台较晚、力度不大，对房价的抑制作用也相对较小。

　　北京某房企人士表示，在纳入国家统计局口径的70个大中城市之外，一些中小城市的房价涨幅可谓惊人。该企业进驻的山东南部某四线城市，去年一年的房价涨幅接近50%。按照该人士的说法，货币化安置下的大规模棚户区改造成为推动该市房价上涨的主因，另一个原因则是该市未出台任何房地产调控措施。

　　综合来看，2月70个大中城市的新房价格环比平均上涨0.25%，涨幅持续两个月缩小，这被认为是春节假期因素导致市场相对冷清所致。但由于去年同期基数较低，70城市新房价格平均同比上涨5.77%，涨幅达到去年四季度以来的新高。

　　回调迹象出现

　　由于经济体量、楼市调控政策、人口流动趋势等的不同，房价的分化仍被认为是未来的趋势。但大部分机构认为，中西部、东北区域，以及广大三四线城市的房价并不会一直上涨。

　　根据国家统计局此前发布的数据，截至今年2月末，全国商品房待售面积58468万平方米，与2014年10月的水平大致相当。这也意味着，去库存进程已经告一段落，三四线楼市的后续动力存在疑问。

　　作为三四线楼市另一个重要推手的棚户区改造，提法上也有微调。今年的政府工作报告虽然提出580万套的目标，但并未像过去几年那样提及货币化安置。3月19日，王蒙徽在“部长通道”上也专门回答了关于棚改的问题，同样未提及货币化安置。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，这说明监管层对货币化安置引发的房价上涨已有所注意，未来可能不会鼓励此类做法。由此，三四线城市的房价可能无法得到足够的支撑。

　　事实上，随着房地产调控政策的进一步扩围，70个大中城市中的最高房价环比涨幅，已经从去年二季度的3%以上，降至2%以下。近几个月来，昆明、贵阳等西部中心城市的房价涨幅也已明显回落。

　　相比之下，热点城市的房价则出现回调迹象。我爱我家集团副总裁胡景晖表示，15个热点城市的新房价格总体呈下降趋势，但二手房价格下降的势头明显不如新房。其中，广州、深圳、天津、杭州、武汉、成都等六个城市的二手房价格还出现环比上涨。

　　当前，二手房交易在热点城市中已占据半数以上比重，加之定价灵活、对市场反应敏感，因此二手房市场往往被视为“风向标”。有分析人士指出，经过长期的调控压抑后，这些城市的需求开始谋求释放，房价也出现回调的动力。

　　热点城市和非热点城市的房价趋势虽然不同，却都被认为是向合理的区间调整。这也是长期楼市调控带来的结果。

　　未来坚持调控目标不动摇

　　19日，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，一年来，在地方政府的大力支持下，坚持分类调控，因城因地施策，房地产市场总体保持平稳运行。房地产价格或者房价过快上涨的势头得到了有效抑制，房地产市场的预期出现了积极变化。

　　王蒙徽表示，坚持调控目标不动摇，力度不放松，保持政策的连续性和稳定性，特别是要进一步夯实地方政府的主体责任。

　　“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”王蒙徽表示，2018年将加快推进棚户区的改造，以及大力推进公租房的建设，特别是在公租房的建设中要把外来人口、外来务工人员、城市的无房户，包括年轻的教师、医生、环卫工人等等这些群体，纳入到公租房的保障体系。

　　对于未来住房解决办法，王蒙徽近日表示，共有产权住房是未来无房户实现居者有其屋的一种渠道。“它首先是政府主导提供的，另外它是提供给无房户的。第三个，就是它比市场价要低。”

　　“我们现在支持北京和上海开始试点，其实有些城市已经都开始做了，包括现在很多城市搞的叫作‘人才房’，其实有相当一部分都是共有产权住房。”王蒙徽说。

　　而另一方面，大力推进租赁住房的建设，培育住房租赁市场，成立国有租赁公司，建服务平台。王蒙徽透露，现阶段12个试点城市已成立51家国有租赁公司，所有的试点城市都已经建了政府主导的租赁住房的交易和管理服务的平台。以广东为例，比如你们家有房子，建行可以跟你签个协议，你把这房子租给建行三年五年，建行再去出租，因为国有租赁企业是可以保证市场的公平运作，或者说这是国有企业一个很重要的社会责任。

　　差别化定向调控渐明晰

　　刘建伟表示，调控显效的很大原因是，各地因地制宜、因城施策，继续实行分类调控，保持政策的稳定性和连续性。

　　近日，湖北省武汉市住房保障和房屋管理局发布《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程(试行)》征求意见的公告。公告显示，在武汉市无自有住房、符合住房限购政策规定以及自此次购房之日起前三年内无住房交易记录的意向购房家庭可优先选择预售备案价低于18000元/平方米、面积低于120平方米的新建商品住房项目。

　　公告要求，开发企业应将项目中新建商品住房项目中符合条件的准售房源，采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例(含40%)纳入优先选房范围。该文件的有效期为两年。

　　据了解，武汉曾在2月份就开展了首套刚需购房家庭优先选房试点工作。武汉市房管局相关负责人表示，武汉部分区域住房供应不足、刚需群体购房难、“一房难求”等问题仍较为突出。此次试点，是武汉落实全国住房城乡建设工作会议“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”要求的重要举措，将进一步推动武汉房地产市场形成针对各类需求实行差别化调控政策的新格局。

　　泸州方面，将于27日执行的“规范管理促进房地产业健康发展的实施细则”指出，实行地价房价局部调控。对中心城区热点区域的地块，需要采取限定住房销售价格、配套保障房、自持租赁住房配建等方式调控地价的，由住建部门会同国土资源部门、规划部门提出方案，并列入土地出让方案报市政府批准后执行。

　　细则还指出，加大对房地产开发项目超容积率规划源头治理，杜绝超标准规划设计赠送面积(不计产权的面积)。

　　在此背景下，对于未来房地产市场走向，赖勤认为，在“房住不炒”的大背景下,调控政策将保持连续性和稳定性,叠加信贷收紧的因素,预计3月房价增幅将继续回落，进入“偏冷”区间。

    （房掌柜整理来自经济参考报、21世纪经济报道）