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租房时代即将来临 银行为住房租赁市场大手笔“输血”

来源:房掌柜采编中心  整理 绵阳房掌柜  2018-03-19 11:44:53
[摘要]近一两年,随着土地拍卖市场中自持要求的比例越来越高,租赁市场已成为房企未来开发的重要领地。业内人士认为,要将自持土地转化为未来的租赁住房,就意味着租赁住房政策的影响将从土地开

自国家鼓励住房租赁市场发展以来,不少房企投身租赁市场,银行也大笔资金投向住房租赁业务,这也预示着,未来的租房市场或将发生更多变化!

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近一两年,随着土地拍卖市场中自持要求的比例越来越高,租赁市场已成为房企未来开发的重要领地。业内人士认为,要将自持土地转化为未来的租赁住房,就意味着租赁住房政策的影响将从土地开发传导到房企融资层面,为此,包括万科、碧桂园、保利等房企在内,不少开发商均选择将与银行机构合作作为获取租赁住房发展资金的主要方式。根据信息时报记者梳理,目前不仅银行开始积极布局住房租赁业务,银联也已与全国多个地区的相关机构联合开展“住房租赁服务平台”,目前已达成合作意向的地区包括沈阳、武汉、大连、深圳等等。

银行为住房租赁市场大手笔“输血”

“目前,中国银联正在广州推动相关合作落地,并继续推进国内其他城市的住房租赁金融服务。”银联相关负责人表示,随着与各地政府及合作平台合作的不断加强,未来有望通过“云闪付”APP实现便捷安全的一站式住房租赁服务。由此可见,银联在住房租赁的服务中主要扮演链接银行和住房租赁平台的角色,而银行则起到为搭建住房租赁平台“输血”的作用,多家国有商业银行为住房租赁市场投入的授信规模级别均在千亿以上。其中,工行广东省分行营业部为广州市住房租赁市场提供的资金支持就高达5000亿元。

“对于当前参与住房租赁的银行来说,主要在合作模式中起到三个作用:第一种是对于供应端的融资功能,主要是给一些租赁企业尤其是开发商提供各类贷款;第二种是对于需求端的融资,这主要是对承租者的融资贷款,尤其是类似三年期的租金贷款;第三种是自营业务,目前也有很多银行会去收储房源,或交由其他机构进行经营。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

而对于房企而言,严跃进认为,其更多的是参与建造,最核心的权利就是房屋的所有权。但经营权预计会转入或者交由内部的企业经营。对于利益分配来说,尤其是在长期租赁方面,预计银行会拿“大头”。此外,后续的租金证券化等运作也更需要银行的积极参与。不过,记者也从多家银行了解到,目前住房租赁相关的业务仍在筹备和建设阶段,更多的利益分配细则仍有待明确,但有一个共同点是,“提供给住房租赁业务的授信,其利率都要比市场价格更优惠。”

住房租赁资产证券化成趋势

在目前的形势下,租赁住房成大势所趋,但是融资大环境却日渐收紧,在这样的背景下,房企对住房租赁类信托投资基金(REITs)表现出了越来越高的热情。同时,为解决房企在发展租赁住房方面的资金难题,政府已开始有意放开并加快国内住房租赁类REITs产品的发展,租赁住房政策的影响也由此从土地开发传导到了房企融资层面。

去年10月国内首单房企租赁住房REITs“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”,金额50亿元,该产品以保利地产自持租赁住房为基础物业,布局十余个城市。而今年2月初,碧桂园也有一笔高达100亿元的租赁住房REITs获深交所审议通过,用于发展其长租公寓业务。而日前,广州本土国企越秀集团的“中联前海开源-越秀租赁住房一号资产支持专项计划”也获得了深交所审议通过,将发行一笔金额为50亿元的ABS融资大单。记者注意到,越秀的租赁住房资产支持专项计划获通过后的近一个星期内,阳光城、万科、碧桂园、泰禾、融信以及电建等多家房企的数笔ABS产品业已获受理,拟发行金额在13亿-400亿元之间不等,物业类型则包括购房尾款、商业项目、长租公寓等。

中原地产首席分析师张大伟表示,国内租金收益率太低,不能覆盖资金成本,开发商难以收回成本。同时,自持商品住房要求开发商持有年限与土地出让年限一致,不能转让限制了间接变现的渠道,企业不能通过抵押融资进行投资。这也使得多种证券化产品应运而生。新派公寓CEO王戈宏也表示,自持租赁住房REITs对房企的存量资产意义显著,通过引入权益投资人,给经营者和投资人带来收益的同时,也让开发商的资产变轻,改变了以往销售行为。

房企自持比例增大转型趋势明显

去年11月2日,佛山万科牵手中国建设银行,举办了一场名为“‘CCB建融家园·泊寓’项目奠基仪式”,这一地块就是去年6月6日万科以25.3亿元的最高限价竞得的桂城一宗全自持宅地。从项目的名称“CCB建融家园·泊寓”,明显能看得出,佛山万科将以长租公寓品牌“泊寓”来打造这个全自持项目。不过,对于和银行合作的模式和具体细节,万科方面则三缄其口,有关负责人在回应记者时仅表示“双方将共建租赁住房品牌以及共同探索住房租赁市场化,但是运营模式还未最后敲定”。无独有偶,去年年底,碧桂园集团与中信银行在北京签约,中信银行将在未来三年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元保障性基金。

银行不仅紧盯房企,对于品牌公寓商也紧密合作,记者最新得知,今年3月12日,建设银行与新派公寓联合发起成立一只初期规模20亿人民币的住房租赁不动产并购基金,后期将根据收购需要扩大规模。

去年7月,广东省广州、深圳、佛山、肇庆4个城市获批成为全国住房租赁工作试点城市,占全国试点城市总数的三分之一,广州、佛山、肇庆3市还获批成为全国利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。租赁原本是传统二手中介的主业,如今在政策的引导下,房企、品牌公寓商、银行以及各金融系统纷纷涉足。

“租购并举”的政策将是传统房企转型的难得契机,尤其在热点地区获取土地资源、改善长期现金流和提高产品毛利率等方面有积极作用。”中国城市发展研究院投资部主任刘澄表示。不过,华南城市研究会创会副会长许学锋指出,目前国内租赁住房的模式还不够清晰和成熟,因此大面积推广还面临一定风险。租赁住房是房地产建立长效机制的具体措施,这种效果需要在今后5到10年后才能显现出来。

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东莞建行牵手东实

房掌柜从建设银行东莞市分行微信公众号获悉,11月9日上午,东莞建行已与东实旗下广东东鸿物业发展有限公司的联合举行了住房租赁战略合作签约仪式,双方代表现场签订了《住房租赁战略合作框架协议》。这也意味着,建行正式进军东莞长租市场。

据透露,本次战略合作,东莞建行将为东鸿所投资的住房租赁公司在房源获取上提供资金支持,双方通过深度合作,共同推动租赁平台打造、规范市场管理,培育和发展东莞市住房租赁市场,惠及民生。

而东实集团党委副书记刘胜军也指出,东莞市政府高度重视住房租赁市场发展,并已要求东实集团逐步推进相关住房租赁工作。按初步计划,十三五期间东实集团将逐步推出2万余套租赁住房(含人才房)进入市场满足市民需求。

日前,东实集团还向媒体透露,东莞首个由国企投建,“公益性+市场化”运营的长租公寓——“莞寓”青年公寓试点项目即将启动改建,拟于2018年6月正式对外招租。该项目也是东实集团在市委、市政府的部署与支持下,在住房租赁市场的试水和起步。

据了解,该项目位于东城街道莞温路,由原汇众中心约7820㎡的“三旧”物业进行升级改造而成,可提供184间青年公寓,目标客户群为刚毕业(工龄0—5年)、年龄在40岁以内的青年单身群体为主,租金将略高于周边农民房出租均价,但低于周边一般商品房的出租价格。

东莞长租公寓悄然兴起

在高房价压力下,国家一直倡导“房住不炒”,呼吁加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

这一指导思想,也渐渐成为市场新风向,新业态长租公寓异军突起,从一线城市向周边城市蔓延。在此大环境下,东莞长租公寓也在近两年悄然兴起,除了东实的莞寓之外,包括万科泊寓、城市主场、红璞公寓、悦居·home+等在内,东莞至少已有6家长租公寓。

在目标定位上,东莞长租公寓比较一致,主要瞄准青年群体,在产品打造上也多迎合年轻人审美、居住需求,或文艺,或活力,共享空间、书吧、健身房等休闲娱乐配套一样不少。

合富辉煌东莞研究院高级分析师李兴旺也指出,目前个人业主租房有不少弊端:价格乱象,标准不统一,租赁门槛高(两押一租),租期长(最少1年),可能家具不齐全等等,而长租公寓则一般没有这些烦恼。

以万科泊寓为例,李兴旺指出,万科泊寓的特点是风格清新、现代和时尚,统一风格,统一标准,拎包入住,租期灵活,物美价廉,卫生安全有保障,无需中介费,操作安全可靠。这与散乱的小区业主租赁市场有着天攘之别,同时与酒店式公寓有着明显的性价比优势。“因此,类似泊寓的长租公寓,注定了将受到市场欢迎。”

至于长租公寓市场的发展前景,李兴旺则认为刚刚结束的十九大报告一指出:加强社会保障体系建设,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的定位”,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。明确将租房置于购房之前,住房租赁被确立为我国住房体系非常重要组成部分,并且将持续相当长一段时间。所以,各地不少政企都加入住房租赁市场,是顺势而为。近几年,国家对于调控住房需求的方向逐渐清晰:高端有市场,中端有支持,低端有保障。

多家银行抢滩住房租赁市场

租购并举,是2017年中国房地产市场的重要命题。尤其是今年7月,住建部等九部门联合发文,将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位后,“租购并举”这一理念有了实质性进展,各地政府、企业、金融机构争先恐后地进入住房租赁市场。

目前,中国银行、建设银行、中信银行等银行都传出消息将在住房租赁市场展开布局,与房企联手向实体企业提供稳定、高品质长租房源。

尤其是11月3日,建行与招商、华润、万科、恒大、中海、金地集团、碧桂园、星河等11家房地产公司,以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位在深圳举行住房租赁战略合作签约仪式,推出“按居贷”租房信贷产品,更是揭开了我国个人住房按揭贷款发展的序幕。

除了银政、银企合作之外,目前,国内租赁市场上还出现了支付宝、银联等信用租赁新模式。支付宝已率先在上海、北京、深圳、杭州等8个城市试水信用租房,且芝麻信用分超过650分的租客可凭借信用免押金、按月交租。

金融机构的争先入驻,对住房租赁市场的影响无疑是革命性的,加之各地政府牵头、品牌房企加盟,该行业的市场前景也被越来越多的人所看好。不过,也有业内指出,银行进入住房租赁市场尚处于“试水”阶段,后续在投资孵化、持有运营、后期退出等方面仍需要进一步探索。

(房掌柜综合整理自信息时报、建行微信公众号)

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责任编辑:庄晓霞

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