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房企2018年前两月拿地凶猛 保利地产内部调整冲规模

绵阳房地产网-房掌柜 2018-03-13 12:02:03来源:房掌柜 整理
[摘要]拿地凶猛集中体现在龙湖、碧桂园、中海这类本身销售规模庞大,土地储备充足的龙头房企上。龙湖近两年奋起直追,开年后更是马不停蹄。2018年1-2月,龙湖以314亿元拿地总额拔得头筹,成为品牌房企黑...

  值得注意的是,龙湖前两个月的销售额约为291亿元,拿地金额也已经超过了销售额。

  在冲击规模化的行业局势下,房企今年前两月拿地凶猛。

  克而瑞数据显示,排名前十的房企在1-2月新增货值集中度较上月增长8个百分点,增长到47%的水平,使其新增货值集中度与销售金额集中度基本持平。

  在快速拿地的背后,是房企规模化的目标。根据时代周报记者粗略统计,目前已经有超过50家房企提出了千亿销售目标。易居企业集团 CEO丁祖昱认为,今年排名前30的房企都将进入千亿规模。

  积极补仓

  房企在规模化竞赛中加速疾驰,今年前两个月销售金额上百亿的企业目前已经增至30家,要想稳居前列必须要有更多的货值推出,房企土地储备规模与结构的重要性不言而喻。

  房地产行业 “强者恒强、弱者渐弱”的“马太效应”似乎不可逆转。从各梯队房企在百强中的集中度来看,未来百强内房企的规模仍继续处于分化状态。克而瑞发布的《2018年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100》显示,销售金额TOP11-20规模的房企忧患意识更加强烈,其销售金额集中度为15%,但企业的新增货值集中度却达到21%,相差了6个百分点。这意味未来的竞争将更为激烈。

  其中表现突出的为旭辉、中南置地、雅居乐、世茂等这类规模房企,其共同点在于去年销售额都接近或超越千亿,而为了维系规模的进一步增长,他们在2018年的土地市场表现依然活跃。根据克而瑞数据显示,这几家的拿地销售比均在0.8以上。表现最为积极莫属旭辉和中南,两家房企1-2月份拿地金额远高于销售金额,其中中南置地拿地价值为164.4亿元,而同期销售则为145.6亿元,拿地销售比已达到1.1。其他房企中雅居乐也比较突出,拿地销售比为0.8,1-2月新增货值达到181.3亿元,位列第19位。

  拿地凶猛集中体现在龙湖、碧桂园、中海这类本身销售规模庞大,土地储备充足的龙头房企上。龙湖近两年奋起直追,开年后更是马不停蹄。2018年1-2月,龙湖以314亿元拿地总额拔得头筹,成为品牌房企黑马。值得注意的是,龙湖前两个月的销售额约为291亿元,拿地金额也已经超过了销售额。

  碧桂园以229亿元位居第二,中海以225亿元继续位居季军,三家房企拿地金额均超过200亿元,拿地势头不减。TOP10房企1-2月拿地总额1613亿元,占TOP50企业的44.1%,与1月拿地金额占比基本持平,房企获取土地资源优势继续保持。

  在土地市场表现积极的还有卓越、福晟这类在行业内颇有热度的中小型房企。

  卓越集团董事局主席李华曾提出千亿口号,根据规划,公司将维持高土储、高周转,目标在未来三年达到千亿规模。

  2017年内,卓越新进入了湛江、中山、嘉兴、宁波、保定、海口、南通、苏州、南京等10个城市。进入2018年后,其扩张速度依然不减,在25亿元接盘青岛烂尾豪宅项目后,这家房企又以迅雷不及掩耳之势进入佛山市场,以20亿元将商住地块收入囊中。

  随着招拍挂公开市场拿地难度的增加,福晟在内部成立了 “飞虎队”,此团队的主要任务就是通过收并购来获取土地。2018年公司已收购5个项目,数量占新增项目的70%。自2015年9月成立以来,这支队伍收并购的项目多达107个。在克而瑞发布的《2017年中国百强房企拿地排行榜》中,福晟以1786.9万平方米的新增土地面积位列全国第七。

  房企拿地区域下沉

  随着新一轮调控政策的密集发布,热点一二线城市的调控力度达到最严,土地和楼市双双遇冷,平均溢价率同比均降。经历了过去几年的沉寂之后,三四线楼市开始成为房企“补仓”首选。

  丁祖昱说:“2017年上半年,三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点,但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点,高达75%。”

  中国指数研究院统计显示,2017年大型房企拿地重点正在向三四线城市下沉,三四线城市共推出土地18046宗,推出土地面积67998万平方米,同比增长10%,其中30家代表房企在三四线的拿地面积同比增长145%;成交方面,共成交土地15368宗,成交土地面积57502万平方米,同比增长13%;土地出让金13492亿元,同比增长78%。

  在2018年1-2月新增土地建面上,中西部区域在四大区域中占比最高,达到41%,较2017年年底提升8个百分点。

  今年2月受到春节假期影响,土地成交规模呈现下滑态势。从百强房企的拿地表现来看其热情不减,同时百强房企的投资路径呈现出“西进”的态势,重庆、武汉、郑州、西安这类城市成为土地争夺的大热门。

  易居研究院研究总监严跃进向时代周报记者表示,过去两年,将业务重心放在三四线城市的策略被证明是成功的,大多房企都取得了不错的成绩。一线城市人口规模已经饱和,土地资源也是越来越稀少,成为企业投资新热点。三四线城市的棚改货币化、去库存为企业进行投资提供了宽松的环境,大大增加了这类房企的销售规模。

  然而业内也出现了不同观点,有专业人士指出,三四线城市的楼市成长性较弱,开发商应三思而后行,在经历多年未涨的一波爆发后,其进入的风险将大大加大。  

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  3月7日,保利房地产(集团)股份有限公司(600048.SH,以下简称“保利地产”)公布了2018年2月销售简报,前两月实现签约金额532.96亿元,同比增长85.01%。

  根据克而瑞发布的《2018年1~2月中国房地产企业销售TOP100榜单》,保利地产位列第四,排在前三名的碧桂园、恒大、万科前两月流量金额均已破千亿。而整个2017年的销售额排行榜中,保利地产和“碧恒万”已拉开2000亿元的差距。

  拿地倾向二三线城市

  保利地产1月15日、2月9日、3月7日分三次公布的房地产项目获取情况显示,共获取项目53个,分布区域包括北京、广州等一线城市,杭州、南京等二线城市,也不乏宜昌、开封等三四线城市。

  保利地产一直以来的拿地策略都是坚持以北、上、广等国家中心城市为核心的城市群区域布局策略。从最新公布的新增项目布局区域可以看出,在重点深耕珠三角、长三角、京津冀的城市群的同时,逐步在向中部、西部延伸。

  中泰证券研报称,根据保利地产公告,2018年1~2月其新增项目建筑面积约384.9万平方米,总地价185.6亿元(不含海外项目和旧改项目改造成本),同比增速分别为-18.3%、-10.1%。“在经历了2017年较大力度的拓展之后,短期公司投资节奏有所放缓。从拿地区域来看,2018年1~2月新增项目49%位于二线及强三线城市(按建面)”。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,未来保利地产还会持续加大对三四线城市的投资,享受三四线城市楼市崛起的红利。

  公布新增项目的同时,保利地产还公布了2018年累计新增借款情况,公告显示,截至2018年2月28日,公司借款余额为人民币2353.79亿元,较2017年末借款余额2031.22亿元增加322.57亿元,2018年1~2月累计新增借款占2017年末未经审计净资产1551.39亿元的20.79%。

  根据2017年三季度报,保利地产资产共计6326亿元,负债共计5057亿元,资产负债率为79%,相较于2016年三季度报的74%,上升5个百分点。

  值得一提的是,保利地产“十三五”规划提出“一主两翼”战略,即在房地产主业之外,以房地产金融和社区消费服务为两翼。3月6日,保利地产与全球IT业务解决方案和服务巨头——慧与(中国)有限公司达成战略合作。依据战略协议,双方将以整合上下游产业链资源为抓手,围绕大数据、云计算、智慧社区、智慧城市、物联网建设等新领域开展项目合作。未来,双方还将在产业合作、科技特色小镇和产业合作基金等方面寻求更深层次的合作探索。

  保利地产总经理刘平在致辞中表示,保利地产正在积极推进“一主两翼”发展战略,持续保持战略定力,做实做大房地产开发经营主业基底,努力推进以房地产金融和消费升级服务为辅业的两翼业务发展。保利地产未来将加大两翼业务发展力度,积极布局金融、养老、教育、健康、产业等领域。

  内部调整冲规模

  “对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”保利地产董事长宋广菊在2017年12月底的股东大会上说。

  保利地产此前发布的2017业绩快报显示,全年实现营业收入1450.36亿元,较上年同期减少6.29%,实现签约金额3092.27亿元,同比增长47.19%。

  而克尔瑞排行榜显示, 2017年碧桂园、万科、恒大的销售额分别为5508亿元、5298.8亿元、5009.6亿元。在销售规模上,保利地产和第一梯队已拉开2000亿元的差距。

  去年底的股东大会上,宋广菊还分析称,目前前三的几家房企能快速发展主要得益于三个原因,一是重点一二线城市调控,资金流向了碧桂园、恒大长期坚守的三四线城市,其亦因此获得了市场红利;其次则是民营企业机制较为灵活,可通过跟投、高薪制度聚拢人才;三是产品标准化。

  从保利地产的一系列内部调整可以看出,其正在努力追赶5000亿梯队的脚步。2016年收购中航,2017年整合保利置业,设立项目跟投制度等。

  整合保利置业,解决了其同业竞争问题。2017年11月30日,保利地产发布公告称,拟以现金方式收购保利集团持有的保利(香港)控股有限公司50%股权。不过,保利地产只是间接收购了保利置业约20%的股权,保利地产董秘黄海表示,公司将不会直接并表保利置业,仍将由保利集团合并其财务报表。

  “未来还会有更多的收购兼并大动作,助推保利地产快速发展。整个行业都在发展,万科在大跨步走,保利也在走,我对保利未来的发展充满信心。”宋广菊说。

  全国两会召开前夕,中国保利集团公司党委书记、董事长徐念沙在接受媒体采访时透露,保利地产和保利置业正在进行股权调整。

  2017年12月22日保利地产董事表决通过了《关于实施房地产项目跟投的议案》,同意公司实施房地产项目跟投方案,授权经营层制定相应细则并具体实施。单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%。跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投,跟投收益、损失及相关风险由跟投个人承担。保利地产董事、监事不参与跟投。

  严跃进分析称,跟投或和保利地产后续对区域公司逐渐放权的思路有关,更多的是为了配合保利未来较大规模的业绩成长。不过,保利集团也要警惕地产业务整合中管理资源流失的可能。“对于保利来说,类似制度改革能否真正推进,关键是央企要放权,否则主动性还是很难展开的。”

  记者就整合保利置业最新进展、三四线投资计划、融资情况等问题致电致函保利地产董秘办要求采访,但截至发稿前,对方未做回复。

  (房掌柜整理来自时代周报 、中国经营报)

责任编辑:庄晓霞

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