地产公司债务将进入到期回售阶段 房企资金压力加大

　　房企融资渠道收紧的同时，地产公司债务也将进入到期、回售的高峰阶段，这无疑加大房企的资金压力。来自机构的统计显示，鉴于2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期为两年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大。业内认为，房地产行业负债率历来相对较高，市场销售得到保证的情况下，短期偿债压力仍可承受，但是在融资难、市场深受调控影响、债务集中到期的背景下，房企资金链将受到考验。

　　融资渠道收紧

　　去年至今，地产融资持续收紧，这一趋势还将延续下去。一方面，监管机构先后表态，2018年将继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为；另一方面，各地对房地产企业端的融资继续呈收紧的态势。

　　同时，房企的信托渠道融资逐步收紧。2017年，监管部门对信托公司一共开出23张罚单，较2016年增长156%。一位信托行业人士表示，2018年高压监管仍将继续。仅2月，各地银监局就开出了5张罚单。该人士透露，以往公司基本上只与50强房地产企业合作，现在更加谨慎，更关注房企的资金链情况及项目质量。

　　国内融资难度增加，众多房企开始加速拓展新的海外融资渠道。数据显示，2017年前11个月，房企境外融资规模达到2553亿元，占融资总额的25%，较2016年全年上升11%。2018年这一趋势仍在延续。

　　业内人士分析称，在楼市调控的大趋势下，房企资金链压力再度增加，不同于两年前的大量赎回境外融资，2017年起海外融资已成为房企获取现金的重要渠道。虽然房企快速转向海外融资，但国内涉房贷款全部严控，叠加内地债券市场融资难，房地产企业将陷入“钱紧”窘境。

　　偿债高峰将至

　　值得一提的是，今年起，房地产企业偿债高峰期将来临。同策研究院总监张宏伟表示，鉴于2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期为两年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大。

　　有统计数据显示，2015年下半年以来，基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势，公司债发行规模猛增。2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元，其中下半年占比达到95%，2016年前7个月，已累计发行5760亿元，超过去年全年水平。

　　根据海通证券的统计，通过分析2015年地产企业发行公司债的期限结构，约44%的地产公司债采用了3+2年期限结构，4%的采用3+3年模式；2016年发行的地产公司债中，分别有18%和7%的债券公司采用了2+1年和2+2年的期限结构，这些结构的公司债都将在2018年进入回售期。

　　这意味着，2015-2016年发行出来的地产债，大部分要在三年及以上才能到期，这一特殊的期限结构，使得2018年和2019年成为地产公司债进入回售期的集中阶段。其中，存续地产债中，2018年需偿付规模为1613亿元，2019-2021年逐年增加，需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。

　　也有业内人士分析称，大型房企凭借更高的销售回款额度以及更加稳健的财务水平，在融资方面将更具备优势。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兑付风险。更重要的是，2016年大量银行表外资金借道非标流入房地产领域，大量的表外融资使得房企杠杆水平存在被低估的现象，这意味着未来两年房企的偿债压力比想象中更大。

　　流动性受考

　　海通证券认为，当前债市收益率水平已远高于2015-2016年，投资者选择不回售的机会成本增加、对房地产企业信用风险的担忧也有升温，回售的比例有可能大幅提高，应警惕回售带来的企业回售违约风险以及由此带来的流动性风险。

　　作为绝大部分房企可依赖的现金流——销售回款，在2018年并不乐观。中原地产首席分析师张大伟表示，2017年全国已有110多个城市出台了超过270多次调控政策，部分城市的调控已开始影响房企销售。龙头房企压力不大，但中小房企在2018年将面临全面困境。

　　除销售业绩外，融资成本分化也在加深。2017年以前，大小房企的融资渠道无明显差别。但2017年以来，小型房企难以从银行获取贷款，转向利率更高的非标融资，成本上升快。而大房企融资渠道较广，融资成本上升相对较慢。在房地产融资渠道收紧的大背景下，大型房企由于口碑好、销售回款快，可以更好地适应灵活多样的融资方式。而小型房企资金周转能力相对较弱，在巨大资金压力面前可能选择出售资产。

　　业内认为，若2018年上半年销售超预期回落，且银行信贷依旧偏紧，不排除个别小房企面临资金链风险。尤其是2018年下半年行业将步入公司债到期高峰期，个别房企或将面临危机，收购兼并市场会存在大量机会，行业并购整合浪潮将延续。