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房地产市场销售分化明显 龙头房企强者恒强现象持续

来源:房掌柜  整理 绵阳房掌柜  2018-03-07 11:46:14
[摘要]房地产市场销售分化日益明显。在分类调控和三四线楼市去库存基调下,返乡置业、棚改等因素为楼市带来提振效应

  2018年开年,全国房地产市场调控整体继续保持严控不变,金融“去杠杆”持续加码,房地产市场销售分化日益明显。在分类调控和三四线楼市去库存基调下,返乡置业、棚改等因素为楼市带来提振效应,前两个月龙头房企销售业绩普遍实现正增长。

  3月5日,中国恒大发布销售简报。2018年2月份的合约销售金额约为人民币481.4亿元,合约销售面积约为486.6万平方米,合约销售均价为每平方米人民币9894元。1月份至2月份,中国恒大物业累计合约销售金额约达人民币1125.0亿元,累计合约销售面积及销售均价分别约为1110.2万平方米及每平方米人民币10133元。

  5日,花样年控股集团有限公司宣布,2018年前两个月,集团已累积的销售额为约人民币30.25亿元,相应已售建筑面积为300889平方米,平均售价为每平方米约人民币10054元。同日,中国奥园地产集团股份有限公司宣布,2018年1至2月中国奥园未经审核合同销售额累计约人民币81.06亿元,较2017年同期增长约113%。同时,广州富力地产股份有限公司发布公告,2018年前两个月富力地产累计实现总合约销售金额约人民币123.5亿元,销售面积达约93.01万平方米。与去年同期相比,销售收入和销售面积分别上升58%和51%。

  3月2日,万科企业股份有限公司发布2018年2月份销售及近期新增项目情况简报显示,2018年1至2月,万科累计实现合同销售面积684.5万平方米,较2017年同期588.8万平方米增长16.25%;合同销售金额1035.8亿元,较2017年同期866.3亿元增长19.57%。

  中国指数研究院的统计数据显示,从前两个月的销售情况来看,销售规模破百亿的房企增加至32家,龙头房企依然保持较高增长。2018年1月至2月份,销售额超过百亿的企业平均值为290.3亿元。其中,龙头房企的带头作用更趋明显,碧桂园、恒大、万科三家房企双月销售额均破千亿,均值达1109.8亿元。

  “虽然开年前两个月并非房地产市场传统旺季,但碧桂园、恒大、万科等三大房企共同创造了全年率先抵达千亿规模的纪录——两个月时间”。观点指数相关分析人士分析认为,“按此速度,年中之时诞生3000亿房企也并非不可能”。

  “可以预料,未来的千亿房企将大概率在当前的100亿级规模左右的房企中诞生,目前有超过30家房企在这个销售额之上。而且前60名的销售金额已经占据了百强房企销售总额的92%,比上一个月增加2个百分点,后40名房企的生存压力更大”。上述人士进一步表示,未来房企之间的规模竞争仍将维持一段时间,“除了龙头强者恒强的现象仍在持续,一些区域市场的中小‘黑马’房企也正在赶超当中。”

   相关新闻:前2月三房企过千亿另一面

  2018年开年,在分类调控和三四线楼市去库存基调下,返乡置业、棚改令楼市成交仍维持了一定温度,房企业绩仍表现优异。

  中国指数研究院统计显示,销售规模破百亿的房企增加至32家。1-2月,销售额超过百亿的企业均值为290.3亿元,龙头房企带头作用更趋明显,碧桂园、恒大、万科三家房企双月销售额均破千亿,均值达1109.8亿元;保利紧追其后,稳居500亿元门槛中军。100-500亿、50-100亿、50亿以下的企业分别为28家、25家、43家,26亿元成晋级TOP100的门槛。

  碧桂园发布的1月销售简报显示,期内实现合同销售建筑面积约756万平方米,同比增长37.7%;合同销售额约691.6亿元,同比增长42.3%。1月销售额远超过去年平均月销售金额。恒大也不甘示弱。公开资料显示,进入2月后,恒大对全国范围内所有楼盘实行基础优惠8.8折。

  规模战不仅在前三强之间。一直力争保持销售排行前十名的龙湖集团在1-2月排行榜中名列第九。其2月8日公布的销售简报显示,龙湖1月实现签约额160.2亿元(人民币,下同),同比增长33%,环比增长110%;签约面积115.5万平方米。1月西部区域签约额37.3亿元,环渤海区域签约额48.3亿元,长三角区域48.9亿元,华南区域22.8亿元。龙湖称,一季度纯新盘长沙天宸原著、南京紫都城,老盘济南春江郦城等将陆续入市。

  在销售榜单中,保利集团跨入500亿门槛;融创中国紧跟其后,实现412亿销售额;中国海外也取得了372.6亿销售额成绩。其他前十房企还有中国金茂、华夏幸福(38.060, -0.29, -0.76%)、绿地等。

  据克而瑞数据,2018年1-2月全国房企TOP100实现销售额12606.3亿(流量金额),同比增加51.43%;2月TOP100销售额5821.53亿,同比增加44.01%,环比减少14.20%。2月环比数据下行主要受春节影响,而去年春节对销售的影响在1月(1月销售同比增加58.43%)。总体而言,2018年前2月,百强房企销售额增长超5成。

  中信建投证券分析师陈慎认为,考虑到2017年及2018年春节所处月份不同,综合前2月整体销售情况分析,有以下特点:百强企业增速依旧亮眼,销售门槛继续提升,返乡置业依然强劲。

  不过,陈慎注意到,房企成交数据的质量正在发生变化,权益比重持续下降。考虑到房地产企业全口径数据存在重复计算问题,中信建投证券观察了权益口径的销售情况。数据显示,前两月TOP20房企平均权益占比为77%,而去年同期及全年该数值均为79%,历史走势显示房企销售权益比例进一步降低。

  天风证券分析师陈天诚认为,2018年1-2月主流房企销售额同比涨幅超五成超市场预期,而整体调控并未放松,库存与成交量依旧处于低位背景下,隐含着行业集中度提升的主线;同时结合数据也可以看出龙头市场占有率得到提升,由新增土储占比可推导出市场占有率依旧有很大空间;另外,销售数据显示龙头房企优势固化,中游房企出现断层,小型房企成长有限。

  陈慎指出,2018年,房地产投资主线不是来自行业基本面的锦上添花,而是在销售同比回落、政策不动摇不放松、去杠杆的高压环境下,谁能享受相对更好的空间。其中,龙头房企的品牌效应、周转速度以及融资能力等优势相对确定,如果叠加2018年一二线的预售证管理边际增加,则更具备弹性。

  陈慎认为,房地产去杠杆化未完待续。未来关于房地产调控表态仍然值得关注。

    (房掌柜整理来自经济参考报、21世纪经济报道)

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责任编辑:庄晓霞

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