房地产税立法再度明确 楼市调控从短期变成长期行为

　　“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”3月5日上午，十三届全国人大一次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作政府工作报告，并对房地产政策如此定调。

　　在去年10月被写入十九大报告后，“房住不炒”又写入政府工作报告。分析人士认为，这一做法顺理成章，也说明抑制投机仍将是房地产调控政策的重要方向。

　　与此同时，长效机制和住房制度的构建也被提及，与之相关的租赁市场、房地产税立法再度明确，成为另一项重要关注点。

　　强化调控并非个案

　　3月1日，昆明市政府办公厅下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确对3个区域的商品住宅进行限售，同时要求完善差别化的住房信贷政策。

　　昆明的限售区域为：主城二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，限售期限为三年。昆明同时还下调了公积金贷款的最高额度，并提高公积金贷款购房的首付比例。

　　2月末，武汉制定《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》，并于2月27日至3月5日公开征求意见。

　　根据《细则》，武汉预售的新建商品房项目都将被纳入预售资金监管。具体而言：对形象进度达到结构封顶并已支付完封顶施工进度款的新建商品房项目，重点监管资金标准为项目总预售款的15%;对项目形象进度达到主体结构1/2并已支付相应施工进度款的，重点监管资金标准为项目总预售款的20%;未达到上述条件的，重点监管资金标准为项目总预售款的25%。

　　房价上涨一度较快的海南市场，也遭遇调控重压。据新华社2月27日报道，三亚市发改委、住建局联合下发文件要求，三亚市已达到预(现)售条件的新建商品住房项目，备案价格不能超过2017年2月的水平。之前备案价格超过以上标准的，须重新申请价格备案。

　　文件同时要求，备案价格原则上保持一年的稳定期，一年内不得调整。

　　去年12月，海南省就曾强化调控，将全省所有未售房源备案单价调至2万元以下。

　　这些情况并非个案。春节前夕，山东淄博、济阳，浙江衢州也曾出台政策，对楼市调控进行强化。河北、江西等省份在住房城乡建设系统年度会议上，均作出对2018年楼市调控进行坚持的表态，强调保持政策的连续性。

　　在部委层面，央行在近日发布的去年第四季度货币政策执行报告中，对货币政策的导向定位“稳健中性”，同时强调，“加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、房地产市场、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测和防范。进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。”

　　春节前夕，新华社还发表题为《“房住不炒”让房价渐回理性》的文章，称“房子是用来住的，不是用来炒的”为房地产市场正本清源：房屋的真实价值在于其居住属性。

　　短期政策不会松动

　　今年1月，在国家统计局单列的15个热点城市中，已有11个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格跌至去年同期以下。

　　这一成果的取得，有赖于2016年以来的一系列调控政策。在一线城市的带动下，以限购、限贷、限价、限售、限商等“五限”为代表的调控政策向中西部区域和二三线城市蔓延，这种以抑制投机、稳定市场为导向的政策，使热点城市的房地产市场明显降温。

　　因此，“房住不炒”写入今年政府工作报告，被认为是政策的延续。“房住不炒”最早在2016年年末的中央经济工作会议上提出，此后监管层又在多个场合提及。虽然2017年的政府工作报告中未予提及，但也提出了“坚持住房的居住属性”的说法。

　　多数机构分析认为，对于热点城市，今年房地产调控政策不会有实质性松动。部分城市会推出放宽落户、购房补贴等人才政策，但对房地产市场的影响不会太大。

　　实际上，“房住不炒”对市场的影响力难以估量。由于“房住不炒”还在去年10月被写入十九大报告，因此未来五年楼市政策都很难有松动。北京某房企人士向21世纪经济报道表示，这甚至会影响购房者的价值观，从观念上回归房屋的居住属性。

　　三四线城市的去库存，则有赖于棚户区改造。过去几年来，大规模棚户区改造使得三四线城市的库存大量消化，如今全国整体库存规模已降至2014年年末的水平。但货币化安置的做法，也被认为在一定程度上推涨了房价。

　　今年的政府工作报告提出，“启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。”亚豪机构市场推广总监郭毅指出，过去三年，棚改开工量分别为580万套、606万套和609万套，三四线城市占到棚改总量的八成以上。今年开始的新三年棚改攻坚计划，将继续给三四线楼市释放红利。