前2月50大城市卖地金额同比上涨六成 溢价率处低位

　　调控之下，热点城市土地出让数量增多，且成交溢价率明显下行。

　　据中原地产统计，今年前2个月，50大热点城市的土地出让金高达6452.3亿，相比2017年同期的4019.2亿上涨达60.5%。其中最高的为杭州，出让金591.5亿同比上涨250%；其次北京564亿同比上涨346%、苏州498亿。但土地溢价率普遍保持低位，热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的数额。

　　背后也显示出房企的活跃。世联行一位负责规划人士告诉21世纪经济报道记者，他所接触的包括旭辉、金科、荣盛等房企，对于2018年土地市场态度仍然“求地若渴”。“房企普遍认为，2018年仍然是调控高压年。但他们同时认为，调控年也是拿地年。不过，房企拿地态度会有所谨慎。”

　　土地热度不减

　　开年以来，热点城市土地市场总体热度不减。

　　根据统计，前述50大城市中，热点城市土地市场也迎来开门红。包括武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等15个城市出让金额超过100亿。

　　一方面，热点城市推地热情高涨；另一方面，房企延续了2017年的拿地热情。

　　2017年随着销售业绩高歌猛进，房企在全年保持了积极拿地状态。CRIC整理的2017年房企新增土地TOP100榜单中，房企新增土地价值总量达42510亿元，新增土地建面达到89901万平方米。

　　房企对规模的渴望从未减弱，土地市场日趋呈现明显的“强者恒强”规律。据CRIC统计，2017年新增土地价值TOP10房企的集中率达到43%，而新增土地建面TOP10房企的集中率则为54%，超过一半。其中碧桂园无论是新增土地价值还是新增土地建面都位列第一，此外万科、恒大、保利屡屡上榜。这类房企由于自身规模较大，更需要通过大量的拿地来维持自身销售规模增长。

　　据中原地产监测，2018年以来，龙湖地产、碧桂园、中海地产、九龙仓集团、万科、世茂房地产、华侨城、旭辉集团、电建集团等房企拿地表现积极。

　　这也源于房企对未来销售目标仍有信心。龙湖集团CEO邵明晓在公司内部年会上曾表示，按照现在的速度，到2020年龙湖（新房业务）将争取迈过3000亿元。新房销售龙湖要保持行业前十名，并将推行5、3、2、1、5战略，即未来3年要出现1到3个500亿级的地区公司，3到5个300亿级的地区公司， 5到8个200亿级地区公司，8到15个100亿级地区公司，消除或合并三年以上仍在50亿以下的地区公司。因此，未来龙湖集团地区公司的数量会保持在30个左右。

　　一位土地拓展人士告诉21世纪经济报道记者，按照房地产运行周期规律，调控形成“松紧相间”模式。调控周期从初期的3-5年转变为近年的2年左右，呈现缩短趋势，经济危机和投资过热成为调控信号表现。房企普遍认为，市场将遵循这个规律前行。因此，调控高压之下，拿地也是一个机会。

　　中国指数研究院统计显示，百亿房企在销售带动下正大力补仓。50家百亿代表房企2017年招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%；受结构调整影响，拿地楼面价均值为7778.4元/平方米，同比减少19.1%。

　　溢价率走低

　　尽管土地市场热度不减，但整体溢价率已经开始走低。房企对拿地风险已有所把控。21世纪经济报道记者了解到，除了采取收购、联合拿地等方式，一些房企也开始着手通过产业地产等方式获取土地。

　　据中国指数研究院监测，2018年首月，房企在热点一二线城市联合拿地数量增多。其中，龙湖联合体以8亿元摘得重庆一地块，首创远洋联合体以61亿元摘得北京朝阳区一地块，万科联合体以9.2亿元摘得杭州一地块，旭辉中粮联合体摘得北京一地块。房企联合体拿地通过强强联合形式分摊风险的同时，实现利益的共享。

　　受区域经济发展和房地产市场成熟度影响，发达的交通、高速发展的经济以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才，长三角和珠三角为众多房企投资的重点。长三角地区TOP10企业拿地总额高达494亿元；珠三角和中西部以402亿元和379亿元分列第二、三位；环渤海地区由于推出土地城市数量较少等原因，拿地总额位列第四位，为347亿元。

　　拿地企业来看，龙头房企布局更广，中小房企布局集中于其深耕区域。如碧桂园除环渤海外在其它3个榜单中均有上榜，以150亿元拿地总金额居榜首；中海、华侨城、万科、旭辉等房企则在各城市群榜单中也出现2次；祥生地产、越秀地产等中小房企则分别在长三角及珠三角城市群榜单中出现1次，布局较为集中。

　　整体而言，据中原地产监测，热点城市土地溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

　　如2月28日，北京入市2宗土地。一宗为密云区密云新城0102街区MY00-0102-6014地块R2二类居住用地；另一宗为门头沟区永定镇MC00-0018-0060、0061地块B4综合性商业金融服务业用地。其中密云地块出现无人报价现象，再次流标；门头沟地块只有一次报价，最后底价成交。

　　一些房企也开始学习产业运营模式来获取土地，其中不乏传统房企。据知情人士透露，融创中国在一些城市获取土地中，也开始采用通过带动产业招商运营等模式来增加土地获取优势。