前期热点城市房价趋于平稳 一二线城市房价分化显著

　　日前，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布了2018年2月《中国住房市场发展月度分析报告》。报告显示，2018年1月北京、上海等城市房价持续稳中有降，热点二线城市房价总体趋于平稳，环京超跌板块出现止跌回涨。

　　前期热点城市房价趋于平稳一、二线城市房价分化显著

　　报告显示，2018年1月，作为中国房地产市场龙头与风向标的北京、上海房价稳中有降，其中北京房价环比继续下跌了0.53%，而上海房价与上月基本持平。房价水平居二线城市之首的厦门，2018年1月房价环比下跌了1.68%，居样本城市跌幅首位。此外，惠州、苏州、佛山、合肥等城市，房价也出现了轻微的环比下跌，前期热点城市房价大多趋于平稳。

　　从同比涨跌幅看，廊坊（燕郊）、天津、北京、合肥、上海房价均低于一年前的价格。天津、北京、合肥、上海同比分别下跌9.23%、5.75%、1.67%、1.52%。一、二线城市房价走势分化显著，成都、杭州、西安3城市近一年房价均上涨了50%以上。

　　从租金水平看，2018年1月，北京、深圳、上海居样本城市租金水平前三位，月租金中位数分别为6800元/套、5500元/套和4800元/套。但也有石家庄、烟台、廊坊、惠州、合肥等城市月租金中位数在2000元/套以下。

　　值得注意的是，从房价租金比看，北京、上海、深圳等一线城市并不是中国房价租金比最高的城市。北京、上海、深圳、广州四个一线城市房价租金比分别居样本城市第14、7、8、13位。其中北京房价租金比为594，简单计算的租金回本年限为49.5年，年租金收益率约为2%。样本城市中，房价租金比最低的分别为大连、沈阳和重庆，房价租金比均在400以下，或者说年租金收益率均在3%以上，租金收益率相对较高。

　　预计一线城市房价短期将延续跌势与二三四线城市差价将有所缩小

　　报告预计，北京、上海等一线城市房价仍短期将延续当前跌势，难以出现有力反弹。从国家中长期区域发展战略看，中央政府致力于抑制特大城市过度扩张和促进区域均衡发展。从短期政策看，抑制住房投机炒作、促进房地产市场向居住属性回归仍将是一线城市住房政策的主线，2018年仍将“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。从融资环境看，金融去杠杆进程深化、购房按揭贷款利率显著提升，将显著抑制房价回升。

　　预计前期房价快速上涨的二三四线城市房价涨速将延续下降态势，部分城市房价将出现下跌。报告分析，二三四线城市从中长期看显然是国家区域均衡发展战略的获益者，其基础设施水平及居住环境得到迅速改善，这在一定程度上从价值层面支撑了其房价的上涨。二三四线城市购房政策也相对宽松，部分城市去库存政策尚未及时调整，这使得它们承接了一线城市房地产投资的溢出。经历了2017年的快速上涨，其住房去库存进程已经大体完成。但由于短期购房金融环境的不断趋紧，二三四线城市房价短期涨势也将受阻。

　　由于一线城市房价增速持续低于二三四线城市，一线城市与二三四线城市的价差将有所缩小。