青岛市高科技行业需求活跃 写字楼市场存量持续走高

随着城市高度的不断升高，近几年，从住宅到商务办公大楼，岛城随处可见的摩天大楼，成为城市现代化的标志名片。而作为城市形象的重要展示，高端写字楼的成长，逐渐成为城市第三产业发达与否的重要标志，商务高度在某种程度上定义了城市高度。 

众所周知，当前青岛写字楼市场已经形成市南、崂山、市北三个商务区“三足鼎立”的局面，每个区域的租户类型因该区域写字楼性质的不同而有所区别，日前仲量联行在2017年第三季度青岛房地产市场报告中指出，高科技行业类租户成为除传统金融及专业服务业外，兴起的另一个办公楼需求来源。 

市场存量持续走高 

在报告中，仲量联行指出，2017年第三季度，随着乙级办公楼新增供给的持续入市，市场存量持续走高。 

据介绍，乙级办公楼市场在2017第三季度于市北区、崂山区共迎来三个乙级办公楼项目入市，新增供应量达到17.9万平方米（建筑面积），推高全市存量至405万平方米。新增供应中两个新项目为崂山区的国金中心和永新国际金融中心T2，皆为单一业权项目；另外市北区卓越世纪中心也加推2号楼，三个项目的入市，进一步丰富了租户的选择，整体市场空置也随之提高，环比提升0.1个百分点，达到26.4%。 

今年年底，岛城写字楼市场将迎来持续新增供应，根据仲量联行预计，2017年第四季度崂山、市北区将有9万平方米新增供应入市。 

竞争实力由硬件到软件 

从第三季度青岛写字楼市场租户情况来看，高科技行业类租户成为除传统金融及专业服务业外，另一个兴起的需求来源。 

据介绍，2017年三季度，青岛市办公楼净吸纳量达到 12.6万平方米，需求主要来源于金融服务业、专业服务业与高科技行业。仲量联行青岛分公司董事总经理白路分析认为，受经济新常态下青岛“十三五”科技创新规划的政策引导，岛城高科技行业日渐兴起，办公市场租赁需求逐步提升，占据吸纳量的17%，环比增长13.5%，而租赁需求则以500平方米以下为主。 

租户对写字楼的要求也在不断发生变化，从目前来看，租户对办公楼的审评已经从载体硬件条件考核，逐渐转变为物业管理等软实力的竞争。而新项目入市后短期或面临大面积空置情况，业主或将面临更大竞争压力。 

为提高租户对写字楼的认同感，很多写字楼通过各种活动增加租户粘性，提升服务水平。如崂山区甲级写字楼举办了各类节庆主题小礼品派发等活动，加强租户同业主之间的关系。仲量联行青岛分公司商业地产部总监李强表示：“未来项目运营管理服务能力或将成为市场竞争力的重要评判标准。” 

西海岸零售市场迎来供应高峰 

区域的快速发展、产业和居住人口数量的增加、基础设施的不断完善，为西海岸零售市场的崛起提供了良好的先决条件。 

据了解，2017年第三季度，西海岸新区零售市场新增供应超过20万平方米，新城吾悦广场和港湾万达广场两个项目同时交付使用。其中，新城吾悦广场开业时的入驻率超过90%，丰富的业态配比和合理的品牌定位吸引了较高客流量，是西海岸新区第一家娱乐性和互动性较强的大型综合购物中心。港湾万达广场作为万达住宅项目的配套型社区商业，仍有待周边社区的成熟而进一步提升入驻率。 

优质零售物业带动市场平均租金稳定增长，从当前市场来看，随着迎合大众市场的餐饮连锁品牌等持续扩张，实惠的价格，快速的翻桌率以及通过手机应用提供外卖服务使此类餐饮品牌越来越受欢迎。轻餐水吧、小型生活服务类店铺和配饰类品牌也有扩张趋势。 

仲量联行青岛分公司零售地产部总监曲岩萍表示：“拥有较高人流量、创新的经营模式和优质资源聚集的项目表现出高于市场平均水平的租金涨幅，带动全市可比项目租金水平环比上涨0.7%，同比上涨2.2%，达305元/平方米/月。”由于港湾万达广场处于非核心商圈，开业时入驻率不足50%，影响整体市场空置率环比上升1.1个百分点，第三季度青岛市全市优质商业入住率为90%。